常熟西站住宅房屋搬迁补偿安置方案
常熟市政府关于同意通苏嘉甬铁路常熟西站枢纽连接线工程（虞山街道区域）住宅房屋搬迁补偿安置方案的批复
常政复〔2021〕60号
市房屋征收管理办公室：
你办报送的《通苏嘉甬铁路常熟西站枢纽连接线工程（虞山街道区域）住宅房屋搬迁补偿安置方案》已收悉。经研究，原则同意你办上报的《通苏嘉甬铁路常熟西站枢纽连接线工程（虞山街道区域）住宅房屋搬迁补偿安置方案》。你办应指导和监督房屋搬迁责任主体严格执行该房屋搬迁补偿安置方案，切实维护被搬迁人的合法权益。
特此批复。
附件：通苏嘉甬铁路常熟西站枢纽连接线工程（虞山街道区域）住宅房屋搬迁补偿安置方案
常熟市人民政府
2021年4月1日
（此件公开发布）
附件：
通苏嘉甬铁路常熟西站枢纽连接线工程（虞山街道区域）住宅房屋搬迁补偿安置方案
一、搬迁范围及对象
本项目房屋搬迁范围涉及洩水村3组鲶鱼滩123号、137号，4组洩水陆桥59号、88号、105号，5组洩水陆桥2号、7号、8号、9号、12号、25号、44号、45号，6组凤翔圩29号、37号，46号、47号，8组邹巷4号、5号，11组南巷20号，宝岩管理区邹巷18号（具体以房屋搬迁红线图为准）集体土地上住宅房屋21户，建筑面积约0.4万㎡。
二、主体、政策适用原则
（一）项目建设主体为常熟市交通运输局。
（二）房屋搬迁责任主体为虞山街道办事处。补偿安置参照现行城区私有住宅房屋搬（拆）迁政策。
三、私有住宅房屋的补偿安置
（一）产权调换：
提供住宅安置房源与被搬迁房屋进行产权调换。拆除主房合法建筑面积部分互结区位价及重置价差价，安置房原面积部分调产价格：
常福四区一期（多层）按每平方米1537元结算，常福四区一期（高层）、常福四区二期（高层）、锦虹家园按每平方米1690元结算；
增加面积部分政府定价：
常福四区一期（多层）、常福四区一期（高层）、常福四区二期（高层）按每平方米4000元购买，锦虹家园按每平方米3450元购买；拆除主房合法建筑面积大于安置房屋建筑面积部分，按货币补偿方式的相关规定执行。
（二）货币补偿：
对被搬迁房屋按（区位基准价+基本重置价×成新率+1000元/㎡）×主房合法建筑面积给予补偿，不再安置。
（三）综合补贴、户型补贴及其他补助、优惠等政策按本方案相关条款执行。
（四）被搬迁房屋区位补偿价参照四类区位类别执行。
四、私有住宅房屋安置房地点及价格明细
私有住宅房屋产权调换房源：
安置房源地点 | 调产价格（元/㎡） | |
原面积 | 增加面积 | |
常福四区一期（多层） | 1537 | 4000 |
常福四区一期（高层） | 1690 | 4000 |
常福四区二期（高层） | 1690 | 4000 |
锦虹家园 | 1690 | 3450 |
阁楼高度超过2.2米部分，由被搬迁人购买，低于2.2米部分的，不予结算。具体价格如下：
区位类别 | 高度2.2米以上部分价格 （元/平方米） | 备注 |
三类 | 1600 |
自行车库1080元/平方米，地下汽车车位（不含民防工程车位）20000元/个，地下民防工程车位以20元/月/个进行租赁，地上汽车车位有偿使用。
五、搬迁私有住宅房屋的优惠政策
被搬迁人在规定期限内主动搬迁的，可享受以下优惠政策：
1、选择高层安置房的优惠政策
（1）被搬迁人选择配置两部电梯高层安置房的，原则上按照用于产权调换的主房合法建筑面积的10%作为优惠安置面积，被搬迁人选择配置一部电梯高层安置房的，原则上按照用于产权调换的主房合法建筑面积的8%作为优惠安置面积。优惠安置面积不足6㎡的按6㎡计算。优惠安置面积按安置房超面积价格标准（政府定价）给予购房补贴。
（2）高层安置房前期物业管理费（三年）由安置房开发单位负责，其费用列入安置房建设成本。
（3）高层安置房电梯首次更新费用由安置房开发单位列入安置房建设成本，由房产管理部门专项管理，到期实施更新。
（4）高层安置房公共维修基金用于产权调换的主房建筑面积部分按照多层标准，由被安置人自行缴纳，高层与多层的差额部分由安置房建设单位负担，列入安置房建设成本。超面积部分按高层标准由被安置人自行缴纳。
2、一次性综合补贴
（1）“一次性综合补贴”政策仅适用于私有住宅房屋货币补偿和户型补贴的计算。
（2）综合补贴标准
独立式住宅房屋综合补贴基准价为4200元/㎡。
六、搬迁私有住宅房屋的其他补贴、补助和政策规定
1、户型补贴
对于独立式房屋，考虑到安置后户型改变，按以下方式计算后给予户型补贴：（区位补偿金+重置补偿金+一次性综合补贴）×30%。
2、搬迁补偿费标准
被搬迁住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，搬迁费每户按500元补偿；40平方米以上的，每增加20平方米增加补偿100元（不足100元按100元计算）；但补偿最高不超过1000元/户。
房屋搬迁过程中，虞山街道办事处可根据实际提供相应的搬家服务，相关费用由项目建设主体列入地块成本。
3、临时安置补偿费标准
临时安置补偿费以被搬迁住宅房屋主房合法建筑面积为基数，按每月12元/㎡发放。发放中不足1500元的，按1500元发放。
被搬迁人选择货币补偿或选择产权调换现房的，一次性向被搬迁人发放6个月临时安置补偿费。
被搬迁人选择产权调换期房的，发放至安置房交付之日起3个月止。
因房屋搬迁责任主体的责任延长协议约定的过渡期限（一般为18个月）的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，房屋搬迁责任主体应当按照以下规定给被搬迁人增付临时安置补偿费：延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。
4、其他补贴
被搬迁人的空调移机、电话移机、网络宽带、有线电视、管道液化气（天然气）、水电增容等费用，根据有效凭证按实补贴。
5、契税减免政策
被搬迁人可享受国家相关契税减免优惠政策。
七、相关问题处理意见
1、关于房屋补偿标准
区位价按《市政府关于调整常熟市城市房屋道路级别及区位补偿价格的通知》执行；重置价按《关于调整常熟市房屋基本重置价格的通知》（常住建〔2020〕251号）执行，房屋装修及附着物价格按《关于调整常熟市房屋装修及附着物参考价格的通知》（常住建〔2020〕252号）标准执行。
2、关于被搬迁房屋、土地用途和面积的认定
（1）房屋用途认定
房屋的用途以房屋所有权证上标明的用途为准，无房屋所有权证或房屋所有权证未标明的，以产权档案中记录的用途为准。
（2）主房建筑面积的认定
以房屋所有权证或建房批复记载的主房合法建筑面积为准。
对原以宅基地审批方式取得的住宅房屋无房屋所有权证和建房批复，或建房批复中未明确记载主房合法建筑面积的，可以土地使用证记载的使用面积×70%×2折算批建主房合法建筑面积。
建房批复记载的内容应当由被搬迁房屋所在地的街道办事处认定。
（3）土地面积的认定
土地面积以土地使用证记载面积为准，如未领取土地使用证的，以市自然资源和规划局确认意见为准。
3、对无房屋产权登记、土地使用权登记房屋的处理
对无房屋产权登记、土地使用权登记的被搬迁房屋，应由被搬迁房屋所在地的街道办事处会同市自然资源和规划局认定主房（附房）合法建筑面积、现行主房批建面积、合法土地使用面积。
4、关于独立式、半独立式房屋的认定
（1）独立式房屋的认定标准
①二层以上（含二层）；
②主房合法建筑面积原则上不低于200m2；
③合法土地使用面积不低于100m2且大于合法建筑占地面积；
④四至界限清楚并与周边房屋均不相连；
⑤独立通行的独门独院。
凡同时满足以上五项条件的私有独栋住宅房屋可认定为独立式住宅。
（2）对以下两种情况可参照独立式房屋处理
①集体土地：现仍为村集体经济组织成员在批准的完整宅基地上所建平房；
②国有土地：同时满足第（1）点中第③、④、⑤项认定标准且合法土地使用面积100m2以上的房屋。
5、关于附房的处理
附房不计入安置面积，只作重置价和装修补偿，不作区位价补偿。附房结构与主房相连的，可参照主房重置价给予补偿，具体以评估机构出具的报告为准。
6、关于无合法产权的搭建房屋的处理
自行搭建的无合法产权房屋（含违反宅基地批建、使用规定情形）不作区位价补偿，不计入安置面积，相关当事人在规定期限内主动搬迁的可参照重置价标准结合成新和装修补偿标准给予补贴；相关当事人在规定期限内未主动搬迁的，不予补贴。
7、关于无合法产权的加层房屋的处理
由原建房审批单位会同市自然资源和规划局先行认定主房合法建筑面积，认定为主房合法建筑面积部分依法予以补偿、安置。
对超过认定为主房合法建筑面积以外部分,相关当事人在规定期限内主动搬迁的，可参照重置价标准结合成新和装修补偿标准给予补贴；相关当事人在规定期限内未主动搬迁的，不予补贴。
8、关于计户、共有权证等问题处理
（1）被搬迁的房屋以房屋所有权证或集体土地使用证为依据，一证按一户进行安置。
（2）对涉及共有房产的，仍按一户进行补偿安置。具体产权问题由被搬迁人（共有人）内部协商确定。
（3）所有权人已经死亡，有多个继承人的，仍按一户进行补偿安置，继承权分配问题由继承人协商处理。
（4）原以宅基地审批方式取得的房屋：已取得房屋所有权证的，以房屋所有权证计户；未取得房屋所有权证但已取得集体土地使用证的，以集体土地使用证计户；未取得房屋所有权证也未取得集体土地使用证的，由市自然资源和规划局负责审查用地合法性后另行处置。
9、搬迁期限和奖励政策
搬迁期限为：搬迁项目启动之日起三个月。
奖励政策为：第一个月内主动搬迁的，奖励30000元/户；第二个月内主动搬迁的，奖励10000元/户；超过两个月搬迁的不予奖励。
10、结算方式
（1）产权调换：搬迁时只结算被搬迁房屋重置价、装修费、搬迁费、奖励费、腾房费（临时安置补偿费）等费用，至调产房屋交付使用时，所有费用一并结清。
（2）货币补偿：一次性结清所有补偿、补贴费用。
11、选房办法
选房顺序号由签约顺序号和交房顺序号相加形成，按相加结果从小到大确定选房顺序（相加结果相同的，以签约在前为先）；待安置房符合选房条件后组织选房，具体事宜由虞山街道办事处另行通知。
12、安置户型及面积等限制
（1）拆除主房合法建筑面积在60㎡以下的，可按60㎡或最小户型的安置房进行安置；拆除主房合法建筑面积超过60㎡的，原则上按照原面积安置，但因安置房户型结构因素等影响，增加安置面积控制在20㎡左右。
（2）拆除原以宅基地审批方式取得的独立式房屋，每户最大安置面积不超过260㎡。
本文来源于常熟政府网
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