王勇：不动产融资租赁法律效力问题（三）
行家简介
王勇
☞ 个人简介
• 王勇律师。上海市凌云永然律师事务所房地产金融法律中心创始人。先后在上海协力、君泽君律师事务所从事房地产金融业务。上海律师协会融资租赁业委会委员。复旦大学司法与诉讼制度研究中心研究院。第二届上海市大学生模拟法庭大奖赛专家评委。上海闻悟教育科技有限公司执行董事。通过证券从业资格、基金从业资格（私募股权投资基金）等职业资格考试。先后担任大型国企、上市公司中高级法律顾问，法务实操经验丰富。优势领域：为开发商、建筑商提供全过程法律服务，尤其对建设工程停工复工有深入研究并项目处置经验。为上市企业制定法律风险管理制度体系。为阳光政府征收搬迁及基础设施建设提供专项法律顾问。为第三方理财机构，互联网金融企业构建商业架构。民营企业危机化解和公司重组营救。金融领域刑事辩护。
分享内容
☞ 分享主题：
《不动产融资租赁法律效力问题》
☞ 语音
☞ 正文
五，不动产中的商品房，房地产宏观调控政策，以租代售，租购同权，非常适用于融资租赁这种商业模式。融资租赁的介入，没有法律上的障碍，对银行等金融机构也形成了风险隔离，不会产生系统性的金融风险。当然这是一个比较敏感的大问题，要政治、经济、金融和实务专家共同来研究探讨，我们只能发表法律实务方面的一个意见。7月4日，上海嘉定、浦东只租不售，租售租赁住房两个地块土地使用权出让成交，我们建议这两个地块可以开展这方面的试点。
六，排除设限的不动产作为标的物，通过律师会计师等专业人士的尽职调查，排除没有处分权，权属有争议，已经设立抵押的，已经被司法机关查封扣押的不动产作为标的物。七，以融资租赁为平台，配合其他的金融工具，比如商业保理、信托、资产支持证券、资产支持债券等等，发挥融资租赁的灵活性。
第八，充分的发挥可强制执行公证债权文书的作用，争议解决机制选择仲裁机构进行仲裁。第九，设置兜底条款来降低法律不确定性，确保担保人、保险人以及任何第三方义务人不因法律的性质改变而被免除。第十，为防治第三人善意取得，在未经登记的不动产租赁物的显赫位置，设置出租人标识。第十一，不动产租赁动产化，实务界通常称之为是间接租赁，较为典型的是在建商业地产在无法登记权属的情况下，以建筑物中的电梯、机电设备、空调设备甚至门窗等作为租赁物。
第十二，书面和邮件的形式，咨询主管机关对不动产特殊交易安排的意见，并主动备案，尤其是综合运用各种金融不动产融资项目，以规避监管的风险。第十三，跟着政策走，关注中央金融会议的政策走向。另外政策的地域性非常强，同样的不动产项目，有的地方严格监管，有的地方大胆鼓励。不动产融资租赁项目一定要因地制宜，避免水土不服，做到哪里有政策，项目就去哪里。
第十四，建立三师会审的风控机制，请专业人士把脉风险。律师、会计师、税务师三师会审，参与项目评审，发表独立专业意见，把控风险，营造氛围，健康运作。十五，不要受新闻媒体的影响自己的项目，警惕假新闻和负面的信息。比如最近流行的湖南宁乡县政府公告取消担保，融资租赁将划归银监会主管，包括我们现在的这个话题，不动产不能作为融资租赁标的物。十六，合同约定并督促承租人将不动产标的物进行投保，可以协商共同的承担保费比例。
最后呢我讲一个不动产融资租赁公司重组的小案例，这是我们做的。公司重组业务当中的优良资产盘活，通过售后回租模式，切断担保链，成功地营救民营企业。在当前经济下行，民营企业大量存在债务危机，并进一步牵连到公司股东个人、担保企业，债权人根据合同约定随时都可能申请法院查封，并强制执行股东个人和担保企业的财产，尤其是登记那的不动产，融资租赁法定的破产隔离制度，能够巧妙地解决这个问题。
下面我用一分钟的时间来简短介绍一个切断担保链化解企业风险的小案例。昆山某纺织企业，为其他企业上亿的银行贷款提供连带责任保证。被担保企业属于行业排头兵，拟上市。但是在准备上市的过程当中，其法定代表人因刑事案件被判刑入狱，该纺织企业为了避免因此承担连带责任，提前进行策划。在被担保企业尚没有出现重大危机的时候，约请我们团队对其公司面临的风险进行把脉。我们经过两周的尽职调查，制定了公司重组方案，其中一项重大的举措就是将其未设限的价值上亿的厂房和设备这些优良的资产，实施了售后回租，将财产全部过户到融资租赁公司的名下，达到了破产隔离的效果。其它的资产通过另外的法律技术进行了处理。
思路决定出路，不动产融资租赁大有可为，前景美好。谢谢各位听友的聆听，再会！
未完待续......
（正文文字授米整理自行家818直播语音）
扫描文末下方二维码收听完整版！
█ 关于授米
授米是一家基于互联网技术和共享经济思维的创新型金融咨询机构。目前已经汇聚20,000名各类投融资从业者，3,000多位实名认证金融行家。通过原创分享、在线直播、主题会议、案例咨询等方式，树立行家个人品牌，并推荐行家为各类成长型企业和政府部门提供专业金融咨询服务。
授米现为济南市、青岛市、日照市、蚌埠市、桂林市、贵阳市等地方政府财政、金融、招商部门的金融顾问；是华西集团、博耳电力、中建安装、恒大地产、碧桂园等大型企业的金融顾问；是邮储银行、光大银行、齐鲁银行、海航金控、中融信托等数十家金融机构的合作伙伴。
近期，应各地政府筹备产业基金的要求，授米将着力推广“产业基金”领域的行家。如果您有丰富的产业基金相关经验，同时也对我们的模式感兴趣，可以通过点击文末的“阅读原文”报名，我们的客服人员会尽快与您联系。
