中国留学生在纽约$100万+的公寓竟“不翼而飞”！说好的美国永久产权呢？

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这两年因为受外汇管制的影响，中国投资人在海外购房的投资额一再缩水，但中国投资人还是目前美国房地产最大的外国买家，2018年第三季度中国“金主爸爸们”就在美国房地产市场投入了2.31亿美金。

中美两国房地产投资存在很大差异，与在中国买房不同的是，美国买房并不是付完钱就结束了的“一锤子买卖”，即使没有贷款一次付清所有房款，后续每月、每年还要交纳的物业管理费、地税，作为业主还有需要对房产所在的城市履行“居民责任”。

最近有一位前几年在美国投资买房的同学找到我们，哭诉自己“一栋在纽约购置的公寓莫名其妙地没了所有权”，说好的美国“永久产权”呢？自己斥重金购买的公寓怎么说没就没了呢？

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“好好的房子怎么说没就没了呢？”

大李同学人如其名，个子长得大心也是更大。

几年前在美国留学时家里出钱为他在纽约全款购置了一套公寓，买房没多久大李就毕业回国了，当时这套房子家里是用来投资升值的，等大李回国之后也并未出租，公寓一直空置着。

后来回国几年后，大李觉得自己以后都会在国内发展，听说纽约的房地产市场情况不错，就计划把美国的房产卖了。当年买房的经纪人早已没了联系，就请还在纽约的朋友推荐了一位房产经纪人，聊了一通电话经纪人很热情，表示很愿意代理大李的交易。

结果经纪人在房产信息系统里按照大李提供的地址一检索，发现公寓的所有人根本不是大李的名字，经纪人赶紧联系了大李想确认一下是否是公寓信息提供错了...

经过反复确认公寓信息后，经纪人最终确定这套公寓早就易主，大李的这套公寓不仅已经被拍卖过一回，更已经被拍卖之后再次转手。

所以这是怎么回事儿呢？

美国不是“永久产权”吗？？？

其实这件事大李谁都怪不着，全是他自己的错。

大李回国之后并未找任何人托管这套公寓，不记得缴纳每个月的公寓管理费，也不记得交税，回国这几年间他一共拖欠了公寓物业管理公司$16,000+。

这期间公寓物业管理公司尝试了各种手段联系大李，当初购房时留下的手机、电子邮件一概没用，公寓管理公司甚至找到了当时帮大李买房的房地产经纪人，但经纪人手里的联系方式与公寓管理公司一样，这一群大眼瞪小眼一点办法都没有，只能看着大李名下的物业管理费越欠越多。

最后在多次尝试联系业主毫无进展的情况下，物业公司一纸诉状把大李告上了法庭，最终在被告大李缺席的情况下由法官裁定，拍卖大李的这套公寓。房屋拍卖所得用于偿还公寓管理公司的$16,000物业费，剩余的钱用于补交地税、律师费以及拍卖房产的手续费等。

图片为此案原文件，版权属于原作者

此处心疼公寓物业管理公司五分钟，物业管理公司费了这么时间人力精力，最后并不能拿到因为大李疏忽造成的任何补偿，只能收到一分不多一分不少的$1.6万物业费，“花不掉”的那部分还要帮大李妥善保管，等哪一天大李联系他们时礼貌地物归原主。

这一大圈给大李梳理完，大李才恍然大悟，完全傻眼，原来他以为房款付清就真的在美国有一套永久产权的房产了，却不曾想到因为自己的疏忽大意赔了这么一大笔买卖...

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在美国购房后房主要负责到底

相信从大李的“遭遇”中，大家现在都能意识到在美国购买房产之后还有很多后续事务需要打理了吧，而且只要你还拥有这套房产的所有权，你就有义务一管到底。

总结一下作为美国房产的拥有者，通常情况下你需要管理的内容包括：

如果是公寓大楼，业主每个月都要缴纳相应的物业管理费；

无论你的房产是什么类型，每年的地税是躲不过的，如果你是通过按揭买房一般贷款银行有可能帮忙收取地税，如果你是一次性全款购置房产，千万不要忘记自行缴纳地税；

如果你选择将房产出租就会更加复杂一些：

房产出租的收入需要交纳所得税，这些需要在报税季节进行申报；

房屋内出现问题需要维修、更换必要的设施，确保租户生活在一个安全、温暖、健康、能维系正常生活的环境中；

房东需要对租客负责，比如房客有拖欠物业水电，房东需要补交欠款，又或者租客在出租房屋内有违法行为，房东也会因管理不善受到牵连；

除此以外美国各州也有各自的租房法律，在出租房屋之前应该提前了解当地法律才能更好地维护自己的权益、履行房东义务。

有没有一种“这钱还挺不好赚”的无力感？

如果业主心大放任不管，可能会遇到什么不良后果呢？

最极致的情况就会和大李一样闹得房子都没了，简单一点会连累到自己的信用积分、可能需要交纳罚款，再严重一点可能需要与人对簿公堂、承担法律责任。

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想负责但心有余而力不足，

怎么办？

很多海外买家面对购置房产后的管理需求很无奈，自己国内一摊事不可能因为今天马桶漏水、后天租客纠纷就往美国跑，再加上时差、语言沟通等现实问题，的确给海外房产管理造成了很多阻碍。

在这种情况下我们建议海外买家选择房产托管公司代为管理海外房产，专业优质的房产托管公司将为你省下很多麻烦。通俗意义上讲房屋托管公司就是照顾你海外房产的贴心保姆。

托管公司可以按照你的要求出租房屋、管理租客、收租金、进行房屋维修修缮、处理租客投诉等、降低遇到霸王租客的危险系数；

即使没有出租需求，托管公司也可以为你处理物业管理费、地税相关的问题，定时对房屋进行检查，辅助你管理好这份投资。

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最后再来做个总结，先不说管理租户是一件多么繁琐的事情，美国各州有着非常健全的租房法律，相对来说一般都会更加保护租客的权利。

美国租房合同上房东承诺的义务必须做到，否则房客是可以拿着这一纸合同把房东告上法庭的，一旦产生法律纠纷，你120%会后悔为什么当初没有及时解决那个看似很小的问题症结。

不要天真认为天高皇帝远，即使拖欠地税、拖欠物业费、不缴纳房租个人所得税美国这边也不能把你怎么着，除了会发生当拖欠费用累计到一定程度房屋会被拍卖外，当你要转手卖出房产时，所有拖欠的各种费用、税款都会在交易完成之前结清的。

看完了几天文章内容，希望能帮助到已经或者计划要在美国买房投资的朋友们，一定记住热门的美国房地产交易并不是一锤子买卖，交易前后的各种门道只有请教专业人士才能确保万无一失~

关于作者

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（纽约）

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