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房地产融资渠道被围堵:继债市之后,又轮到信托

2017-06-11 授米

房企融资渠道正在逐一被收紧!5月以来,房企国内债券融资规模119.3亿元,同比降逾八成。4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。


来源:Wind资讯


房企融资链条逐步收紧,继国内发债、海外发债之后,监管再度指向房地产信托。数据显示,4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。Wind资讯统计显示,5月以来,房企国内债券融资规模119.3亿元,同比降逾八成。而一季度房企海外发债在经历了新高过后,二季度以来发行量则同比下降近六成。


房地产信托遭遇监管


伴随监管趋严,今年以来房地产信托成立规模走势,呈现出前扬后抑的局面。

华宝证券研报统计,今年前四个月,房地产信托成立规模373.52亿元。其中,2017年一季度,房地产信托成立规模300.34亿元,较去年同期上升15.28%

研报分析,今年以来,投资地产方向的信托占比持续上升并保持在相对较高的位置,原因主要是:

一是地产投资保持较高增速,融资需求较为旺盛;

二是房地产调控趋严,对于房企来说,传统的银行贷款和债券市场等融资渠道受到较大的限制,只能转而借助于信托融资。

但是,进入二季度以后,其成立规模开始出现明显收缩。研报统计显示,4月份房地产信托成立规模73.18亿元,环比3月份降逾3成

根据信托业协会数据显示,2016年4季度末,资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元,占比为8.19%,环比2016年3季度的8.45%下降0.26个百分点。

信托业协会分析,房地产信托占比在2016年一直持续下降,与房地产市场调控密切相关

而在经历了一季度的回升过后,二季度房地产信托再次重回监管视野。4月下旬,人民网发布消息,银监会要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为,监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。

根据报道,监管层认为,房地产信托的风险主要为集中度、合规和法律三个方面:

集中度风险:1)投向区域集中于热点城市;2)大客户风险较为突出;3)部分信托公司房地产信托业务占比较高

合规风险:1)突破房地产企业资质要求;2)投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发;3)突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求;4)通过产品嵌套规避净资本监管;5)为其他机构发放购房首付贷提供便利

法律风险方面,监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的风险上升。


融资通道悉数收紧


实际上,不止是房地产信托融资,包括房地产国内发债以及海外发债,均出现不同程度的收缩。

国内发债方面。Wind资讯统计数据显示,今年前四个月,房地产行业融资规模1096.99亿元。从规模上看,较去年同期下降77.3%。

从目前数据来看,降幅还在继续扩大。

数据显示,5月以来,房地产行业发债规模119.3亿元,占比0.79%。从规模上来看,较去年同期的625.80亿元,降幅高达80.9%

海外发债方面。Wind资讯统计数据显示,截至目前,今年以来房地产企业海外发债规模123.65亿美元,发行债券数量33只,均创同期历史新高。而这主要是一季度放量发行的功劳。

今年一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍。

但这种形势在二季度已出现微妙变化。

数据显示,二季度以来,房地产企业海外发债规模为24.15亿美元,仅高于2015年、2014年同期,较去年同期降幅高达56.1%

新浪此前援引媒体称,发改委二季度起基本停止给房地产商海外发债发放批文。

21世纪经济报道早前援引中原地产首席分析师张大伟分析称,从资金成本看,债券是房企利率最低的资金来源,近两个月发债难度加大,将明显提高房企资金价格。

而除了信托、债券之外,甚至包括银行贷款,亦出现不同程度的收紧。

Wind资讯统计数据显示,今年一季度,国内房地产开发资金来源中,来自银行贷款的规模达5919.99亿元,创同期历史新高,但累计增速较1-2月放缓1.2个百分点

第一财经日报早前报道,有银行行长表示,总行已下达被称之为“史上最严”的流动性管控方案各个经营单位、各个分行都要自保平衡,吃资金大户的房地产信贷首当其冲

民生证券管清友研报分析,从中长期来看,2016年下半年以来房地产调控政策趋严,房地产销售增速边际转弱,叠加土地溢价提升,将对企业2017-2018年利润表产生负面影响;境内外房地产融资途径收紧,融资成本的上升会慢慢侵蚀到企业的利润表,一些前期拿地行为比较激进(土地购置/签约销售比例较高)、财务杠杆率较高的企业面临销售边际收紧、拿地支出高企、境内外融资趋紧等多重压力

研报认为,2014年和2015年政策宽松背景下房地产企业大量发行境内外债券,短期来看今年偿还压力较小,但考虑到目前境内融资环境依然不容乐观,境外融资环境开始恶化,二季度起房地产商海外发债批文发放趋缓,未来两年内存量债券到期压力较大



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