房价、棚改大消息传来，看完一身冷汗！
这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢，注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。
图片来源：图虫
不久前，呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。
沈阳长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”，揭开棚改货币化退潮的序幕。
央行武汉分行行长也公开表示，棚改货币化基本完成历史使命，应考虑退出。
这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢，注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。
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如你所知，在即将结束的2018年，与棚改政策调整的消息很多。而在2019年，棚改政策更是将发生翻天覆地的变化。
住建部在2018年10月底主持的会议上指出，明确2019年全国棚改政策主要有这几个变化：
1.新三年棚改计划必须实施，但棚改项目必须区分收益与融资能否平衡；
2.棚改货币化不搞一刀切；
3.政府购买棚改服务模式取消，但鼓励国家开发银行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款；
4.融资以发行棚改专项债为主。
以下逐条分解上述内容。
（1） 未来3年棚改将迎来攻坚收尾战
图 ：近年来全国地方棚改进程，存量将越来越少
2008 年至 2012 年间，全国累计改造各类棚户区 1260 万户， 根据住建部 2014 年全面调查数据，截至 2012 年底全国棚户区存量为 4200 万 套，2013-2017 年累计改造棚户区 2700 万套，计划 2018-2020 年完成最后存量 1500 万套，2018 年的目标是 580 万套，2019/2020 年各剩 460 万套。
（2）棚改货币化将被取消
离2018年结束还有不到45天的时间，但棚改货币化退潮已经尘埃落定。
关于棚改，看看今年以来官方的表态：
2018年6月国开行收归棚改贷款审批
2018年7月住建部定调棚改货币化“因地制宜”
2018年10月，国务院常务会指出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。
2018年11月，住建部确定新3年棚改计划，至2020年，全国棚改将结束。
棚改货币方式或将取缔，意味着以后再无“拆二代”！
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拆迁，要么意味着被补发钱，要么被补偿房子。用咱们经济学的角度来说，就分别是“货币化安置”，与“实物化”安置。这背后，是轰烈的造城运动，过去十年，棚改就是推动三四五六线房价上涨的直接推动力。
所以住建部提出取消棚改货币化安置，但是针对不同城市的具体情况，面对部分房产库存不足、房价上涨压力大的城市，采用新建安置房的方式进行替代。
图2: 货币化安置的资金和实物流转图
（3）取消政府购买棚改服务的模式。
所谓的政府购买棚改模式，就是指政府与城投公司签订采购服务合同，再由城投公司去银行接洽融资，相当于城投公司的背后站着一个强大的政府，无论工程项目是否盈利都有政府兜底，这样会无形中增大地方政府的财政压力。
因此取消这种模式，也是为了避免地方政府出现坏账的情况。
关于城投债，之前复利姐文章跟大家讨论过，城投债背靠是地方政府信用，但近些年也因为呆账坏账问题使形势变得更加严峻，详看：
综上所述，从官方的表态来看，棚改在全国的大规模落幕是必然的事件了，而一大批城市房价，也必将迎来落幕。
总结：棚改落幕或在2020年定锤，哪些城市房价比较危险了呢？
如图：2017年各省三四线城市棚改货币化安置去库存占商品房销售的面积比例
（来源：各地住建部们，恒大研究院）
从全国范围来看，黑龙江、吉林、内蒙古的依赖度最高，新疆、陕西、贵州、
宁夏次之，湖南、云南、青海、甘肃、山东、山西、湖北的比例也都不低，这些省份的三四线城市面临的调整压力较大。
随着今年这一系列信号的发出，都说明棚改货币化正在退潮，三四线城市的未来越来越悬。
这些城市里，有你的故乡么?
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