以案说法 | 国有土地上私有房屋拆迁征收补偿利益的分配

目录

• 序言

• 案情概要

• 各方意见

• 审判实践中私房征收补偿利益分配的裁判原则

• 本案争议焦点

  1.与经营相关的补偿补贴分配

  2.非产权人（继承人）的在册户籍实际居住人能否主张补偿利益？

  3.私房征收补偿利益在权利人（继承人）之间如何分配？

• 法院审理

• 笔者观点

序 言

国有土地上房屋征收中的私房征收往往涉及权利人、继承人、在册户籍人口、实际居住人等各方，有些私房还设有个体工商户营业执照，私房征收补偿利益涉及各方利益，具体如何分配，笔者结合案例予以分析。

案情概要

系争房屋为私有住房，产权登记在王某甲名下，王某甲与妻李某育有三子女分别是王某乙、王某丙、王某丁，王某甲、李某在征收前均已去世，生前均未留有遗嘱。王某乙与钟某系夫妻，婚姻关系存续期间，钟某利用系争房屋设立了个体工商户营业执照并开店经营，双方因感情不合于2010年离婚，离婚后钟某继续持有该个体工商户营业执照，征收时该证照处理经营期限内。系争房屋在册户籍人员为王某乙、王某丙、钟某以及张某一家三口共六人，王某丁的户籍不在系争房屋。王某甲和李某生前与王某丁共同生活，王某甲、李某去世后，系争房屋由张某一家三口居住至征收。

系争房屋征收补偿利益包括房屋价值补偿款300余万元，非居住部分房屋价值补偿款280余万元，签约奖励费、搬迁奖励费等奖励补贴350余万元，另有与经营相关的证照补贴等200余万元、阁楼搭建补贴200余万元，征收补偿总额1330余万元。

经征收部门审核，认定本案被征收户不符合居住困难户条件。各方当事人对补偿款的分配无法协商一致，诉至法院。

各方意见

原告钟某认为，系争房屋的个体工商户营业执照由其持有并实际经营至征收，故非居住部分房屋价值补偿款280余万元以及与经营相关的证照补贴等200余万元，共计480万元应归钟某所有。

被告张某一家认为，系争房屋由其一家三口居住至征收，故签约奖励费、搬迁奖励费等奖励补贴350余万元应归张某一家所有。

被告王某乙、王某丙认为，系争房屋为私房，产权人为其父，父亲去世后，未留有遗嘱，故全部征收补偿款应当作为遗产，由继承人按照法定继承，王某乙、王某丙各得补偿总额的1/3。

被告王某丁认为，系争房屋的阁楼由其出资搭建，故阁楼搭建补贴200万元应归其所有，其余的补偿款应当按照遗产处理，由其与王某乙、王某丙各得补偿总额的1/3。

审判实践中私房征收补偿利益分配的裁判原则

在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定，征收私有居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。第五十一条规定，本细则中的被征收人，是指被征收房屋的所有权人。故私有住房的征收应以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。故私房征收过程中，所有权人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等另行主张。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大。征收补偿利益原则上应在产权人之间按照产权份额分割。

本案争议焦点

对前述案情分析，本案的争议焦点为：与经营相关的非居住补偿补贴如何分配？非权利人（继承人）的在册户籍实际居住人能否分得与搬迁相关的奖励补贴？私房征收补偿利益在权利人（继承人）之间如何分配？

争议焦点 1 ：与经营相关的补偿补贴分配

根据规定，私有房屋因征收所得的货币补偿款、产权调换房屋归私有房屋产权人所有，非居住房屋用于经营的，对于因非居而增加的补偿部分，应归经营者所有。被征收房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对非居住补偿部分应当归利用该房屋进行经营的人。

本案中，原告钟某持有的个体工商户营业执照经营场所为本系争房屋，征收时营业执照登记状态为存续。被告王某乙在庭审中辩称系争房屋并非钟某经营，实际由案外人钱某经营，然案外人钱某拒绝出庭作证，被告王某乙亦无其他证据足以证明其主张，故应由被告王某乙承担不利后果，对于被告王某乙的辩解应当不予采信。

笔者认为，本案征收补偿款中已经明确区分了居住补偿和非居住补偿的份额，故与非居住经营相关的补偿款应当归原告钟某所有，但与非居住房屋价值补偿相关的部分，可以归权利人（继承人）所有。

争议焦点 2 ：非产权人（继承人）的在册户籍实际居住人能否主张补偿利益？

根据审判实践中的裁判原则，在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。

本案系争房屋未被认定为居住困难户，在册户籍人员张某一家未被认定为被安置人，故不属于征收补偿法律关系主体，不能基于其房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。张某系王某丁的儿子，王某丁户籍不在系争房屋，但王某丁作为继承人而享有系争房屋征收补偿利益，张某系基于与王某丁的母子关系而在系争房屋居住，故张某在系争房屋被征收后可以向王某丁主张安置或者要求给予补偿。

争议焦点 3 ：私房征收补偿利益在权利人（继承人）之间如何分配？

本案系争房屋征收时，系争房屋登记的权利人王某甲已经去世，系争房屋属于王某甲与其妻李某的夫妻共同财产，王某甲、李某生前均未留有遗嘱，故系争房屋征收补偿利益，应当作为王某甲、李某的遗产处理，按照法定继承，由继承人王某乙、王某丙、王某丁依法继承。

问题1：继承人之间的份额如何确定？

笔者认为，按照遗产处理的私房征收补偿利益，在分配时应依照原《继承法》，现《民法典》中有关继承的法律规定来处理。原则上，在继承人之间应当一人一份，平均分配。但是，若继承人在私房原权利人生前尽了主要赡养义务的，则可以适当多分，而有能力赡养却未尽赡养义务的，可以不分或者适当少分。

问题2：签约、搬迁、搭建等相关的奖励补贴如何分配？

征收补偿中除了房屋价值补偿款，另有诸如签约奖励费、搬迁奖励费、特殊困难补贴等补偿项目，这些奖励补贴如何分配？

笔者认为，征收补偿房屋价值款之外的奖励补贴，若具有特定指向性质的，则应当归特定人所有，没有特定指向性质的，应当在权利人（继承人）之间分配。搬迁奖励费，若实际居住人是权利人（继承人）的，该部分奖励补贴可归其所有。搭建补贴，若有充分证据证明确系权利人（继承人）出资搭建的，但由于其并未取得产权，故不能全部归其所有，但考虑到实际出资，对搭建有所贡献，故在分配搭建补贴时可以适当多分。

问题3：权利人之间如何分配？

因本案系争房屋权利人已经去世，征收时系争房屋仍登记在原权利人名下，产权登记未作变更，故应先按继承处理，确定各自份额。如果原权利人去世后，征收前继承人已对系争房屋的不动产登记进行了变更，房屋登记在了各继承人名下，此时，又应当如何分配？

笔者认为，因之前已经就房屋的继承问题进行处理，亦变更登记了房屋的权利人，在此种情形下，不应按照原《继承法》现《民法典》中有关继承的规定来处理征收补偿利益。在被征收户无应安置人口的情况下，征收补偿利益原则上应在产权人之间按照产权份额分割，如产权人对系争房屋是共同共有的，则一般均分。对于签约、搬迁、搭建等奖励补贴的分配，仍应当结合具体情形而定，不宜简单均分。

问题4：他处有福利住房是否影响私房征收补偿利益？

本案中，王某乙名下有按房改政策取得的售后公房，王某丙认为王某乙他处有房，应当少分。

笔者认为，根据相关规定，他处福利住房仅影响公房征收补偿利益的取得，故在私房征收中，权利人不因他处福利性质住房而影响私房征收补偿利益的取得。

法院审理

法院经审理后认为，根据相关规定，私有房屋因征收所得的货币补偿款、产权调换房屋归私有房屋产权人所有，非居住房屋用于经营的，对于因非居而增加的补偿部分，应归经营者所有。本案中，原告钟某诉讼请求仅主张非居住部分补偿利益。经查，原告钟某于涉案房屋上设立个体工商户营业执照经营香烟类零售，营业执照存续至今。涉案房屋也基于该营业执照额外给予了非居住部分征收补偿款共计480余万元（含非居住房屋价值补偿款）。据此，认定原告钟某对非居部分补偿的增值有贡献。庭审中，被告方辩称涉案房屋内实际经营人系案外人钱某而非原告钟某，但因被告未提交相关证据加以证明，对此不予采信。综合考虑涉案房屋来源、原告之所以能设立营业执照与被告方让渡居住面积有关的事实以及被告方对后续征收工作作出的贡献等因素，酌情确认原告钟某享有征收补偿数额。

关于被告张某一家主张系争房屋由其一家三口居住至征收，故签约奖励费、搬迁奖励费等奖励补贴350余万元应归张某一家所有。法院认为，私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围仅限于房屋产权人，张某一家并非系争房屋的产权人，对房屋来源亦无贡献，基于实际居住而要求补偿，于法无据，不予支持。

本案系争房屋为系私房，登记在王某甲的名下，属于王某甲与李某的共同财产。因王某甲、李某在征收前已去世，两人生前均未留有遗嘱，两人的父母均先于两人去世，故系争房屋应由王某乙、王某丙、王某丁继承。王某甲和李某生前与王某丁共同生活，故王某丁可以适当多分，法院酌情确定王某乙、王某丙、王某丁分别享有32%、32%、36%的产权份额。王某乙、王某丙、王某丁为系争房屋的共有人即被征收人，有权分得系争房屋的征收补偿利益，王某乙他处福利分房的情况，并不影响其作为系争房屋的产权人对系争房屋征收补偿利益的分配。

根据在案证据、当事人陈述及证人证言，可以认定系争房屋的搭建确由王某丁出资，但系争房屋仍登记在王某甲名下，王某丁并未因其搭建行为获得系争房屋的产权，考虑到王某丁对搭建有所贡献，故可以适当多分。系争房屋征收前由王某丁之子张某一家居住，故与居住和搬迁相关的奖励补贴，王某丁可酌情多分。

法院综合考虑房屋性质来源、各方对房屋的贡献程度、私房征收补偿利益分配原则和各方实际情况，酌情确认王某乙、王某丙、王某丁以及钟某各自可分得的征收补偿利益，对于张某一家三口主张分得征收补偿款的请求不予支持。

笔者观点

私房与公有住房征收补偿利益的分配有根本区别。现实中，普遍认为私房征收应当在权利人（继承人）之间均分，还有观点认为，即使实际居住人不是权利人（继承人），但与居住和搬迁相关的奖励补贴应当归实际居住人所有，若被认定为居住困难户的，私房征收补偿款应当在居住人员之间分配。

笔者认为，私房征收补偿应当优先保障权利人（继承人）的利益。私房被征收后所得的补偿针对的是权利人（继承人），而非实际居住人。非权利人（继承人）的实际居住人居住在他人所有的私房，本质上是权利人（继承人）的让渡行为，并非当然享有私房的居住权利和征补利益。即便被认定为居困户，在保护权利人利益不受影响的前提下，居困人员也仅能分得因被认定为居困户而增加的补偿部分，除此之外，非产权人（继承人）无权主张其他补偿利益。

笔者需要特别指出的是，私房征收补偿所得，在权利人（继承人）之间，并非完全按照一人一份均等分配来处理，具体到分配补偿利益时，仍需根据房屋来源情况，结合分配原则以及权利人（继承人）对房屋的贡献程度，酌情而定。

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