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2015年中国住房价格风险排名:深圳第一北京第二

2015-10-25 凤凰+青年报 汉加风

汉加:中国楼市可能将陷入新一轮调整周期。

南开大学10月23日发布“中国住房消费发展指数体系”,包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中,“住房价格风险指数”对中国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估。

2015年,住房价格风险排名前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥


分析称中国楼市大萧条或明年初到来

从前三季度来看,“救市”政策频发,央行也累计有五次降息四次降准,一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如南京、苏州、南昌等城市)楼市需求政策刺激之下开始集中释放,楼市基本面好转,金九银十已经没有什么太多的悬念,价格也趋于坚挺,甚至接下来几个月可能会惯性涨价。

但繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,背后潜伏着楼市新危机。而这场危机极有可能在2016年爆发,届时,楼市可能将陷入新一轮调整周期。


延伸阅读(可点击以下蓝字)

【重磅】中国央行再次宣布降息降准!!!


楼市需求透支“繁荣”不可持续

同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这意味着中国房地产市场供求已基本平衡,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。

从楼市大趋势来看,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

从投资增速看,国家统计局数据显示,2015年1~9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1~8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落,这也反映出楼市下半场需求不足导致房企投资动力不足。

今年“3·30新政”以来,大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判。


从市场发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

预计央行“双降”、9.30新政降首套首付之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

同时,美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择。

在此市场背景下,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值较高的美国房产,不会选择中国楼市。从这个角度来看,中国楼市已经被美元“做空”,投资客即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市整体大趋势。


大萧条或在明年初到来

今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。

笔者认为,今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。

从历史经验来看也是如此,2009~2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条

从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,这或将导致楼市调控政策由当前的救市为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

另一方面,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前经济形势依赖楼市越严重,中国未来的楼市形势越严峻,未来会隐藏更多的市场风险。

从短期来看,当前楼市仍然是调整期,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。


解读和建议

尽管今年二季度起,房地产市场复苏势头明显,但市场分化却在加剧。统计数据显示,今年上半年,一线城市累计签约21万套,同比2014年同期上涨了42.9%,二线城市也上涨了16.9%,但三线四线城市的成交量依然低迷。

专家表示,虽然一二线经济发达城市房地产依然被看好,但由于大量开发商扎堆进入抢地,导致土地价格被炒高,存在一定程度泡沫。

过去两三年,三四线城市房产价格基本不涨或小跌,未来三年估计也这样。即使考虑杠杆,靠房产增值获得10%/年以上收益的可能性应该不大了。这也是大家的普遍焦虑,房产似乎不太靠谱了,又找不到其他稳妥、可持续、收益还不错的资产类别。


如果所在城市的房产目前过剩,所持有房产未来三五年也看不到涨的可能性(在新房大量上市的情况下,估计这些城市二手房表现为有价无市或无价也无市),若手中不只一套房,理性的选择是卖掉其中一套,然后去做新的投资(注意收益、流动性和风险的平衡)或者改善家庭生活,投资子女的教育之类。


关于其他投资

相对靠谱的P2P平台,这一两年应该问题不大。当然,随着越来越多的平台介入,P2P的收益率下降是必然的。

如果资金量大些(100万以上),很多信托都是刚性兑付。当然,没有绝对的无风险,只是一个退而求其次的选择而已。

风险承受力强的,拿20%左右的资金投到股市,当作练手也不错(没时间可考虑每月定投指数基金,以5-10年的背景看,这个是最笨,但收益较高且风险可控的方式)。

再次强调,无论房产、地产股还是其他什么投资,都有风险,且买且珍惜!


延伸阅读:

P2P网络借贷平台,是p2p借贷与网络借贷相结合的金融服务网站。p2p借贷是peer to peer lending的缩写,peer是个人的意思。网络借贷指的是借贷过程中,资料与资金、合同、手续等全部通过网络实现,它是随着互联网的发展和民间借贷的兴起而发展起来的一种新的金融模式,这也是未来金融服务的发展趋势。p2p 网络借贷平台分为两个产品一个是投资理财,一个是贷款,都是在网上实现的。


背景资料

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