店面转让费问题

随着商品经济的发展，城镇居民开店经商的越来越多，租房开店的情形比较常见，而承租人在租期内将“店面”转租、“转让”出去的情形也很多。这里讨论的“店面”指的是商铺、摊位、店面等，这里的“转让”不是所有权的转移，而是指承租人退出租赁关系，转给下家承租人经营店面，并收取一定的转让费。

在转让店面的过程中，下家承租人除了要向房东（出租人）支付租金外，还要向上家承租人支付一笔转让费，这已经成为店面租赁的潜规则，且转让费数额高出房租多倍。随着店面转让费的逐年高涨，承租人与房东之间、承租人与原承租人之间的矛盾和纠纷有愈演愈烈之势。由于我国法律对转让费无明确规定，而且实际监管困难，在租赁转让过程中由于某些原因，承租方在支付了房租和转让费之后，不能正常开店营业的现象也有，所以承租方在签订合同时需慎重。

转让店面是一种民事行为，店面转让费是对优先续租权的一种购买，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。转让费是否合理，其实就是看双方在利益链条上如何分配的问题。根据合同法解释二的规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，一般应予以认可，所以店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，是市场经济中一个正常的经济现象。

因租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑下家承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人之间的负担。

承租人在接手店面时，先要看上家承租人与房东之间的《房屋租赁合同》，明确店面的所有权归属问题。如果合同标明“在租赁期内，不得擅自转租、转让、转借他人或调换使用。”最好直接与房东进行沟通。在签订租赁合同时，一定要和房东、上家承租人书面明确约定，店面转让费、承租期限、优先续租权等问题，以免发生争议时权利得不到保障。