融资实务 | 不动产抵押：把控贷前、贷中、贷后三道防线

不动产抵押是借款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。作为第二还款来源，抵押物是否足值、抵押权能否顺利实现是衡量贷款风险的一个重要指标。因此，严格把控贷前、贷中、贷后三道防线是银行有效防范抵押物风险、确保贷款资金的安全的重要手段。

　　贷前调查抵押物房产、土地债权是否一致

　　目前，我国制定的《担保法》《物权法》《城市房地产管理法》等相关法律均规定土地使用权和房屋所有权在设定抵押时应当一并抵押，然而现实中由于土地管理部门和房产管理部门分设，很难避免土地使用权和房产分别向不同的债权人设定抵押权，在这种情况下，一旦债务人无力偿还贷款，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性。

　　银行应进行充分的贷前调查，在签订抵押合同时，经办人员应分别到土地管理部门和房产管理部门查询抵押物此前是否办理过抵押登记;在办理抵押登记时，经办人员应到土地和房产登记部门同时办理抵押登记，确保该项不动产的土地使用权和房产所有权登记为同一抵押权人;若房产或土地使用权已被其他抵押权人登记在先，则尽可能地要求借款人提供其他担保，避免出现抵押分离的风险事项，如果必须接受该项抵押时，则应审慎地评价抵押物的价值及其已经担保的债务，防范抵押物不足值带来的风险，同时应考量抵押权被视为无效的可能性。

　　贷中审核抵押登记权证的真实性、有效性

　　在抵押贷款办理中，抵押物办理了抵押登记并不意味着就可以掉以轻心，2012年2月，宁波市某银行发生了一起内部员工张某和外部人员勾结，用假房地产证、他项权证违规发放贷款的案件，张某通过伪造权证，并与借款人、所谓“抵押人”互相串通，骗取银行巨额贷款资金。通过这起案件，各家银行应深刻意识到有效审核抵押登记权证的真实性，查实是否存在伪造抵押登记证书或克隆权证是贷款资金发放过程中必须认真执行的一道程序。

　　银行应加强信贷内控管理，从上至下提高内控合规意识，提高案件防控意识，加大对违规放贷的惩治力度;提升制度执行力，严格执行贷款双人调查、双人签字记录等流程;规范员工与客户交往的行为，防范从业人员非法参与或利用职务之便参与民间借贷等违规行为。

　　贷后关注抵押物的存续状态

　　贷款发放后，银行仍然应对抵押物时刻保持关注，实际操作中，债务人可能会恶意通过各种行为使得银行的抵押权利难以实现，如债务人在未通知银行的情况下，以明显不合理的低价转让已办理抵押登记的资产。《担保法》虽然规定抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。但如果银行在法律规定的一年期限内未就债务人损害其债权的行为向法院申请撤销债务人处分财产行为的权利，一旦超过了行使撤销权的期限，转让行为同样可以生效，最终将会使银行遭受损失。

　　因此，在办理抵押登记、发生借贷关系后，银行管户客户经理必须严格进行贷后检查，密切关注企业的生产经营情况和抵押物的存续状态，对企业有不利于银行信贷资金安全的行为要及时了解.掌握主动权。一旦发生异常情况，应立即预警，并积极采取措施，应付可能出现的各种情况，为债权的实现给予最大限度的安全保障。(浙江鄞州银行稽核内审部董文娟)

文章来源：中国农村金融杂志社

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