银行落井下石，最艰难买房季来临！

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银行落井下石，楼市麻烦大了！

凛冬已至！

11月初，易居研究院公布数据，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低，金九银十不再。

近日，银行对楼市再出狠手，“落井下石”。

银行再出狠手

据每日经济新闻披露，临近年底，福州房贷市场又出现新的变化。继大部分银行首套房贷利率上浮10%后，近日一家在榕银行首套房贷利率再次调整，在基准利率基础上上浮20%，二套房贷利率也相应调整为在基准利率基础上上浮30%至40%。

另有一家股份制银行人士表示，年底了贷款额度变得更加紧张，按揭贷款业务原则上已不再受理，即使通过审批也要等明年额度下来后才能放款。随着消费贷款业务监管趋严，该行已暂停住房抵押消费贷款业务，只保留线上小额消费贷款业务。

目前福州银行首套房贷利率普遍在基准利率基础上上浮10%。上个月下旬，福州工行、农行、中行、建行、交行等大银行首套房贷利率向中小股份制银行看齐，首套房贷利率在基准利率基础上上浮10%；二套房贷利率则有所分化，有的在基准利率基础上上浮15%，有的则上浮20%。在此之前，股份制银行首套房贷利率多已在基准利率基础上上浮10%，二套房贷利率上浮20%。

近日首套房利率上浮为20%和停止贷款的，虽然只是个别银行，却透露了两个信号：一是楼市贷款额度吃紧，接下来买房贷款流程会更久；二是政府控制房价的意图和决心丝毫没有改变。

现在刚需客即使想买房，不仅要多花20%左右利率的房贷，流程时间也会变长，至少需要三四个月，甚至更长。

这并非福州独例，全国一二线热点城市以及部分楼市过热的三四线城市，情况都差不多。

多数城市首套房利率上浮20%

据最新权威统计数据显示，2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。

10月全国533家银行中首套住房首付两成的有80家银行，占比15%，较9月减少1家；首付三成的有344家银行，占比达64.54%，较9月减少5家；首付三成半的银行有51家，占比9.56%；暂停受理房贷业务的有42家银行分(支)行，占比7.87%，较9月新增6家分(支)行暂停房贷业务受理。

首套房房贷利率最高上浮20%的城市有很多，如合肥，新房贷款利率最高上浮20%，二套房未结清贷款利率最高上浮35%。个别银行甚至停贷；北京首套房最高上浮20%；南京已经停止商办写字楼的贷款业务，住宅首套房最高上浮20%。

其他首套房房贷利率最高上浮20%的城市还有广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等。

三四线城市中，嘉兴，首套房贷款利率最高也达到了20%；扬州首套房房贷利率基准普遍上浮5%—10%。

上浮20%是个什么概念呢？银行的基准利率为4.9%，上浮20%，利率则为5.88%。以一套300万的房子需贷款210万，来计算利率上浮前后的购房花费，就更好理解。

单位：元

通过计算会发现，首套房贷款利率上浮10%时，月供就需多缴纳634元，30年下来需多交22.8万；上浮20%，月供则需多缴纳1284元，30年下来需多交46.2万。

这还是首套房，二套房房贷利率上浮更高，各大城市基本都上浮了20%~30%，相比于之前购房成本增加得就更多了。

贷无可贷，今年买房最困难的时刻来了

进入11月买房更加困难，有的读者问小白，今年最后两个月贷款会方便些吗？我说很难，因为国家对房贷进行总量控制，银行前面把钱都花光了，越到年尾越紧张。

从成本上说，资金越来越贵，年初各大银行房贷利率还在基准4.9%基础上打7折、8折不等，现在不仅没有打折。9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，连续9个月上升，创下去年国庆以来新高。

北京主要银行首套房利率上浮10%，二套房上浮20%；广州首套房利率上浮5%，二套房上浮10%；合肥首套房利率上浮10%，二套房上浮20%。

当然这主要是一线城市情况，三四线整体房贷还比较宽松，有的可能高些，有的会稍低，具体看城市。

看到数据后，很多媒体都喜欢算账，说房贷利率上升买房人因此增加多少成本，月供负担了多少，少的几百，多的增加几千的月供，数字很吓人。

其实说句客观的话，虽然今年房贷利率一路攀升，但相比2013年的6－7%还是低了很多，更何况基准利率维持在4.9%不动，你要知道2012年那时候是6.56%。

也就是说目前利率水平还算在可接受范围内，比较麻烦是申请房贷的时限和难度增加了，这才是影响比较大的事。

有媒体报道，进入四季度后银行放款时间从原来的15-60天延长到60-180天不等，很多买房人一等就是几个月，还要提交一大堆繁琐的资料。更有传言说，有的银行已经像2011年那样停止房贷业务，目前还没有银行确认到底是不是真的！

这就纳闷了，曾经风风光光被银行追捧的优质资产房贷，现在咋成了鸡肋？小白认为有以下几点原因：

1、中国目前的利率水平实在太低了，08年后为了刺激经济增长央行多次降息，现在利率已经处在历史最低水平，下面这张图是最近10年一年期贷款利率走势。

而存款方面一年期基准利率已经降到1.5%，9月CPI同比上涨1.6%，银行存款的收益还抵不过9月份的通胀，利率几乎没有再向下的空间。

随着美国2015年启动第一次加息，全球加息潮到来了，比如英国近期开启10年来首次加息，欧洲也酝酿收紧钱袋子，这样的情况下，中国不可能偏离世界太远。

虽然基准利率没有上升，但是央行已经通过提高逆回购、MLF利率（央行借钱给银行的利率）的方式引导市场利率上升（如下图），进而提高整个社会的借钱成本。

2、市场利率上升，意味着银行筹钱成本增加。银行最主要是存贷业务，吸收存款，发放贷款，银行作为一家企业，在控制风险的情况下赚钱肯定是首要目的，利率低的时候借来的钱可以肆意挥霍，现在高了就得悠着点。数据显示目前一年期SHIBOR利率是4.4402%，这个是银行之间借钱的利率，一般来说银行借钱的方式一是吸储，二是向央行借，如果两者都借不到，那么资金面很容易紧张，为了回避风险，银行只有向同行借钱，也就是上面的利率，因为你是救急的钱，所以利率肯定会高些。

现在银行向同行借钱的利率已经达到4.4402%，但是现在一年贷款利率也才4.35%，所以银行借来的钱并不是非常热衷放贷，那拿去干嘛？当然是投资了！

上面是工行今年1－6月报表，我们可以看出工行在上半年资金运用中投资（债券）回报率是最高的，达到3.59%，而放贷的收益也才4.13%。

特别是在所在贷款中，房贷被视为鸡肋。

为什么这么说呢？

房贷有房子作为抵押，算是非常安全的资产，但是一旦放贷，时间长达20年、30年不等，流动性非常差，表面上做大银行资产，但是短期可以利用的流动资金非常少了，万一哪天发生了兑付危机，你总不能强迫客户提前还款吧。

更为重要的是随着时间推移对银行来说越来越不利，小白在3月29日《真相：20年的房贷，其实你只用还12年！》一文中说过：如果按照过去20年的真实通胀率计算，目前年4.9%的房贷利率，扣除通胀缩水的部分后，实际上买房人每年承担的利率只有1.482%，差额的部分是银行承担。

你要知道，上面是以商业贷款4.9%的利率计算的，如果你买房采用的是公积金贷款或者组合贷款，那么成本会更低，目前商业贷款利率是3.25%，扣除通胀后真实利率到底是多少，我没计算过，但肯定低好多。

3、今年楼市风向变了，管理层已经说了，要防止资金进入楼市，脱实向虚，各地对资金都看很紧，比如近期的严查消费贷、现金贷、限制房企用贷款资金拿地。房贷作为主要楼市资金渠道当然不能幸免。

商业银行的房贷额度有总量的限制，年初的时候花了比较多，到了年尾客户往往一贷难求。

有的读者开始问了，既然如此那么明年初申请房贷会方便些吗？

小白的看法是，随着央行明年1月份开始定向降准，银行资金紧张会有相当大程度的缓解，那个时候应该是一年中额度最充裕的时候，贷款应该容易些。

但是不大可能回到过往的水平，现在一二线城市居民的购房欲望仍然非常强烈，众多的客户角逐有限的资源很难支撑太久，按照今年的经验房贷额度二季度就开始紧张，明年整体会不会好些呢，我们还是拭目以待吧。

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