海外投资地产的法律风险之居住类房产投资

引言

在选择投资海外地产的时候，不同的人会有不同的关注点。有些人看中的是地产的回报率；有些人看中的是地产未来的增值潜力；有些人看中的是居住类的地产；有些人看中的是商业类的地产。这里面有很大的不同，律师会针对不同的情况给你不同的相关法律意见。

比如说如果你投资的居住类的房产，那么管辖的法律规则跟商业类的是不同的。还有些高难度的是又可以住、又可以做生意的商住两用房产，也是不同的。

今天跟大家分享的是居住类投资房有关的法律风险。

居住类投资房牵涉到的房客是人，不是企业。在英美法系中，对于房客的人权是非常注重的。如果房东需要房客支付一些房屋的维修或是对房东的赔偿的话，法律上都有非常严格的规定。

房客为先，买卖不破租赁

如果你买了一个投资房，买的时候里面已经住了4个学生，他们跟原来的房东签了4年的租约，因为他们要在这里念4年的大学。在买的时候你可能考虑到将来这个地方会有比较大的国际比赛，你希望在这个比赛期间出租掉房间大赚一笔，之后把房子拿回来招待自己的亲友。如果你有这样的打算，一定要让律师看一下现在的租约，因为他们签死的4年租约，你连让他们走的权利都没有。

法律上来讲你不能赶他们走，除非他们同意。而通常签了4年租约的人是不会轻易愿意走的。

即使房客没有按时付租金，或是把你的地产做了一些毁坏性的行为，你也不能立刻把他们驱逐出去。而且在法律上要求你一定要遵循特别的程序。比如给一定的警告，而且要足够时间的警告，法律上还要求要有书面的警告。

房东到访，提前通知了吗？

还要注意的是，有的房东对房客太热心了，会主动送一些吃东西给房客。那如果在没有提前通知房客的情况下进入这个房子的话，在法律上可能也会有触法的行为。

法律规定，如果房东要来的话，需要给这么多个小时的通知。如果你没有给这个通知，对不起你是不可以进来的，即使你是拿着饺子来，可能也会不欢而散。因为可能房客不希望跟房东做“好朋友”。

英美法系崇尚个人隐私权。作为房东，如果你想检查自己的房子，那么你也必须通知你的房客，并给予他们足够的时间，给你做出一个明确的答复，你才拥有这个权利来检查你的房子。

检查房子的目的不同，比如说你想要卖房子找人来看；或是最近下了大风雨，你想要看看有没有维修的需要；或是你已经知道房客那里有些东西比较老旧，需要你去处理等等… 不管你是什么目的，都需要跟房客做针对那个目的的全面的沟通，让房客非常清楚的知道你的来意、时间，而且一定要对房客方便才行。

房客违法，房东也有责任？

在英美法系中，房东对房客的行为也要承担法律责任的。有这样一个案例，一个房东把房子租给了几个年轻的房客，房客在这个房子里生产了一些毒品。事发之后，这些房客逃跑了或者被关进去了，房东也要承担这个责任。对于很多我们华人房东来讲，这很不可思议。觉得我只是把房子租给了这些人，我自己没有做任何违法行为，为什么我要承担这个法律责任呢？

在英美法系中，房屋使用上的合法性是要转嫁给房东的。所以房东要确保这里头没有违法的行为。所以这是一个连带责任。

所以对于房东来说，你对房客的管理很重要。而在管理上首先要考虑的是要合法性。

房东怎样合法收取租金？

房东最怕的一个就是房客不交钱。所以有的人会问，反正房客要来读书，签了一年的租约，可不可以把一年的房租都缴了？在现行的法律上来说是不可以的。你要他预付的租金不能超过四个礼拜。如果你要超过这个额度的房租，作为房东，这种行为是违法的。预付这条路走不通，房东就想说那在房客拖欠租金不付的时候，我就收你利息。你每个礼拜不付的租金，我就收你8%的利息。这样高利贷的做法，法条上也是不支持的。

如果房东想要提高租金，也是一样，一定要房客充分的通知。提高租金、或是要卖房子的时候，都需要给房客非常宽裕的时间，一般是半年。如果你需要让家人搬进去，你也需要给房客六周的通知。其他的情况下，比如你只是单纯想要换房客，你需要给他足够多的时间。

海外地产投资者一定要做好心理准备，储备好你的法律知识，或者让专业的法律顾问来为你把关。因为你只要做错一件事，就要认罚认赔。

房客的游戏规则

英美法系对房客的规定比房东来的人道。相对而言，房客给房东的通知时间，要尽的义务都是比较少的。比如说房间里的灯坏了，房客是没有义务换的。只需要一通电话告诉房东，让房东来处理。不需要为房东花钱。

来源：新西兰微财经

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