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【企业的房产对外出租】增值税会计与税务处理办法，这个案例一目了然！
甲公司为M市从事货物加工销售的增值税一般纳税人，适用的增值税率为17%。2017年1月，甲公司将A、B两项房产对外出租，其中：A房产地处甲公司机构所在地，2015年2月购置，年租金252万元，租期2年。B房产地处异地N市，2016年10月购置，年租金133.2万元，租期1年。本案例仅考虑增值税的会计与税务处理。
房租的增值税处理
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。甲公司出租A、B两项房产，均为一次性全额收取租金，其纳税义务发生时间均为收到预收款的当天。
1.A房产
《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016 年16号)第三条第一款规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
A房产地处甲公司机构所在地，且为2016年4月30日前取得的不动产，不需预缴增值税款，只需向机构所在地主管国税机关申报纳税。经租赁双方协商，甲公司出租A房产选择简易计税方法。
甲公司一次性收2年租金504万元(252×2)，应缴增值税=504÷(1+5%)×5%=24(万元)。
2.B房产
(1)计税方法及税款预缴。根据国家税务总局公告2016 年16号第三条第二款规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。因B房产与甲公司机构所在地不在同一县(市、区)，且为2016年5月1日后取得的不动产。甲公司出租B房产需在N市主管国税机关预缴增值税款，且只能选择一般计税方法。
(2)预缴税款。根据国家税务总局公告2016 年16号第七条第一款规定，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%。甲公司出租B房产预缴增值税=133.2÷(1+11%)×3%=3.6(万元)。
(3)税款的计算。向甲公司机构所在地主管国税机关申报应缴增值税=133.2÷(1+11%)×11%=13.2(万元)，扣除预缴税款3.6万元后，应缴纳税款9.6万元。
编辑设计：运城地税
来源：中国税务报 作者： 谌祖江 谢兴奎