加拿大税务局打击炒房：我买卖多次算不算炒？

请问：

我在过去几年换了3次房，主要是由小换大，2016年终于换了个自己满意的大房子，就听说今年报税自住房也要申报了，看新闻说税务局要打击炒房，有点担心，像我这样的算不算炒房?报税要注意什么?

谢谢

网友：XXX

规定变法

CRA新规究竟在打击谁?

先说说报税。2016年10月3日， CRA出台了一个新规定：从2016年1月1日起出售的房子， 必须向CRA申报。往年如果出售的是主要住宅，是不要求申报的。如今必须申报，包括“视同售出”的主要住宅。要求体现买房日期、卖房日期、卖房收益、房产描述等，要说明是否为主要住宅，主要住宅的增值依然是免税的。

这位网友的疑问看来是个普遍问题，最近一段时间有很多人问此事。首先明确一点，如果是为了自住，换几次房也没人干涉，就算有人查你，如实申报即可，不会有什么问题的。

CRA新规主要是打击两类人：

1. 有些翻建自建人士，认为自己正在翻建的房子满足作为“主要住宅”的条件 ： 持有，并且还居住(边住边改建)了。CRA认为，房主居住在该房内乃翻建过程的一部分，翻建在没有substantially complete的这段期间不能够算作房主的“自住期”。 即使翻建完成后，房主继续在该房居住了一段时日，也要考量居住时间长短，是否为 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此，翻建业主若想使用“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的，必须能够提供充足的理由和证据说服CRA您在这个住所中，长期的，柴米油盐地生活过(ordinarily inhabit);

2. 持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士;或有炒房史， 几年内有多次房产买卖行为的，这类人群无疑会是CRA的重点审计对象。值得一提的是，CRA的新规定并不是为了打击炒房行为，而是敦促炒房者要合理的按照自己真正的收入形式，按照business income 来申报。挖空心思短期camping 式的住上几天，甚至连基本家具都没搬入就称之为主要住宅的，将会是今后CRA的追查重点。

那么，怎样申报“主要住宅”呢？

新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅，您只需要如实填写Schedule 3并指认该房是principal residence就可以了。如果只有部分年份为主要住宅，则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时，CRA对主要住宅的自住期自动多加一年，这叫 Plus 1 Rule。

举个例子：一对夫妻持有房子10年，其中3年自住，7年出租。房子售出后有增值50万。根据PRE的计算公式： (3+1)/10 × 50 = 20万， 也就是说50万的增值中有20万可以算作主要住宅的增值享受免税。其余的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中，分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作，老婆为家庭主妇没有收入，各种tax credit暂忽略不计，老公当年一共需要缴税 $49,595 (8万年薪须交税$17,426，加上应税的7.5万增值须交税$32,169)，而老婆只须为7.5万交税 $15,852。

归纳 “主要住宅”的几个大要点：

1.每年每个家庭只能指定一处;

2.必须柴米油盐地生活在其中，camping 式短居不可以。

3.想向CRA证明 ordinarily inhabit这一关键点的，需从上面这些要素着手做合理解释，并提供书面证明。

4.若房产众多，房主持有并居住过多处，每年可以指定其中一处为主要住宅，其他房产则按照投资房处理。

5.主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来出租。听说有勤俭的房主自己只住一间，其他房间从阁楼到地下室全部出租，这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格，因此增值不能全部享受免税。

6.CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求，不能超过0.5公顷(合5000平方米)。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税，超出的部分交增值税。若能提供合理解释说明您的家庭需要大于0.5公顷的土地面积来居住，CRA也是可以接受的。

什么是柴米油盐地生活呢?CRA通常综合考量下列因素：

• 购房目的

• 居住时间长短

• 购房资金来源

• 贷款形式 –长期，短期

• 居住形式

• 搬入证据

• 卖房原因

主要住宅

什么是主要住宅？

主要住宅指在一年当中任何时段，某人持有并居住(own and occupy)的居所。

理解要点：

1.某人：可以是本人，配偶或前配偶，同居配偶(ex也算)，或未成年子女;

2.持有(own)：房主(须是加国居民)可单独持有，或同他人一起共同持有;

3.居住(occupy)- 要柴米油盐居家过日子正常住在里面 –这个叫ordinarily inhabit，这一点非常关键;

4.居所：可以是独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等等。这个居所还可以是境外的;

5.居住时间：税法对居住时间没有明确规定，可以是一年中的任何时段(some time in a particular year)。

主要住宅的免税优惠(Principal Residence Exemption，简称PRE)

现今的房市异常的火爆，房价节节上涨，乐坏了有房一族。房子增值，卖房子有大钱赚。依照增值税的算法，一套房从70万涨到120万，这50万增值其中的一半是免税的，可以踏踏实实揣到口袋里;另一半要加入房主当年的应税收入中计税。具体要交多少税取决于该房主个人的边界税率。在没有其他收入的情况下，50万的增值在安省要缴税9万7千多元。

根据PRE条款，主要住宅的增值是免税的。上面的例子里，如果这套房是家庭的“主要住宅”，同样有50万的增值房主一分钱的税都不用交。正因于此，很多房主挖空心思要把名下增值最高的那套房子当作“主要住宅”来申报。

一个家庭每年只能有一处主要住宅

对于拥有几处房产的家庭，尽管您和家人可以选择在不同的房子中居住，税法规定，一对夫妻以及其未成年子女每年只能指定一处为家庭的主要住宅。其余的未被指定为主要住宅的房产在这一年则按照投资房处理。

自住和出租

一套房子既自住又有部分出租，该怎么算？

如果想自住+出租的房子也能享受到作为主要住宅的免税优惠，必须满足以下三个条件才能保持主要住宅的资格：

1.出租比例小。多少才算小呢? 对此税法并没有明确规定。衡量这个“小“，CRA自有一套考量标准。有些朋友说，只要出租面积小于50%就可以了。对这种说法我从来不敢认同，49：51的租住比例实在是不能称之为小。

2.不能为了出租而进行重大的格局改建;

3.不能提取房屋的折旧(CCA)。

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