彭戴
副董事
招商证券投资银行总部
☞ 个人简介
招商证券投资银行总部副董事，擅长资产证券化的模型建设，具有多年投资银行业务工作经验，参与华能澜沧江水电收费权资产证券化（第二期）项目，雅润文化中小企业私募债项目，广发证券融出资金债权专项资产管理计划项目，2014年第一期、第二期以及第三期招商银行信贷资产证券化项目，金科物业企业资产证券化项目，汇富富华金宝大厦CMBS项目，龙光地产购房尾款ABS项目，民生金融租赁REITs项目，福晟集团REITs项目，以及多个正在执行的企业资产证券化项目。
分享内容
☞ 概要
一、reits的概念及特点；
二、reits的挑战与机遇；
三、reits在国内的业务机会。
☞ 语音
☞ 正文
从reits这个产品结构上来讲，目前主要分成两种结构，第一种是以美国为代表的公司制的reits，第二个是以新加坡的代表信托型的reits，首先公司制reits，其实这个reits本身是一个实体公司，因为该公司是实体企业，红利发放的符合美国的相关reits条例即可。但是因为公司制产品它会受到一个税负，但在美国对reits持有阶段的税负是有一个免除这么一个效用，所以说对于公司制reits来讲，在美国是不涉及到重复征税这么一个问题。第二是以我们新加坡和香港为代表这么一个管理模式的reits或者信托制和精制reits，这种模式呢主要是通过一个信托去持有一个物业来对这个信托进行上市的一个过程。
说到reits这个市场，其实在世界范围内，reits市场是一个相对说非常成熟的市场，对我们国家来说reits才刚刚起步，但从最成熟市场美国市场为例，reits其实是一个非常大的一个投资品种。目前来看，截止7月底，整个美国的reits市场的市场规模已经突破了一万亿美金，在美国这个市场整个reits的这个dividends应该是股息分配的业务的一个比例，所有reits是4.16%每年，然后同期S&P500分红率大概只有1.99%。从投资回报的这个角度来讲，今年从2017年到现在来说，整个美国reits的投资回报率大概是3.34%，与其同期的这个S&P500投资回报率是8.66，但是如果说咱们把这个时间拉长，如果我们以30年的这么一个投资回报来看，整个位置投资回报是9点半，年化是9.13%，S&P500是9.76%，所以说从这一点来讲的话，reits对于一个长期投资者来说的话是具有非常大的吸引力的。
从美国情况来看，其实现在美国最大的这么一个reits基金叫Simon Property Group，它的市值应该超过了860亿美金，但最大的房地产开发商的市值只有89亿美金，所以从这个情况来看的话也印证了reits是未来整个房地产市场发展的一个必然的方向，同时也是房地产公司必然会经历一个过程。
咱们回到亚洲市场，在亚洲的整个市场中，亚洲活跃的reits接近16年年底一共有141支，总市值是2096亿美金，然后接近95%的市值都来源于日本、新加坡或者香港市场，但这三个市场来讲，其中1160亿美金是来自于日本，日本一共有56只reits产品，新加坡发行36只，总市值是518亿美金，香港只发行了十只reits，总市值是301亿美元，其实从这个数据可以看到美国reits市场是1万亿，整个亚洲的reits市场才是2000亿，新加坡是500亿，香港是300亿。从这个市场的数据可以发现，其实reits这种产品是一个具有地域化属性非常强的一个产品，其实这个观点很好理解，比如说咱们在香港一栋楼可能很难为美国投资人所接受，咱们在美国一栋楼可能很难为亚洲投资人所接受。
同时在整个亚洲市场里面，目前国内发行reits情况来讲的话，咱们国内企业去新加坡发行reits的情况特别普遍，去香港发行reits相对来说比较少见一点，这个原因是在于新加坡reits市场投资者主要以东南亚的主权基金为主，但香港投资者主要以欧美投资人为主，欧美投资人对于整个亚洲房地产市场的这个认可度普遍相对比较差，所以对于reits这种产品在香港市场的可接受程度是相对来说比如下坡市场低，所以这个也导致为什么新加坡市场在这两年发展的情况其实是超过香港市场的。
那么回到房地产商根本的这么一个情况，就是说我去做reits，我到底是在做什么事情。第一件事情，reits不是一个融资性的品种，reits它其实把一个房地产的整个产业进行了一个很严格意义上的剥离。房地产商其实对于物业来讲的话有两种业务，第一种是对物业运营业务，第二种是对物业的持有以及开发业务，reits这种产品其实一刀就把这个房地产商的这个运营业务和持有业务完全进行一个分离，通过基金来持有，通过自己的这个能力来运营，这个是其实reits的核心，它改变了整个房地产公司对于reits的持有模式。
在整个房地产持有这个策略的情况来讲，首先我们可以把房地产一个物业理解为全部持有到最后出售，我们把这个如果画一条线的话，左边是持有，右边是出售，那么reits这种产品其实就是靠近出售端，但是没有完全出售的这么一种产品，所以说从这个角度去理解，reits天然就是处于股权业务以及债权业务中间的这么一个既有股息又有债息的一个产品。
未完待续......
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