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加拿大税务局打击炒房:我买卖多次算不算炒?

2017-01-29 Carol Ma 汉加风




请问:

我在过去几年换了3次房,主要是由小换大,2016年终于换了个自己满意的大房子,就听说今年报税自住房也要申报了,看新闻说税务局要打击炒房,有点担心,像我这样的算不算炒房?报税要注意什么?


谢谢


网友:XXX



规定变法


CRA新规究竟在打击谁?

先说说报税。2016年10月3日, CRA出台了一个新规定:从2016年1月1日起出售的房子, 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅,是不要求申报的。如今必须申报,包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等,要说明是否为主要住宅,主要住宅的增值依然是免税的。


这位网友的疑问看来是个普遍问题,最近一段时间有很多人问此事。首先明确一点,如果是为了自住,换几次房也没人干涉,就算有人查你,如实申报即可,不会有什么问题的。

CRA新规主要是打击两类人:

  1. 有些翻建自建人士,认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 : 持有,并且还居住(边住边改建)了。CRA认为,房主居住在该房内乃翻建过程的一部分,翻建在没有substantially complete的这段期间不能够算作房主的“自住期”。 即使翻建完成后,房主继续在该房居住了一段时日,也要考量居住时间长短,是否为 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此,翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的,必须能够提供充足的理由和证据说服CRA您在这个住所中,长期的,柴米油盐地生活过(ordinarily inhabit);

  2. 持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士;或有炒房史, 几年内有多次房产买卖行为的,这类人群无疑会是CRA的重点审计对象。值得一提的是,CRA的新规定并不是为了打击炒房行为,而是敦促炒房者要合理的按照自己真正的收入形式,按照business income 来申报。挖空心思短期camping 式的住上几天,甚至连基本家具都没搬入就称之为主要住宅的,将会是今后CRA的追查重点。

那么,怎样申报“主要住宅”呢?

新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅,您只需要如实填写Schedule 3并指认该房是principal residence就可以了。如果只有部分年份为主要住宅,则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时,CRA对主要住宅的自住期自动多加一年,这叫 Plus 1 Rule。


举个例子:一对夫妻持有房子10年,其中3年自住,7年出租。房子售出后有增值50万。根据PRE的计算公式: (3+1)/10 × 50 = 20万, 也就是说50万的增值中有20万可以算作主要住宅的增值享受免税。其余的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中,分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作,老婆为家庭主妇没有收入,各种tax credit暂忽略不计,老公当年一共需要缴税 $49,595 (8万年薪须交税$17,426,加上应税的7.5万增值须交税$32,169),而老婆只须为7.5万交税 $15,852。


归纳 “主要住宅”的几个大要点:

1.每年每个家庭只能指定一处;


2.必须柴米油盐地生活在其中,camping 式短居不可以。


3.想向CRA证明 ordinarily inhabit这一关键点的,需从上面这些要素着手做合理解释,并提供书面证明。


4.若房产众多,房主持有并居住过多处,每年可以指定其中一处为主要住宅,其他房产则按照投资房处理。


5.主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来出租。听说有勤俭的房主自己只住一间,其他房间从阁楼到地下室全部出租,这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格,因此增值不能全部享受免税。


6.CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求,不能超过0.5公顷(合5000平方米)。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税,超出的部分交增值税。若能提供合理解释说明您的家庭需要大于0.5公顷的土地面积来居住,CRA也是可以接受的。


什么是柴米油盐地生活呢?CRA通常综合考量下列因素:

  • 购房目的

  • 居住时间长短

  • 购房资金来源

  • 贷款形式 –长期,短期

  • 居住形式

  • 搬入证据

  • 卖房原因


主要住宅


什么是主要住宅?

主要住宅指在一年当中任何时段,某人持有并居住(own and occupy)的居所。

理解要点:

1.某人:可以是本人,配偶或前配偶,同居配偶(ex也算),或未成年子女;

2.持有(own):房主(须是加国居民)可单独持有,或同他人一起共同持有;

3.居住(occupy)- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit,这一点非常关键;

4.居所:可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的;

5.居住时间:税法对居住时间没有明确规定,可以是一年中的任何时段(some time in a particular year)。

主要住宅的免税优惠(Principal Residence Exemption,简称PRE)

现今的房市异常的火爆,房价节节上涨,乐坏了有房一族。房子增值,卖房子有大钱赚。依照增值税的算法,一套房从70万涨到120万,这50万增值其中的一半是免税的,可以踏踏实实揣到口袋里;另一半要加入房主当年的应税收入中计税。具体要交多少税取决于该房主个人的边界税率。在没有其他收入的情况下,50万的增值在安省要缴税9万7千多元。

根据PRE条款,主要住宅的增值是免税的。上面的例子里,如果这套房是家庭的“主要住宅”,同样有50万的增值房主一分钱的税都不用交。正因于此,很多房主挖空心思要把名下增值最高的那套房子当作“主要住宅”来申报。


一个家庭每年只能有一处主要住宅

对于拥有几处房产的家庭,尽管您和家人可以选择在不同的房子中居住,税法规定,一对夫妻以及其未成年子女每年只能指定一处为家庭的主要住宅。其余的未被指定为主要住宅的房产在这一年则按照投资房处理。

自住和出租


一套房子既自住又有部分出租,该怎么算?


如果想自住+出租的房子也能享受到作为主要住宅的免税优惠,必须满足以下三个条件才能保持主要住宅的资格:


1.出租比例小。多少才算小呢? 对此税法并没有明确规定。衡量这个“小“,CRA自有一套考量标准。有些朋友说,只要出租面积小于50%就可以了。对这种说法我从来不敢认同,49:51的租住比例实在是不能称之为小。


2.不能为了出租而进行重大的格局改建;


3.不能提取房屋的折旧(CCA)。



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