【财评】加央行降息 大都会老人是获益人群？
汉加：现已拥有房产的多伦多、温哥华老人日子过的滋润。
温哥华理财顾问马斯塔希表示：联邦央行再度降息之后，本国两大都会多伦多和温哥华的火爆房市再度引发人们的关注。在房价蹭蹭上涨的行情里，这两个城市临近退休的老年人是最大的获益群体之一。
本国的大多数家庭只有自住用的一套房屋，所以目前多、温两地房价飙涨对他们没有任何意义。不过，当人们临近退休，准备卖房安度晚年的时候，这个优势可就立刻体现出来了。
在加拿大，近两年退休的“婴儿潮一代”（二战后出生的人士）是房拥有率较高的人群。他们往往会在退休或儿女成家之后将自住房屋出售，购买一幢较小的房屋或公寓房，以便易于打理。
由于本国各城市的房地产行情截然不同，所以退休老人卖房所得也有巨大差异。马斯塔希表示，在近年的房地产热潮中，多伦多和温哥华两个地区拥有住房的老人无疑是最大的获益人之一。蹭蹭上涨的房价，令两个城市里卖房的老人赚得盆满钵盈，可谓“一房在手，退休无忧”。
在今年5月份，多伦多地区的独立屋均价较去年同期飙升了18.2%至115万元；而同一地区的公寓房均价仅为42.29万元。以此算来，一个退休的老人将自住的独立屋卖掉之后，就是买上两套公寓，一套自住一套出租，再刨去给经纪的佣金，还能赚得近25万元。
在房价更高昂的温哥华，退休老人出售自住房后得到的收益就更多了。今年5月，温市西区的独立屋均价较去年同期飙升了25.8%至290万元。马斯塔希透露，他有四位住在该区的老年客户在近期卖了房，并在同一地区购买了公寓，他们从差价中赚得的收入都在80万元上下。
相比之下，在本国其他城市的退休老人就没那么幸运了。在几十年前，他们买房所花的钱不比多、温两市的同辈少许多，可在临近退休的今天，他们卖房的所得的收入，可能还不够买一辆新车。 51.CA
例如在新布伦瑞克省的弗雷德里顿（Fredericton），今年5月该地区独立屋均价只有17.97万元，在2009年至2015年之间总共只上涨了1.7%，还不如多、温两地一个月的涨幅，而同期该地区公寓均价为15.4万元。如果当地一个退休老人卖掉自住用房后买公寓，他所能得到的收益只有2.5万。随便碰上什么突发事件，例如公寓下水道坏了需要维修，这笔钱就能被花得一个子都不剩。 加国 无忧 51.CA
在阿省，准备卖房的退休老人则面临另一种窘境。以卡尔加里为例，受早前石油业兴旺的影响，该市房价曾在2009年5月至2015年5月间大涨22%，这让很多临近退休的人士备受鼓舞。可是从去年开始，全球油价剧跌冲击该省经济，房市也随之萎缩，而老人们则眼睁睁地看着自己资产总额的退休收益在缩水，那心情可想而知！ - 多伦多 51 网
延伸阅读：【时评】BC房价走高 某种程度不是坏事
汉加风系列（180）
BC房价走高某种程度不是坏事
作者：章天天
7月15日加拿大联邦央行宣布调减基准利率0.25%后，加元汇率迅速下挫，7月17日早盘，一加元兑美元为0.7699，创下09年经济衰退以来的最低点。
由于加元汇率持续走低，有地产经纪预计大量来自中国的资金即将进入房市，更多中国富豪、甚至美国的华人富豪会前来大温抢房投资，可能带来“恐慌性疯抢购潮”。 某地产经纪表示，目前 “大温楼市不缺买家，只缺少存货楼盘”云云。卖房卖到没库存，可见大温房产交易炙热。
另据加拿大广播电视公司CBC 的报道，加拿大房地产市场6月持续繁荣：根据加拿大房地产协会公布的数据，加国平均房价已到45.3万，比去年同期上升了9.6％；而这当中，多伦多和温哥华两地的炽热市场，在全国的平均数据中占了较大的权重。
加拿大央行此番减息行动，是为了应对原油价格暴跌，希望能给阿尔伯塔省的能源业、安大略省的工业带来帮助，促进加拿大的出口业。最近，阿尔伯塔和萨斯喀彻温省的经济出现了两位数的衰退。安省经济也出现了衰弱，下降了1.5%。与此同时，加拿大统计局的数据显示，加国经济在2015年已连跌4个月，4月份国内生产总值进一步收缩百分之0.1。若连续两个季度都出现萎缩，加拿大就会被认为步入经济衰退，加国财政将面对信贷降级。
相对于加拿大其他各省咬紧牙关、苦捱日子，BC省的经济却一枝独秀：省财政厅长麦德庄于7月15日表示，截止到3月31日的财政年度，本省积累16.8亿元财政盈余，盈余远高于原先估计的1.84亿元。BC省上半年取得2.6%的经济增长，略高于全国2.4%的平均经济增长率，省财政盈余的很大部分来源于本省火爆的房产市场。去年BC省府从财产过户税中得到7亿5700万元；房市给温哥华市府带来19亿元的收入。2015年BC省经济增长预计领先于加拿大各省， 这是过往十年来的第一次。全国景气一片低迷，但大温地区的金融业人士或同房屋有关的上行游企业，比如房地产经纪、贷款业人士等，根本感觉不到任何经济萧条的气氛。省财政厅长麦德庄表示BC省可能是加国唯一没有预算赤字的省份，也是加拿大收入稅最低的省份。
不少人抱怨现在大温房价高涨，缺乏可负担性。可是对于BC的工薪阶层来说，西区或西温动辄几百万的房子就算下跌30%，靠单纯的工资收入还是买不起；而一旦市面不景，行业萎缩，本省失业率增加。一旦饭碗端不稳，没了每月的现金流，房子再便宜，也只能远远望房兴叹。大温的房价在2008年、2009年，有过短暂的回档，然而不敢入市者，当时希望房价还能一路走低，等待“抄底”的价格出现。若不是现在回头再看，是不会明白，原来自己已白白丧失了时机。
也许有人已拥有了房子，抱怨逐年增加、需要支出的地税走高。地税和房屋估价有关联，但同市政府的市政开支、市议会决定的关联更大。消极抱怨与事无补，还不如积极去投票，要求监督市政开支；
还有房主担心孩子的未来，买不起房。加拿大人迹稀少的小镇房价比大温或要便宜许多，可工作机会及娱乐生活也没法与大城市比肩。这是哈姆雷得“是或否”似的选择，熊掌和鱼往往不能得兼。但最起码，高房价给了房主一个可进可退的选择权：把房卖掉变现，往房价便宜的地区再次置业，手上还可留有一笔机动的钱；或把房重新估值后拿出LOC,作一些投资，每月有正向现金流回报。
一枚硬币总有正反两面。对于乐观者来说，活在当下，安然欣赏眼前的风景，增加自己的各项生存能力，把握住批发贸易行业、物流业、房地产租赁业、科学技术行业等九大行业在采矿、采石、油气不景时，出现了的逆势增长机会，比光抱怨不行动，来得重要的多。
此文源于2015年7月18日《大华商报》
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