从低潮回暖再到巨震，香港楼市这一年都经历了什么？
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在内地多个城市相继展开楼市调控之后，香港这个拥有着全球最高房价之一的城市，也出手为楼市降温了，而且不出手则已，一出手力道十足。
11月4日，香港特区政府宣布将向买入第二套住房的香港永久居民统一征收15%税印花税，5日起生效。
据悉，这是2015年2月以来香港特区政府首次加“辣”（为了防止房价过快上涨和优先保护本港居民的居住需求，香港政府一直试图通过加收重税遏制外地资本的流入，市场称为“双辣招”。）。按照新规无论以个人名义或公司名义购买第二层楼，均需交15%印花税。而目前香港永久居民买入第二套房，价值在300万港元至400万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为8.5%。
香港楼市这一年：从卖不动到见盘就抢
据中国经济周刊报道，2014、2015近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑，尽管价格一再下跌，但香港的许多楼盘仍然无人问津。在香港一家中型银行工作的陈先生接受采访时表示，目前（6月份）的房价可能还不是底部，还有待观察。然而这一情况在8月份迎来转变，楼市在经历了持续低迷之后终于出现回暖迹象，8月份的楼市成交曾创下过去的14个月新高。
从2015年8月到2016年3月建筑面积的平均呎价一度从8740港元跌至7665港元，不过到了今年8月，以建筑面积计算的平均呎价已经回升到7939港元，升幅明显。
9月香港的房屋交易量环比上升31%至7929宗，总金额达584亿港元。全城甚至进入“见盘就抢”的疯狂状态，有代理指出，“香港楼市已癫到无楼是卖不掉的。”
▲“中原城市领先指数--香港二手房价格指标”上周已反弹至144.09（数据来源：中原地产）
戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿表示，香港房价今年已回升约5%，预计到年底会再升约5%，全年整体升约10%，但较去年高峰期时仍要折让3%至5%。
内地购房客蜂拥入港
香港楼市从低潮到回暖，再到被热炒，离不开内地投资者的身影。美联物业最新统计显示，内地买家于今年第二季购买逾千万港元的一手豪宅金额，占整体市场金额的31.6%，比前一季度增加9个百分点，创近三年半以来的新高。
据经济观察报的报道，在香港，能够一次性购买2-4套房子的购房者通常被称为大手买家。由于购房者众，大手买家和散客被安排在前后两天选房。某开发商称，在首日选房的大手买家中，有近四成来自中国内地。其中最大一笔交易一次性地购入了17个单位，耗资2亿多港元。后据港媒报道，该买家也是一组内地客，来自福建。
楼市持续升温逼得港府祭出大招
香港楼市的持续升温，让香港民众有苦难言，住房难一直是香港最为人诟病的问题之一。
数据显示，香港人均住房面积仅16平方米，是全世界人均居住面积最小的城市之一，超过一半的私人住宅面积少于50平方米，仅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至还有20万人居住在“劏房”（相当于内地的“隔断房”），人均面积仅7.5平方米，只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。
据经济观察报消息，国际调查机构Demographia近期的数据显示，香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍（港人俗称“痛苦指数”），这是该调查11年以来的最高值。
一直以来，为避免外地资金流入进一步刺激房价，香港政府出台过不同程度的保护措施。先是在2010年10月取消了买房移民的政策；2012到2013年，为缓解因资金涌入而导致房地产市场过热的状况，香港政府提出实行三项措施以提高销售及购买不动产的印花税，被称为“双辣招”，具体措施包括：
实施买家印花税，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司名义在香港置业，须负担额外15%的买家印花税；如果在3年内卖出物业，按出售时间征收20%的额外印花税；除由香港永久居民首次购买的房产或通过出售其唯一房产购买的另一房产之外，向所有价值两百万港币以上的房产征收双倍印花税。
然而，“双辣招”的各项印花税并未阻止内地客赴港置业。香港税务局所公布三项辣招税收入的最新数字统计显示，今年第三季度来自额外印花税、买家印花税及双倍印花税的收入约达64.97亿元，涉及交易额约10867宗，为五个季度新高。其中双倍印花税9月的收入更创23个月新高，为近29亿港元。而双倍印花税主要来自于价值两百万港元以上的高端物业。
多家开发商暂停销售
虽然香港房价暂未出现松动的情形，但香港一众开发商已经吃到了苦头，以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免。11月7日是新政实施后的第一个交易日，香港地产股出现了集体跳水。
面对越来越难以承受的高房价，香港政府突然宣布调控措施，楼市观察者均表示房价和成交量预计将很快下挫，因为买家和卖家都会暂停行动。
11月4日的发布会上，香港运输及房屋局局长张炳良表示，投资者再度活跃市场，8-9月投资者交易环比升50%，9月升至2600宗纪录新高，拥有一处以上物业的香港港永久居民交易9月达2300宗，当前楼宇风险上升，对社会有破坏力。
梁振英表示，过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，成功减低来自炒卖、外来的需求，但投资需求却仍主导市场。
▲2012年、2013年港府出台的著名楼市“双辣招”。图片来源：微信公众号“小白读财经”
为提前设置“泡沫”隔离墙，香港出台了新政抑制房地产市场过热，港府全面提高了买卖住宅物业印花税率，税率统一调整至交易额的15%，但香港本地居民首次置业的，可以沿用原有的税率不受影响。
对于统一收税15%是否偏高，张炳良表示，政府内部对新税率做过研究，近期香港房价上涨主要由中小户型带动，希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。
其实，在本次“从价印花税”提高前，香港的房屋交易税负成本已经极高。具体包括（内地购房者为准）：
1.“从价印花税率” 8.5%
2.“买家印花税”15%
3.“额外印花税”（卖家持有物业6个月或以内，税率为20%；6个月~12个月为15%；12个月~36个月为10%）
综合计算，新的税率出台前，内地买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间；在从价印花税提升至15%之后，内地买家的印花税税率提升至30%~50%。也就是说，一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也有300万港元！具体的缴纳范围，取决于卖家持有物业的期限。
如此高昂的税负成本，这对内地买家是个不小的打击。
香港政府数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为 31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。
据《南华早报》的消息，因应对政府措施，许多开发商在香港已经暂停了销售，其中包括新鸿基地产、恒基地产及新世界发展。新鸿基地产叫停位于何文田的全新豪宅楼盘“天铸”的销售安排，因需要修改价单，新的销售日期将另行安排。
花旗预计房价将跌15％
香港物业差估署公布的最新数据显示，今年9月份楼价指数为295.5点，环比上升2.78%。资料显示，楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月，涨幅达8.9%，已回到去年11月的水平，与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。
▲中原城市领先指数之香港（反映香港地产市场变动趋势）
房价飙升助长了香港市民的不满情绪，据Demographia称，按中值计算，香港一套房产需要耗费19年的家庭收入，这就把绝大多数市民排除在了购买范围之外。Demographia去年认定，在该机构对大型城市房地产市场的11年调查中，香港的房价负担难度是最大的。
长期来往与香港与内地的国金证券分析师黄立冲对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，香港和内地一线城市一样，房价太高、置业困难，年轻人丧失了上升的希望，因此市民对新政打击炒楼和投资需求的行为表示欢迎。
针对港府对楼市突然加辣，国际大行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称，花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示，香港上调印花税之举出人意料，或标志着本轮楼市涨势的终结，预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。随着成交量低迷、房价下跌，预计未来12个月，香港地产股表现将弱于恒指。今年以来香港地产股涨幅比恒指高出18%。
中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计，未来三个月成交量将暴跌60%-70%，价格预计将下跌5%-8%；这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示，未来两个月成交量将下降30%-40%，价格将下跌5%。
利嘉阁地产总裁廖伟强认为，政府“加辣”对中小型住宅影响较大，豪宅影响略微较轻。预计未来两月住宅交投量将急挫30%至40％。至于楼价方面，估计落幅将抵消年初以来的上涨。
“印花税的上调幅度有点令人惊讶，”瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin说；他估计交易量将下降30%。
此外，花旗将长实地产(1113HK)、会德丰(20 HK)、嘉里建设(683 HK)、信和置业(83 HK)、恒隆地产(101 HK)评级下调至卖出。将新鸿基地产(16 HK)、新世界发展(17 HK)评级降至中性。
但香港中原地产研究部高级联席董事黄良升则表示，受英国脱欧等影响，香港高净值资产人士重新配置香港不动产，这是资本的“正当防卫”，15%的印花税对大宗房产交易影响有限，从长远来看效用不大，但短期会对市场施压，预计楼市会横盘2-3月。
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