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王勇:不动产融资租赁法律效力问题(二)

2017-12-19 授米 授米


行家简介

王勇

  个人简介

• 王勇律师。上海市凌云永然律师事务所房地产金融法律中心创始人。先后在上海协力、君泽君律师事务所从事房地产金融业务。上海律师协会融资租赁业委会委员。复旦大学司法与诉讼制度研究中心研究院。第二届上海市大学生模拟法庭大奖赛专家评委。上海闻悟教育科技有限公司执行董事。通过证券从业资格、基金从业资格(私募股权投资基金)等职业资格考试。先后担任大型国企、上市公司中高级法律顾问,法务实操经验丰富。优势领域:为开发商、建筑商提供全过程法律服务,尤其对建设工程停工复工有深入研究并项目处置经验。为上市企业制定法律风险管理制度体系。为阳光政府征收搬迁及基础设施建设提供专项法律顾问。为第三方理财机构,互联网金融企业构建商业架构。民营企业危机化解和公司重组营救。金融领域刑事辩护。


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《不动产融资租赁法律效力问题》

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第三个大问题,不动产融资租赁的困境和机遇并存。


第一,融资租赁公司呈现井喷式的发展。根据最新的统计数据,2017年上半年全国融资租赁业务已经达到了五万六千亿元,融资租赁的公司呢也已经达到了8218家。不动产的融资租赁业务,甚至是一些金融租赁公司的支柱性的业务。目前包括房产、商业住宅、高速公路等在内的不动产租赁占整个融资租赁业务半壁江山。据商务部公布的数据,不动产和基础设施在融资租赁总量当中的比重,从2015年的第五位上升到2017年上半年的第三位。


二,在司法实践当中,对于不动产融资租赁合同效力是持肯定的态度的。目前法院判例来看,一类是认定合同有效,一类是认定为企业之间的借贷合同。最典型的一个案例是2015年2月3日在司法解释生效后,浙江嘉定南湖区法院第995号的民事判决书,全部支持了出租人的诉讼请求,认定12套别墅商品房融资租赁合同合法有效,承担连带责任。该判例是目前业界公认的比较好的判决书。我大概算了一下,如果按照企业借贷之债计算,出租方最终损失最低是高达211.8万元。


第四,中央政府及地方政府的认可和支持。关于融资租赁,以房地产作为标的物开展回租业务,法律虽没有做出明确的规定,但是有关中央政府部门在建立部门规章的时候,对此类业务表现出了积极的态度。财政部国家税务总局在2001年的时候就下发文件,出台优惠政策。上海浦东、天津、广东等融资租赁发展比较成熟的地方,也都纷纷出台了有关基础设施融资租赁的优惠政策。特别是浙江舟山市人民政府明确规定,各类融资租赁公司开展不动产售后回租业务不征收营业税和土地增值税等等。


五,2015年上海浦东新区自由贸易区基础之上呢现在又批准了天津、辽宁、浙江、福建、河南、重庆、四川、陕西等十个自由贸易区,这些自由贸易区都将融资租赁作为重点发展的领域。就当前的形势来看,融资租赁行业朝阳似火,无论如何不动产都不能也不可能被排除在外。


第四个大问题,不动产融资租赁合同效力风险防范的措施,我树立了十六个要点。企业经营过程当中会发生各种各样的风险,比如市场的风险,政策风险,运营、财务、汇率,公司僵局,劳动用工,法定代表人股东及高级管理人员,刑事法律风险等等。九九归一,这些风险最终都要用法律的方法来解决。而企业面临法律自身存在的漏洞和不足的风险,当然呢更要用法律的思维、法律的技术和法律的方法来进行风险的防范和化解。


具体到不动产作为融资租赁标的物这个合同呢,注意我树立了16个要点。


第一,首先要确保出租人具有融资租赁主体的资质,没有融资租赁主体资质经营融资租赁业务,有可能判决合同无效。目前全国融资租赁公司已经达到了8000多家,表现出的特点是注册的多、运营的少,获取资质比较容易。


第二,要确保合同形式合法。根据合同法第238条的规定,融资租赁合同至少要包括三方主体、两个合同,核心条款必须涵盖如下内容:租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租赁构成及其支付期限和方式、币种。租赁期限届满,体现既融资又融物的特点,并且必须签订书面的合同。如果大家需要合同,可以通过邮箱向我索要标准化的模板,要避免因合同文本自身的瑕疵动摇基础法律关系,导致融资租赁合同性质被否定的风险。


第三,制作不动产融资租赁负面清单。根据法律的规定,法律禁止流通或者限制流通的物,不能够作为融资租赁交易的标的物。根据物权法,专属于国家所有的课题,比如矿藏、水流、海域、城市的土地、国防资产、集体土地所有权、储备土地等国家所有的不动产;交换价值和使用价值的不动产,比如装修已经完成的水泥、瓷砖和沙土等。


四,不动产当中的商业地产和基础设施。首选的领域,一类是不动产登记暂行条例当中明确需要登记的企业厂房、车间、仓库及其设备,商业地产等等。一类是由政府明确支持的,铁路、公路、电力设施、广播通信、农田水利、油气管道等基础设施。我们认为能够通过BT、BOT、TOT、PPP方式融资的项目,融资租赁业务都可以介入。

未完待续......

(正文文字授米整理自行家818直播语音)


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 关于授米

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