农村房屋买卖合同案例典型意义

周末愉快，朋友们！

近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及上述区域的房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。

20世纪的农村人，想方设法把户口迁出去，离开农村到城里去。而现在的人，则想方设法把户口迁回农村，在农村建房，回到农村去。经济、政策、环境的变化，决定和影响着人们的生活，导致了一系列的民事活动。生态农村、文明农村、新农村的建设，令城里的人更加向往农村的生活。

根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；否则，一律无效。

但在实践中，法律外的流转大量存在，若双方正常履约，这种法律外的现象也“合理”地存在着，并无其他部门监管。但纠纷一旦进入审判机关，认定转让行为无效毋庸置疑。转让被判无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

在司法实践中，对于近年来基层司法实践中屡见不鲜的涉及集体所有土地使用权及房屋转让纠纷案件，如果机械地适用法律条文，不仅让失信的行为人堂而皇之地获取法外利益，也不利于在社会上弘扬 “诚信”的社会主义核心价值观。

诚实信用是人们社会经济活动的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容。而诚实信用原则作为民法的一项基本原则，它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追求个人利益而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。有些纠纷，从法律与道德角度来看，结论可能截然相反，作为深受中国传统道德规范影响的受让人及社会大众，当然难以接受。

正因为如此，裁判人员在处理该类纠纷时，需要在坚持法律规定的前提下，适当引入道德、风俗等规范，让“无情”的法律与“有情”的道德规范结合，实现情、法、理在司法判决中融合。裁判人员根据法律的强制性规定，确认涉案楼基地转让协议无效；与此同时，引入诚信原则，在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信人承担一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡双方的利益，也有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的良好体现。

而小产权房买卖合同一般也认定为无效。

根据《土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度;国家编制土地利用总体规划，规定土地用途;使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售小产权房正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同一般应属无效。

但是：集体经济组织成员可以买卖自有房屋。

相关法律法规：

1、《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

3、《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

注：《中华人民共和国民法总则》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第五次会议于2017年3月15日通过，自2017年10月1日起施行。

随着将来我国民法典的问世，必将正确引导人们的日常行为规范，合理调整民事行为。

祝朋友们生活更加美好！

关注二维码，可以法律咨询（13952437770）。