以案说法 | 限购了！房屋购买权能转让吗？

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一、案例介绍

老张勤勤恳恳为公司服务了15年，公司给予老张一项重大福利待遇：以优惠价格购买指定楼盘商品房一套。

老赵得知此事后，即与老张协商，并与老张达成了《关于某某商品房购买权转让协议》，约定老张将坐落在某某楼盘的商品房一套购买权转让给老赵，老赵按约支付了转让费人民币15万元。

签订合同后，老赵支付转让费及房款，并办理了房屋交付手续实际占用该房屋。

此后因为房价飞涨，老张反悔不愿意配合老赵办理产证手续。

双方诉至法院。法院认为双方之间的协议并不存在法律或行政法规规定的无效情形，故判令老张应继续履行协议、配合老赵办理系争房屋的过户手续并按约支付违约金。

判决生效后，老张仍然不履行配合过户的义务，老赵向法院申请了强制执行。

最后老赵凭借法院出具的执行裁定和协助执行通知书完成了过户手续。

二、律师分析

1. 房屋购买权是什么？

上述案例在现实生活中大量存在，单位福利优惠购房购买权只是其中的一种。

其他还有包括动迁安置房的购买权，以及在商品房销售过程中，有时开发商会赋予购房人一次合同更名权。

其实也就是允许原购房人转让其房屋购买权的一种表现形式。

房屋之上有各种权利，例如所有权、抵押权等。

但什么是房屋「购买权」？

其实它与所有权、抵押权有很大差异，因为前者属于债权，后者属于物权。

「购买权」的实质是一种合同权利义务，即请求他人为一定行为(作为或不作为)而得到生活上的利益的权利。

在上述案例中即老张请求老赵及该房屋开发商配合办理系争房屋所有权转让手续的权利。

2. 购买权可不可以转让？

根据契约自由的精神，现行合同法规定，只要约定是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。

值得注意的是这里规定的是「法律、行政法规」均是狭义上概念。

「法律」是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。

「行政法规」指由国务院制定的有关国家行政管理的规范性文件。

实际生活中，转让人有以转让违反单位规定、违反国家政策等理由主张《购买权转让协议》无效的，法院通常不予支持。

3. 房屋购买权转让的法律实质是什么？

「房屋购买权」转让实质上属于合同权利义务的概括转让。

合同法第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第八十九条规定：权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。

「房屋购买权」转让完成后受让人即取代转让人在原合同中的地位，享有转让人的权利，承担转让人的义务。

三、律师建议

房屋购买权转让应注意哪些问题？

1. 不得违反法律、行政法规的强制性规定。

2. 基于合同的相对性，必须经过原合同对方当事人同意才对其产生约束力。

3. 注意区分房款和转让款，建议除「购买权」转让款向转让人支付外，其余房款向原合同「卖方」支付。如不得不通过转让人支付的，建议加强监督，明确资金用途和保留好相关证据。

4. 作为受让人要注意审查转让人的主体资格，包括审阅原合同内容，应当明确自己取得的不仅是「购买权」，同时承担了原合同中买方的义务。

5. 作为受让人应及时支付转让费，积极按照原合同的约定支付房款并办理房屋交付手续，确保该「购买权」转让不仅在法律上合法有效，且具备实际履行的条件。

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