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未来,还能靠投资房产赚钱吗?先读懂这几个政策信号

2016-12-21 复利姐 复利投资


中国房地产销售的狂欢和资本的盛宴历历在目,它就发生在2016年前10个月。


2016年,你遇到了史上房价上涨最快的窗口期:全国新房销售面积同比增加26.8%,销售金额增加41.2%。70大中城市新盘房价同比普涨,一线30%,二线16%,三线4%。

你还遇到了史上最宽松的行业融资风口:房企信用债发行额同比增加129%,融资成本史上最低,一年期贷款基准利率4.35%。国资背景和信用等级较高的企业,融资成本只有3%多一点,不错的民营企业也就4%出头,甚至还有突破你想像力的2%左右,比国债利息还低!


只要房价涨,自然会有人用房子来投资。只要金融不收紧,自然房价会涨。未来是否还该投资房产?先读懂这几个信号!



多年来,中国房地产最舒服的一段时光,但转瞬即逝。


一、 过去20年,普通人投资赚钱,还是靠房子


过去这些年普通人投资赚钱,主要靠的还是房子。


在所有的投资品类中,房产有一种其他投资品所不具备的特殊属性——它天然带着杠杆,会让其增长伴随着财富的乘数效应而放大。


我们来算一笔账:



你买一套100万的房子,如果未来5年,这套房子的价格平均每年涨10%,出租一年的租金为2万。


那么这一套房产平均一年的收益则是房价增值和租金之和:


100*10%+100*2%=12万


年收益率为12/100=12%,在这个收益率下净资产翻倍需要6年左右。


如果你想买两套房,除了100万给这两套房做首付,另外再以4.9%的房贷利率贷款100万。出100万,贷款100万,买两套房,这其实相当于是一套房子是全款买,另一套房子是全部贷款买。全款买的这一套收益和上面算的一样,12万一年的收益,另外一套全贷款房子的收益也是12万,但这份收益是有利息成本的:


100*4.9%=4.9万


综合下来,年收益率(12+12-4.9)/100=19.1%,在这个收益率下净资产翻倍需要3.8年。


在加了1倍杠杆的情况下,财富的增长率从12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠杆,首付100万,贷款200万买三套,则一年200万房贷的利息成本为9.8万,三套房子的总收益为36万。


综合年收益为(12+12+12-9.8)=26.2%,净资产翻倍仅需要2.7年。



为方便起见,以上计算不包含税费,但现实的房产交易会含税费。


通过贷款这个杠杆放大增长率,只要全部贷款的这一套总收益为正,那么就是合算的。换言之,加杠杆是否合理,仅取决是否满足一个前提:


贷款杠杆的投资收益 > 利息等成本

 

过去20年,为什么买房子比买股票更好,就因为贷款杠杆成本。


理论上,只要符合这个条件,任何资产都是可以实现这种效果的,即便是炒股、做金融衍生品投资也是一样。只不过,虽然这些投资品的收益率可能远高于房产,十年几十倍甚至上百倍的股票也有诸多案例,但它赚钱的难度远高于房产,借钱的成本也高于房贷。

 

买房,是普通人为数不多的、以非常低的利率、借到一大笔钱的机会,它的门槛就是一套房子的首付钱。


二、未来,还能靠投资房产赚钱吗?先读懂中央经济会议释放的信号




11月全国最新房价数据出炉,一个词,量价齐跌


不管你是北上广深,


还是杭州、成都、南京这些超一线城市,全部去泡沫



到底如何看待2017年的经济工作会议内容?


中央经济工作会议释放了2017年宏观经济重要信号,针对房地产,我们看到了这样的表述——房子是用来住的、不是用来炒的。既防止房地产泡沫,又防止大起大落。



其实对于房地产来说,更关键是看把握好几个姿势:

1、钱会不会紧张而且贵起来?(借钱的成本)


  因为很多人关注了经济工作会议,而忽视了一个新闻:


  央行:对19家金融机构开展MLF操作共3940亿元,其中6个月2070亿元、1年期1870亿元,利率与上期持平,分别为2.85%、3.0%;向部分商业银行进行跨境人民币业务窗口指导,建议银行每周跨境人民币收支实现净流入。


  经济工作会议中关键的一句话解释了这一原因:调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。


  也就是2016年的大水没了,但流动性依然不会太缺,在经济下行周期,货币政策只有相对收紧的可能性,不可能全面收紧。


  看看余额宝的收益率,你就知道,现在的钱依然非常多,非常便宜,当然相比3季度的确在上涨!!


  2、人民币汇率会如何变化?




 在2016年人民币兑换美元已经接近7,如果未来人民币对美元持续贬值的话,会导致我们债务负担进一步增加,那么,资金外流,手上的大总资产就更加不值钱了。


  3、考察你所在城市的楼市库存情况


记着一句话,去库存一二线容易,三四线难!


三四线城市,再大的房子,也难卖得出去!


  4、买房的出发点:你是炒房还是刚需


  5、研究央行信贷政策:降息周期则宜买房


  6、看一个城市的土地供应情况

 

三、一张图看懂,你该买怎样的房子??







(图片来源:凤凰财经)


总的来看,在释放的大调控信号下,我们买房要明确目的,需求是什么;其次要有自己的主张,不能跟风。


有需求的时候果断买,没有需求的时候就不用花太多时间去纠结,这样只会浪费时间。


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