降价甩盘、大佬卖楼、房企或猝死，楼市进入最残酷阶段！

2017-06-28 授米

版权：来源综合中金在线、樱桃小房子（cherryhouse2017）、天天说钱（liuxb0929）、每日经济新闻（nbdnews）、蜜财富（WJCF99）、环球冷眼（hwzyl2016 冷眼）

这是一个最好的时代，这也是一个最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是希望之春，这是失望之冬；人们正在直登天堂；人们正在直下地狱。——狄更斯

融创降价超20%，潘石屹卖楼

据公众号樱桃小房子发布的消息，6月24日，融创象湖壹号开盘，在周边高层房价均价一万三以上的行情下，象湖壹号高层均价一万，降幅超20%。据称，不捆绑车位，不捆绑装修，裸价开盘。但前提是，需要全款购买。即使这样，低于市场价开盘销售效果非常好，秒清。仅仅一天之后，北区刚需大盘和昌林与城开盘，在周边均价一万六的行情下，小高层均价11000的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。

看来，郑州楼市真正打响了降价的第一枪。

其实不光是郑州，现在有明显降价的还有北京周边的燕郊，据当地业主称，房价已经下降了五六千一平米，降幅大概是20%-30%。

开发商开始甩盘，SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了！为什么说“又”？因为自去年出售SOHO世纪广场以来，这已经是潘石屹连续第二次整售物业，而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO，套现35.7亿。

“我对中国房地产有信心，房价还会继续涨”、“在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”

在商言商，潘石屹这些地产大佬，一直都是房地产的坚定唱多者。他们的唱多，既是一种营销手段，又作为一种暗示和预言的自我实现，让曾经跟随他们投资房产的老粉赚了钱，也让现在还坚信他们的新粉正在前赴后继闯进房地产市场，做着买房发财的美梦。

然而，当大多数人还在涌进这个泡沫比天的风险资产，梦想着投资收益翻倍美梦时，潘石屹，这个国内知名的地产商，已经在跟随李嘉诚、万达、安邦的步伐，悄悄抛售内地的物业资产，三年已套现236亿元，资产外置，投资海外。

6月26日，SOHO中国宣布以35.73亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币，交易通过股权转让完成。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

SOHO中国表示，此次交易，彰显了虹口SOHO的资产价值，销售价格高出成本53%，实现盈利的同时，为公司带来了充盈的现金流。

其实，潘石屹抛售资产的计划早已有之。早在2016年年中业绩会上，Soho中国董事长潘石屹就曾经表示，其对旗下资产进行了梳理，已将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，2016年下半年或将出售这三个物业。

但随后，市场变化令得Soho中国销售之路遇到阻力。潘石屹表示“所有的销售都会放缓来卖。”如今，能一次性抛售资产套现近36亿元，也算是一件不小的成果，对于潘石屹来说也算是值得庆贺的事情。

对于商人来说，现金流都是最宝贵的，也是最耽搁不起的，套现出来的钱，如何投资，相信对于潘石屹来说，已经想好了退路。跟李嘉诚、万达、海航、安邦一样，潘石屹早已启动了海外资产配置之路。只是潘石屹在前台唱戏，夫人张欣在后台不动声色买买买！

早在2011年，小潘就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目(Port Authority Bus Terminal)，共投资5亿到7亿美元。潘石屹在接受《第一财经周刊》采访时承认这一交易已经完成。他说自己在这个项目拥有一半的股权，并且准备将这个项目盖成47层的写字楼。

张欣在2012年斥资6亿美金收购公园大道广场49%股权的事了，反正股权的事情说了也没多少人懂，以后大家路过公园大道广场，知道那是小潘家资产的一部分就可以了。

2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金购物美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开宣布她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族基金，而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

这可是纽约“皇冠上的明珠”，是纽约市的地标性建筑。可俯瞰整个中央公园，苹果第五大道旗舰店就在这座楼前，入驻这栋大楼的金主各个都是有钱任性的主：雅诗兰黛、约克资本……

业内人士同策咨询研究中心总监张宏伟说了，“收购通用大厦符合潘张的一贯作风，尽管这次的收购不是SOHO中国的公司行为，但是投资繁华都市核心地段的优质物业一直是SOHO中国的理念。”总结下来就是投资回报率大大的！

所以说，其实早在2011年，潘石屹开始启动境外投资开始，其对人民币贬值的担忧和大陆资产价格泡沫已经保持了高度的警惕，配置境外资产，其实就是看空内地市场，对冲单一人民币资产的风险。

“资产外置，债务内置”一直是这些人的常规套路，外债比例过高是大忌，潘石屹也不例外。

为了规避外币升值的风险，防止背上沉重的外债，2016年，SOHO公司提前偿还了银团贷款6.44亿美元和40.50亿港元，提前赎回了境外优先票据的所有未偿还本金总额约2.53亿美元。据此，公司大幅降低了境外债务在总负债中的比例，目前，境外债务在总负债中的比例仅为7%（2015年底约为56%），债务融资成本也降低至4.4%。

抛售内地资产的同时，配置境外资产，降低外币负债，同时增加境内债务，潘石屹的这一套程序，算是玩得风生水起，炉火纯青。冷眼认为，就潘石屹的市场嗅觉和行动能力来看，不输李嘉诚分毫，远胜于目前处于风口浪尖的万达、复星等一些知名资本。唯一的区别只是SOHO的规模小一些而已，也许船小好调头也是一大优势。

“万花丛中过，片叶不沾身，”如果说未来能成功跑路的是谁，除了李嘉诚，就还有潘石屹了。

或有大房企猝死！

为何房企纷纷卖楼？其中缘由有迹可循。

6月25日，由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》。报告有以下要点值得关注：

1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。
　　
2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。
　　
3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。
　　
4、A股里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。
　　
5、从2012年开始，中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降，并在2016年快速降至近10来最低点之后，2017年继续下降。

从这份报告不难看出，部分房企已经遭遇财务安全问题。其实，这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计：

2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。

130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。事实上房企高负债率已非个例，下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：

看到房企高负债率，不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明！”。这家公司是深圳奥宸地产！

奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。

其实，开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩，下面举三个较典型的例子来看看：

1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。
　　
2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。
　　
光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。
　　
3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。

从这些破产房企案例不难看出，大多破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。

有人可能会认为，如今调控政策不断，为何还有众多房企高价拿地？那是因为，对于发展商来说，在严调控政策下，若不拿地就意味着没有业务，是等死；拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧，高价土地最终能变成高价房子销售出去，自己也就解套了。

所以，土地不断创出新高，土地市场始终火爆异常，最大的真相就是：开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。

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国家释放重要信号！

如今，楼市调控仍在继续。

6月23日，银监会主席郭树清带队赴农业银行总行，就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会。

在郭树清的讲话中，有两点尤其值得重视：