战疫情丨同舟共济！疫情下的企业自救指南（三）

律师按

租户与商场、加盟商与总部、交易的甲方与乙方，“零和博弈”的双方是否一定要在疫情下对抗才能获得自救？

租金问题

1．原则上：承租方可暂缓支付租金。

2．操作方法：由于不可抗力导致合同目的无法实现等原因向园区/商场申请免除或减少租金。

3．法理分析及具体模块：将于《企业自救指南》系列陆续更新。

4.  相关新闻：

国企园区：上海市2月8日出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，提出减免企业房屋租金等28条综合政策举措支持企业抗击疫情，切实减轻企业负担。其中提出，中小企业承租上海市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。

民营房地产物业：总部位于上海的红星美凯龙家居集团近日发布上市公司公告称，将免除全国82家自营商场商户2020年度一个月的租金及管理费，其中上海商场占7家。龙湖商业沪苏公司也宣布，2020年1月25日至2020年3月31日期间，5座在沪商场的所有商户租金费用减半；另一家总部位于上海的新城控股亦宣布，该公司自持经营的吾悦广场在1月25日至2月13日共20天，对品牌商家的租金减半。此外，上海万达广场、禹洲商业、华润等在沪的自持商业综合体也不同程度地减免了商户租金。其中万达早在1月28日就宣布，万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户，从1月24日至2月25日内的租金及物业费全免。截至2019年底，累计开业的万达广场达到323座。对此，有房产研究机构预计，万达将减免租金30亿-40亿元。

5．拓展：

1）园区/商铺营业场所的租户可向出租方申请减免，如果员工在沪租住（个人租住自然人的房子），该员工因疫情被隔离/封城/管制等无法返回上海，租赁房屋的租金亦可援引不可抗力或情势变更而减免。

2） 特许经营合同因疫情影响而产生不可抗力或情势变更的，亦可申请减免或解约。

6.  案例：

《人民法院报》微信公众号2月13日报道：2月11日下午北京市首起涉疫情不可抗力抗辩租赁案于西城区人民法院开庭。孙女士于2019年10月29日向一家商贸公司租赁了位于西城区大栅栏商业街附近的一处房屋经营超市，合同2年期，半年一付，双方因孙女士未足额支付租金发生纠纷，商贸公司将孙女士起诉，要求孙女士支付拖欠房租和数万元的违约金，并继续履行合同。

“我本打算春节期间好好经营挣点钱，没想到发生了疫情，店里没有客人，经营困难。”孙女士在电话中说，“我认为此次疫情属于不可抗力，我要求解除合同，或者调低租金。”这是自疫情发生后，西城法院首次接到涉疫情不可抗力的抗辩。

法官调解时指出，因为疫情防控、游客减少，会让孙女士的经营受到一定影响，有可能构成不可抗力，可能导致合同无法继续履行。但在此案中，孙女士开始拖欠房租是在疫情发生之前，其应承担的违约责任并不应归咎于疫情。而对于原告公司来讲，虽然在此案中坚持要违约金和房租都有合同依据，但即便依约要回了全部赔偿，如果随着疫情变化，孙女士以疫情构成不可抗力为由另行起诉解除合同，若最终合同解除，原告的房屋在短时间内也很难出租，同样会面临不可预测的经济损失。最终，双方各退一步，握手言和。

商务合同

1．原则上：应及时沟通，如暂时无法履行，可以发出暂停履行通知；如无法履行，可以发出解约通知；如部分无法履行，可发出公平的解决方案通知。

2．操作方法：

1)  尽早向相关方发出声明，无法履行是由于发生不可抗力造成；

2)  根据具体交易类型及行业选择暂停履行或解约，应选择EMS邮政快递形式向交易向对方发出，并备注“解除xx合同通知书”等具体内容，留存快递底单及物流信息。境外订单应选择符合交易习惯的方式进行。

3)  配合相对方减免损失，积极与对方沟通，协调特殊时期下力所能及的方法来减少损失，以避免损失扩大。

4)  如能协调一致达成协议，应尽快采取函件、电子形式与交易对手达成合意并固定。必须注意，如不能协商一致，最后责任的认定则依赖于法院的判决。

3．法理分析及具体模块：将于《企业自救指南》系列陆续更新。

4．相关新闻及解读：

全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟10日表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

1)  根据上述新闻因新冠肺炎疫情而不能履行合同的当事人，则属于不可抗力造成。但并非每位合同的当事人都属于因新冠肺炎疫情而不能履行合同，比如某商铺送货，原合同载明顺丰送货而顺丰未停。房屋租赁合同的租赁方一直在房屋内居住等。具体案情需要予以区分，而不是一律属于不可抗力，一概的高枕无忧。

2)  部分或者全部免除责任问题，按照不可抗力的规则，也不是全部免除合同义务，合同义务方还有配合对方减损，避免损失进一步扩大等义务，是技术活，必须咨询专业律师办理相关手续。

编辑：孙寒琪

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