未来中国海外房产投资资金将流向哪？这份权威机构报告给你答案

来源 | 掘金大师

说起中国对海外的地产投资，大家第一个想到的去处就是美国。这不光因为美国今年的经济依然被人看好，还有美元作为全球储备货币的地位，使得美元资产天然就受人追逐。

再加上人民币的贬值预期，使得大家更愿意选择美元资产。

然而，全球著名地产咨询机构——高力国际（Colliers International）于今日发布报告《亚洲房地产资本回流，真实抑或虚幻？》，给出了与大家日常认知不太一样的结论，值得投资者留意。

报告指出，中国内地投资者在亚洲对外房地产投资总额中，所占的比例相当高。2016年达到372亿美元，包括252亿美元的亚洲以外地区投资和120亿美元的亚洲内部投资，中国内地连续第四年成为从亚洲向世界其他地区的最大投资来源。

其中，美国占亚洲投资者区域外房产投资总额的49%。虽然中国内地在亚洲以外（尤其是美国）进行了大量的房地产投资，但在亚洲内部国家的投资仍然较少。去年中国占亚洲向全球房地产投资总量的43%，但仅占亚洲内部房产投资的17%。

也就是说，中国投资者偏爱亚洲以外的房产，而对亚洲内部国家的投资占比较低。

但是，高力国际认为，这一情况将会发生改变，未来内地投资者对香港及其它亚洲市场展现出更大兴趣，包括新加坡、日本、马来西亚等。去年，中国已经是中国香港、日本、马来西亚等地的最大境外投资来源。

中国内地投资者急于购买海外物业资产，尤其是在亚洲以外地区投资房产，这背后最重要的原因，是担忧人民币进一步贬值。

牛津经济研究院预测2017年底美元/人民币汇率为7.15，今年将进一步贬值3-4%，贬值幅度相对“温和”。

高力国际也认为，人民币已经没有太多贬值空间。首先，由于官方对大量资本外流的担忧，2016年11月开始实行新的资本管制；其次，政府可能悄然向国内金融机构施压，以规范他们在亚洲以外地区的投资活动，特别是在美国；再者，政府使金融机构减少海外投资的另一动机，可能是希望保护他们避免潜在的高额损失。

以上原因，或将使中国内地投资者对美国和亚洲以外其它国家的投资额下降，而更多的集中在政府主推的“一带一路”沿线国家，如马来西亚、新加坡、印度等国。

高力国际针对亚太地区的地产市场做出了自己的判断。

2017年，亚太地区的经济环境总体呈健康状况。中国和印度均实现了6-7%的实际GDP增长，多数主要亚洲中心的投资需求一直强劲。由于强劲的内需，香港的经济已有所改善，澳大利亚仍然是对全球投资者极具吸引力的目的地。

投资者风险偏好增加的迹象，预期对非核心投资市场的兴趣将逐渐增加。

在亚洲，中国内地、香港和新加坡仍然是首选的写字楼投资市场，而印度具有较高的长期增长潜力，值得密切关注。

亚太区房地产市场的主要风险在于美国。虽然美国近期预计持续增长，利率上升和美元走强很可能对亚太区的出口国家有利，贸易关税威胁可能够成主要风险。

此外，美国经济增长超过预期增速可能会使香港实际利率提前回升到正常水平，打击投资者信心。然而，高力国际对亚太区的前景持乐观态度，认为2017年将继续成为亚太区房产繁荣的一年。

在住宅市场方面，报告认为2016年多个市场的住宅物业价格飙升，预计2017年市场活跃程度将有所降低。由于中国许多地方政府对过热的住宅市场出台了降温措施，预计2017年一线城市的住宅市场会有轻微调整。

报告认为，假设香港利率增长保持平缓，2017年住宅市场能抵抗下行压力。然而，如果美国经济增速高于预期，提前于2018年下半年恢复正实际利率，住宅市场的信心可能受到严重打击。

与大多数其他亚洲中心相反，自2013年底以来新加坡住宅价格一直在下降。虽然2017年上半年价格可能还会进一步下滑，但此后价格将逐步趋于稳定；从长远来看，新加坡政府的住宅降温措施一旦放松，将刺激对豪华住宅市场的投资。

在印度，短期内市场信心已被废钞令摧毁。然而，定价合理的中端细分市场项目在初级和二级市场都颇受欢迎。展望未来，2017年新的法规可能进一步削减利率，使商业情绪稳步好转。

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