贪污、收“黑钱”、不作为?江门这个小区业委会屡屡招怨,直呼:太难了!
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从“辞职”到“继续履职”,
究竟发生了什么?
8月6日,凯茵豪庭第一届业主委员会(以下简称“业委会”)在“凯茵豪庭业委会”微信公众号发出“集体辞职公告”。作为曾经被住建部门通报批评的小区,其成立业委会的过程并不顺利,而当业委会成立并履职大半年后,突然考虑集体辞职,而后又决定继续履职,何以一波三折?此外,该小区情况复杂,是非特别多,业主之间的矛盾(交费的和不交费的、违建的和没有违建的、买了车位的和没有买车位的、捡垃圾的和不捡垃圾的、养宠物的和不养宠物的等等),以及业主和开发商之间的矛盾、业主和物管公司之间的矛盾等等,令夹在中间的业委会非常难受。
“一言蔽之,就是身心疲惫。”业委会成员表示。
部分业主吐糟新物管工作不到位,让业委会跟着“背锅”事实上,导致业委会考虑集体辞职的另一重要原因,则在于新物管的服务被部分业主吐糟,进而使得业委会跟着“背锅”。
据业委会成员介绍,旧物管——凯茵物业管理有限公司(以下简称“凯茵物业”),于今年3月15日退场;新物管——江门市凯盈物业管理有限公司(以下简称“凯盈物业”),于3月16日正式入场。
部分业主反映,他们对旧物管的服务不满,对新物管抱有较大期待,但半年过去后,感到比较失望。
8月10日,记者到场采访时,小区聚集了三四十人,其中有三四位业主向记者反映了新物管在工作中存在的不足。以此同时,记者还拿到了一份有120多名业主签名的《业主回馈》。
记者梳理发现,业主吐槽的内容较多,涉及行政、设备维护、清洁、绿化、安保等方面,其中,行政部分涉及8项,比如收费方面,新物管没有维修好消防设施,但收取了消防系统维修费;清洁方面,楼幢、公众地方清洁不到位,花槽清洁频次很少。
此外,人工湖迟迟没清理,水藻多,臭味大;绿化方面,共有两项,包括绿化带内垃圾、杂物无人清理,以及物管对绿化区域内的杂草采用机械式剪除,还加喷除草剂(除草剂在国际及国内绿化行业已经建议禁止使用),处理方式不妥;安保方面,部分工作人员态度强悍,与业主发生争执后,会恶语相向。
“小区的绿化搞得不太好,很多杂草都是疯长。”业主刘女士将记者带至5幢的绿化带,比划着说。
记者留意到,在江门市12345官网上,与凯茵豪庭相关的情况反映不在少数,近一年时间里至少有100多条,近一个月就有20多条,主要集中于违建、物管服务等,其中,留言时间为7月22日的一则信息显示,业主反映:小区内的公共路灯损坏无人更换、绿化带杂草丛生、风景水池的水发黑发臭无人清理……
但也有业主认为,相对旧物管,新物管在某些方面做得更好,他们阻止了外来车辆乱停乱放现象。
凯盈物业主管钟先生告诉记者,小区共有700多户,实际入住率大概九成,物管费是每月每平方米1.68元,该公司现有20多名工作人员,其中电梯和消防的维护管理由他们与具有资质的第三方公司共同负责。
针对部分业主反映的,旧物管时代,业主不用每月交10元的消防维保费,是因为之前的合同里没有维保消防设备的项目,也导致该小区的消防设备存在很大安全隐患。
另外,他们在4月,对小区内的设施设备进行了公证,发现大量的隐患,后决定对每户每月收取10元消防维保费,是依据《广东省建筑消防设施维护保养服务行业指导价》,并结合江门其他小区的消防维保水平和区内设施设备现状来制定的;针对部分业主反映的,物业在有些地方使用了除草剂,可能带来健康隐患的问题,钟先生表示,他们咨询过专业人士,并委托专业机构实施的,业主大可放心;至于部门业主反映的人工湖长时间没有清理的问题,他们计划在9月之前,进行一次大规模的除草行动,并采用环保方法——植物净化池水,并加强水质监控的工作;至于有部分业主反映保安和业主发生争持的问题,他表示,有的是因为业主故意挑事,制造矛盾,还有的是因为,业主本人或其车辆没有带卡,物管人员让其登记时,部分业主不配合,且行为过火,导致产生争执。
“本小区的情况特别复杂,新物管入场前,小区物管服务工作欠账太多,曾被业内评为五邑地区管理最差的小区之一。”业委会成员举例说,大部分粪池从没有抽过,电梯超过一年半没有真正维护过,监控系统基本瘫痪,消防设备基本没有维护维修……凯盈物业进驻后几个月,逐步解决了前期物业公司遗留的共用设施设备的维修和更换问题,基本提供了物业服务合同里规定的服务,小区的面貌有所改善,但另一方面,物管由于人手不足、工作计划性不够强等原因,影响了业主的满意度,也没有完全符合业委会的预期。
针对上述问题,业委会方面回复称,此前,他们确定了三家备选公司(凯茵、凯盈、逸馨),因为考虑到部分业主支持前期物管凯茵物业,所以凯茵物业有优先被选择权,而凯盈、逸馨分别管理过怡康华庭和骏景花园,经验比较丰富,效果较好,最终,经过投票选举,400多户业主选择了现在的物管——凯盈公司,不存在“黑箱操作”和违反广东省物业管理条例的情况。之后,在多位热心业主代表的见证下,他们与物管公司签订了服务合同,内容与招标新物管的文件内容一致。
市住建局相关负责人表示,根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号)第十条、第三十八条、第四十三条的规定,业主委员会应按照招标文件和中标人的投标文件,代表业主与业主大会与选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同,不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
业委会同时表示,对于物管服务合同,业委会成员已经多次在业主群告诉业主可以凭借身证份到物管处查看。之所以没有发到公众号上或者在外张贴,主要考虑到外人没有必要知道合同内容。后来,相关部门有所要求,他们便将服务合同内容张贴在大门上。至于附件和补充协议,根本不存在。
市住建局相关负责人表示,根据《广东省物业管理条例》第十条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条相关规定,业主委员会应当向业主公布物业服务合同。该局今年5月印发《江门市住房和城乡建设局关于业主大会选聘物业服务企业工作指引(试行)》(江建〔2019〕135号),在第五点“签订合同”中明确提出“业主委员会在物业服务合同签订之日起3日内,将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示不少于7日。”
业主陈先生等认为,业委会虽然非官方性质,但却是业主出于信任而选出来的,不能说想解散就解散,要更好地起到监督之责。
记者从市住建局获悉,根据《广东省物业管理条例》第三十三条第二款规定,业主委员会委员集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。
截至发稿前,业委会表示之前的集体辞职程序在进行中,并没有完成和生效。在众多业主的呼吁下,业委会决定听从大部分业主的意见,重新投入到监督凯盈物业的工作中。
业委会还提出,由于该小区物业管理方面的情况比较复杂,最好能召开座谈会,由政府、业主、业委会、物管各派人员参加,协商处理。
“最好是多方代表坐在一起,共同协商,促进我们小区改进物管工作。”业主陈先生表示。
来源:文/图 江门日报记者 周春锋
责任编辑:方艺
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