王勇：不动产融资租赁法律效力问题（一）
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王勇
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• 王勇律师。上海市凌云永然律师事务所房地产金融法律中心创始人。先后在上海协力、君泽君律师事务所从事房地产金融业务。上海律师协会融资租赁业委会委员。复旦大学司法与诉讼制度研究中心研究院。第二届上海市大学生模拟法庭大奖赛专家评委。上海闻悟教育科技有限公司执行董事。通过证券从业资格、基金从业资格（私募股权投资基金）等职业资格考试。先后担任大型国企、上市公司中高级法律顾问，法务实操经验丰富。优势领域：为开发商、建筑商提供全过程法律服务，尤其对建设工程停工复工有深入研究并项目处置经验。为上市企业制定法律风险管理制度体系。为阳光政府征收搬迁及基础设施建设提供专项法律顾问。为第三方理财机构，互联网金融企业构建商业架构。民营企业危机化解和公司重组营救。金融领域刑事辩护。
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《不动产融资租赁法律效力问题》
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各位听友大家好！我是王勇律师，我们团队多年以来主要从事房地产金融方面的业务，时间关系，重点就不动产融资租赁合同效力法律问题进行一个要点的梳理和干货的分享，希望给各位听友带来启示。
有关融资租赁概念、种类、业务模式等基本的理论不再赘述。下面直奔主题从四个方面表达我的观点。
第一，不动产作为融资租赁标的物的优势。第二，目前不动产融资租赁有关法律的紊乱状态。第三，不动产融资租赁面临的困境与商业机遇。第四，聊一聊如何通过法律的方法来化解法律自身不完善的风险。最后和大家分享一个接地气的案例，希望有缘的朋友因此能够获得商机。
第一个问题，不动产作为融资租赁标的物的优势，我树立了八个要点。合同法第237条就融资租赁专门定义，融资租赁合同兼具融物和融资双重特点，所融之物应当具备三个条件。第一个条件是必须具有交换价值和使用价值，第二个条件就是必须可以是转让的财产，第三必须是使用寿命较长的财产。这三个条件，不动产都是符合的。
除此之外，不动产作为融资租赁标的物，还有自身的一些优势。第一，根据物权公示原则，物权法和不动产登记暂行条例，对物权登记制度现在已经十分完善了。从交易风险角度来看，不动产融资租赁因其租赁物登记公示制度的健全；从法律角度来说，可以说经过登记的不动产是最安全的租赁物，可以有效地防范承租人无权处分、第三人善意取得等给出租人带来的损害。我们认为在整个融资租赁商业架构当中，出租人的利益得到有效的最大化的保护，是整个交易模式安全稳定发展的基石。第二，破产隔离制度。合同法第246条对租赁物的所有权归属做了规定，出租人享有租赁物的所有权，承租人破产的租赁物不属于破产财产。这一条法律对出租人和承租人双方都是有利的保护。
对于工业企业来说，工厂、土地、厂房、仓库等不动产是主要的生产资料，企业一旦发生债务危机，就会面临债权人申请法院查封并强制执行这部分财产的风险。融资租赁法定的财产隔离制度运用得当，能够化解债务风险，盘活优质的资产。三，房随地走、地随房走的政策，为不动产融资租赁动产化提供了条件。四，融资租赁既融资又融物，所有权与使用权分离，承租人作为占有使用收益的权利人，可以根据自己的选择，最大化地确保不动产的开发和建设的质量和进度，能够做到物尽其用。
第五，不动产自身的担保作用，确保了出租人的权力最大化，对于未登记的不动产和基础设施等，可通过反向抵押的方法，实现交易的安全。与其他的租赁物相比，质量的瑕疵、灭失的风险比较小。六，相对于银行开发贷，不动产融资租赁快捷方便、成本较低。第七点就是不动产体量大，操作方便，利润丰厚，风险可控。第八点，监管部门对房屋、土地权属售后回租免征契税的政策，降低了交易的成本。
第二个大点，关于不动产融资租赁法律规定比较紊乱，我梳理了七个要点。
第一，全国人大财经委曾经在2006年公布过融资租赁法草案，将不动产作为融资租赁标的物是排除在外的。后来由于政策的趋势，没有制定融资租赁法，而是由最高人民法院出台相关的司法解释。2014年最高人民法院《关于审理融资租赁法律问题的司法解释》讨论稿，当时也是将房屋等不动产排除在融资租赁标的物之外的，显然是持这种观点的不是少数。最终司法解释第一条对该问题进行了一个模糊的处理，由人民法院根据个案的具体情况进行认定。司法解释的起草人在回答记者提问的时候，对不动产作为融资租赁标的物也是持否定态度的。换句话就是说，根据司法解释的规定，人民法院可以认定不动产融资租赁合同无效。
国务院68和69号文吹响了加快和促进融资租赁发展的号角。这两个文件可以说是有着里程碑式的意义，鼓励融资租赁参与到基础设施建设不动产领域。2015年8月31日，国务院办公厅《关于加快融资租赁业发展的指导意见》，鼓励加快重点领域融资租赁发展，鼓励融资租赁公司参与到城乡公用事业、污水垃圾处理、环境治理、广播、通信、农田水利等基本建设当中，探索融资租赁与政府和社会资本合作融资模式的相结合。2015年9月1日，国务院办公厅《关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》，明确地规定，加大政府采购支持力度，鼓励各级人民政府在提供公共服务，推进基础设施建设和运营当中购买金融租赁服务。
去年的第十二届全国人民代表大会第四次会议，批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也明确的指出，积极地培育透明、公开、健康发展的资本市场，开发符合创新需求的金融服务，大力地发展融资租赁服务。这些政策呢是原则性的，实际运行当中也受到各种因素的影响。
我们注意到最近在有关基础设施、不动产融资租赁方面呢存在着文件打架的情况，甚至国家的部委和地方政府规定明显不一致。5月28号财政部第87号文，规定严禁将金融机构融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。6月5号，北京市商务委员会等12个部门联合下发《关于加快融资租赁业发展的实施意见》，加大政府采购支持力度，鼓励各级政府在提供公共服务，推进基础设施建设和运营中购买融资租赁服务。
五，就目前来说，新三板和公司上市受监管层的影响，认为不动产作为融资租赁标的物是合法不合规的行为，会要求整改。有一家融资租赁公司，以不动产为主要业务，在上新三板后呢就被迫叫停。
第六，商务部正在进行的行业风险大排查。商务部办公厅《关于开展融资租赁行业风险排查工作通知》，将排查重点对象明确地表述为对商业地产甚至住宅等作为主要租赁物的企业，是重点的排查对象之一。
未完待续......
（正文文字授米整理自行家818直播语音）
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