【律师说法】村集体田地疑被“私下”出租——合法承包村集体土地应该符合“民主议定程序”
文章来源：圣运律师事务所
圣运
基本案情
“属于我们村集体的田地，在过去的这些年里，却被村委会私下承包或‘卖掉’，而且获得的收益也从未公开过。”近日 ，南昌县武阳镇蕉湖村辟邪自然村村民向当地镇政府反映，蕉湖村委会将村集体的200多亩田地，在村民不知情的情况下，或承包出去或“卖掉”。
3月28日上午，武阳镇政府组织村委会及村民进行了协调，但没有结果。武阳镇政府有关负责人表示，从目前调查掌握的情况看，村委会承包土地的程序可能存在不合法的情况。如果后续调查属实，将依法依规进行处理。
承包出去土地被挖成了水塘
村民：村委会擅自“为民作主”
近日来，南昌县武阳镇蕉湖村辟邪自然村村民心里颇不平静。“过去这些年，我们村民大多在外打工挣钱，家里的田地都回收到了村委会管理，哪知道村委会私下将这些田地或租或‘卖’了。”3月28日上午，辟邪村村民说起事情原由，都表示不满。“村委会管理的田地，共有300多亩，其中多达200亩被村委会的干部承包给了私人。”村民介绍，承包出去的田地，都未经过村民的同意，系村委会擅自“为民作主”。
“我们放弃耕种的田地，按理说村委会回收后，应该属于村集体所有。如要对外承包，应该征得村民同意，另外，承包所获收益也应属村民集体所有，然而，多年来，我们却不知道承包田地获益多少，村委会从来没有对村民提起或公开过这类事。”辟邪村一位伍姓村民如是告诉记者。
“我们了解到，很多田地承包出去都没有签订合同，更加让我们不解的是，甚至存在按1000元/亩买卖田地的情况。”村民介绍说。
另外，村民还介绍，村委会将田地承包或“卖掉”后，便对田地的用途不管不问，“有近20亩田地被人深挖取土，现在已经成了水塘”。
村委会：部分承包土地签了合同
3月28日上午，武阳镇政府组织蕉湖村委会及村民代表召开协调会。在协调会现场，蕉湖村党支部书记伍日强表示，辟邪村集体所有的田地有300多亩，目前只剩下56亩还留在村委会管理，其余的都已经被承包出去了。
伍日强介绍说，有部分承包出去的田地签订了合同。不过，当记者问其能否出示合同时，他并未提供。
对于村民反映的承包收益的问题，伍日强表示，其担任村支书时间仅一年，但据其在村委会当干部15年间所知道的情况，村委会确实没有对村民公开过承包费的事情。
镇政府：程序可能不合法，将依规处理
针对村民反映的私下承包、卖地等情况，武阳镇党委委员张鹏接受记者采访时表示，他们接到村民的反映后，就组织双方进行调解，根据他们目前调查掌握的情况来看，村委会提供了两份承包合同，共对外承包了38亩田地，与实际承包出去的田地面积有差距。
律师说法
律师说法：合法承包村集体土地应该符合“民主议定程序”
北京圣运律师事务所王优银主任表示：根据规定，合法承包土地要经过召开村民大会，对要承包的土地进行公示，甚至要办理正规的招投标手续。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。
同时王优银律师表示：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”同时第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。”据此可以看出，农村土地经营只能采取承包经营制，而不能采取租赁经营制。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条和第四十八条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意。”
所以单纯按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，必须符合两个生效要件，第一、需经集体村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意；第二、需报乡、镇人民政府批准。两个要件缺一不可。即使村委会和外村人签订了相关协议也因违背了“民主议定程序”这一法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”所以也是无效的。
王优银
圣运律师事务所主任，中国传媒法学法学院兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。
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