重庆出台国内首个城镇老旧住宅管理办法

导读

1月6日，重庆市住房城乡建委发布消息称，市城市提升领导小组办公室日前印发《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)。《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，加速城镇老旧小区改造项目推进实施，是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法。 

本文字数：4427字

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近日，重庆以市城市提升领导小组办公室名义制发了《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》，是国内省级层面首个出台的专门针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，针对项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出了规定。根据城镇老旧小区改造项目不同于一般的新建工程项目的实际情况，进一步明确了项目计划生成、资金整合使用、设计分级评审、优化审批手续、竣工联合验收等具体政策措施，在进一步规范项目管理的同时，又为城镇老旧小区改造工作注入“推进剂”，切实提高工作效率。

一、项目管理办法亮点

1

全国第一个省级层面的城镇老旧小区改造项目办法

目前，全国省级层面尚未出台专门针对城镇老旧小区改造的项目管理办法，对城镇老旧小区改造从计划、资金、设计、实施、验收等环节进行系统规范管理，重庆市出台的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》很有示范效应，也将大大的优化城镇老旧小区改造项目审批，加速城镇老旧小区改造项目推进实施。

2

优化项目审批将全面加速项目推进

办法第五章重点明确了优化项目立项、用地预审和用地规划许可、建设工程规划许可、施工图审查、施工许可五个环节的审批措施。这些措施的实施将大大优化项目审批，给区县参与老旧小区改造的单位“松绑”，全面加速项目推进。

3

明确验收牵头部门将保障收尾工作顺利进行

建设工程竣工验收工作一般应由建设单位组织开展，但考虑到老旧小区改造提升项目涉及面广、情况各异、问题复杂，是一项系统工程，单靠建设单位力量无法协调各方开展竣工联合验收工作。为加大工作力度，办法规定由各区县政府或授权住建部门牵头组织，由建设单位会同相关部门、参建单位、居民代表等进行竣工联合验收。

二、项目管理办法拟定背景

城镇老旧小区改造是党中央、国务院做出的重大决策部署，是重大的民生工程和发展工程。2020年7月，国务院办公厅印发《指导意见》，指出“各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率”。

重庆市为贯彻落实党中央国务院决策部署，由市住房城乡建委牵头拟定了《项目管理办法（试行）》，以重庆市城市提升领导小组办公室名义印发实施。

三、项目管理办法拟定过程

2020年7月以来，市住房城乡建委按照重庆市深化工程建设项目审批制度改革精神，研究吸收外省市有关做法，并结合全市老旧小区改造项目实际，起草重庆市项目管理办法。办法起草后，征求了市级部门、区县政府及专家意见，收集到反馈意见建议百余条，相关合理修改意见建议已经讨论研究并吸纳。

四、项目管理办法主要内容

《项目管理办法》分为总则、项目计划管理、项目资金管理、项目设计管理、项目实施管理、项目验收及移交管理和附则共七章四十四条组成。

（一）总则

主要阐述《项目管理办法》制订的目的、依据，对项目的定义，市、区县住房城乡建设部门及相关部门在项目管理中的主要职责，以及搭建“两库两平台”（专家库、项目储备库、事务管理平台、技术支撑平台）的技术事务支撑工作体系和机制。

（二）项目计划管理

一是明确了计划生成。区县住房城乡建设部门会同本辖区发展改革、财政、规划自然资源等部门组织编制年度计划任务及项目清单，报经区县政府同意后，分别报市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局备案；二是明确了计划调整方式。因区域等原因确需调整的，须经区县政府同意后，报市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局备案，项目调整不得影响年度计划任务的完成。

（三）项目资金管理

一是明确了资金筹集方式。各区县结合项目实际建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，统筹整合涉及老旧小区的各类专项资金，提高资金的使用效益；二是明确了中央补助两类资金的匹配问题。各区县在申报和使用中央财政城镇保障性安居工程专项资金、中央预算内投资保障性安居工程专项资金时，应严格按照各专项资金管理办法规定，做好两类资金的衔接，但同一小区的相同改造内容不得同时申请使用两类中央补助资金。三是明确了资金账户、拨付、使用和绩效等要求。

（四）项目设计管理

一是明确了设计分类。按照阶段分为方案设计和施工图，按照项目规模和特点分为重点项目和一般项目；二是明确了实行分级专家评审制度。分级评审原则，市住房城乡建委负责组织重点项目方案设计专家评审，区县住房城乡建委负责组织辖区一般项目方案设计专家评审和重点项目方案设计初审；三是对开展设计、检测、鉴定工作，以及设计实施和设计变更提出了相关资质要求。

（五）项目实施管理

1.立项。总投资在1000万以下且不涉及功能独立配套基础设施的项目，可根据联合审查通过的老旧小区改造提升方案和联合审查意见进行审批。总投资在1000万以上且不涉及功能独立配套基础设施的项目，将项目建议书、可行性研究报告、概算合并为可行性研究报告进行审批。

2.用地预审和用地规划许可。不涉及新增建设用地的，无需办理用地预审与选址意见书、用地规划许可（或者建设用地规划审查意见）。非独立占地的项目无需办理用地预审和用地规划许可。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。

3.建设工程规划许可。不影响安全疏散且不涉及新增建筑面积的屋顶美化；不改变房屋登记属性对建筑产权单元内部空间进行改造或技术升级的装修行为；在项目权属用地范围内加装消防疏散楼梯、电动扶梯、电动汽车充电桩、快递柜、通信基站、运动健身设施等设施设备且不涉及增加建筑面积、不涉及相邻关系的；不涉及改变消防通道、扑救场地的道路的地面铺装、广场、绿地等环境景观设计等情形免于办理建设工程规划许可。各区县可结合实际，积极推进将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。

4.施工图审查。涉及新建、改建、扩建的项目，增加建筑面积在1000平方米以下的（有高边坡、深基坑、高填方的除外）可不办理施工图审查手续；不变动结构或不增加建筑面积的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不办理施工图审查手续。各项行政许可不应以施工图审查合格文件作为前置条件。

5.施工许可。涉及新建、改建、扩建的项目，增加建筑面积在500平方米以下或工程投资额在100万元以下的，可不办理施工许可手续；不涉及变动结构或增加建筑面积的项目（有高边坡、深基坑、高填方、高空作业、重物吊装等高风险施工的除外）可不办理施工许可手续。

（六）项目验收及移交管理

一是明确了验收组织的主体。各区县政府或授权住房城乡建设部门牵头组织，由建设单位会同相关部门、参建单位、居民代表等进行竣工联合验收；二是简化了竣工验收备案资料。不涉及结构变动或建筑面积增加的项目，只需提交工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、竣工联合验收意见作为竣工验收依据备查；三是明确了竣工验收后的管理主体问题。对于改造部位属于市政公用设施设备的，由专业单位按规定做好管理维护；属于业主专有部位的，移交业主自行管理；对于其他属于业主共有部位的，由建设单位、社区居委会、小区居民商讨确定管理模式、管理单位、服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。

（七）附则

明确了负责解释单位、区县制定具体实施办法和施行时间。

全文如下

重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）

第

一

章

总    则

第一条  为进一步规范和加强全市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目（以下简称“项目”）管理，推进项目有序实施，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）精神和《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》（渝城办〔2020〕14号）规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称项目是指经市住房城乡建委会同市发展改革委、市财政局组织各区县申报，并纳入城镇老旧小区改造和社区服务提升（以下简称“老旧小区改造提升”）年度计划的项目。

第三条  市住房城乡建委会同市发展改革委、市财政局负责项目的计划统筹、审核、备案和实施监管，指导和检查各区县项目的组织实施。

各区县住房城乡建设部门会同发展改革、财政等部门在区县政府的领导下，负责本辖区项目的计划编制、方案审核、组织实施、资金筹集、长效管理等有关工作，并按要求报送项目进展情况。

市、区县相关部门按照各自职责推进并配合做好项目指导、协调和管理等有关工作。

第四条  市住房城乡建委建立事务管理、技术支撑平台，具体承担老旧小区改造提升综合管理、政策研究、项目推进、技术咨询、专家库管理和重点项目设计评审等技术事务支撑工作。

各区县结合实际，建立完善相应的技术、事务支撑工作体系和机制。

第五条  各区县应当按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，编制老旧小区改造提升规划，建立项目储备库，统筹安排项目推进时序。

第

二

章

项目计划管理

第六条  区县住房城乡建设部门会同本辖区发展改革、财政等部门组织编制老旧小区改造提升年度计划及项目清单，报经区县政府同意后，分别报市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局备案。

各区县应将项目储备库内居民改造意愿强、参与积极性高以及市场力量参与改造的老旧小区优先纳入年度计划。

各区县应建立专门工作机制，将年度计划及项目清单提供给有关部门、专业经营单位。有关部门、专业经营单位应在制定各类设施增设或改造计划、管线改造计划时与老旧小区改造提升计划有效衔接。

第七条  各区县列入年度计划的项目，因规划等原因确需调整的，须经区县政府同意后，报市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局备案，项目调整不得影响年度计划的完成。

第

三

章

项目资金管理

第八条  各区县提出年度计划时，应同步提交本区县财政承受能力论证评估报告，说明计划在其财政承受能力范围之内，建立“项目池”与“资金池”对接机制。第九条  各区县结合项目实际，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，统筹整合涉及老旧小区的各类专项资金，提高资金的使用效益。第十条  各区县在申报和使用中央财政城镇保障性安居工程专项资金、中央预算内投资保障性安居工程专项资金时，应严格按照各专项资金管理办法规定，做好两类资金的衔接，同一小区的相同改造内容不得同时申请两类资金。第十一条  区县使用中央专项资金的项目，市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局按照中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理、中央预算内投资保障性安居工程专项管理等有关规定，强化各类中央专项资金的合规申报和管理，突出支持重点项目。第十二条  各区县要加强专项资金管理和财务监督，实行专项管理、分账核算，按照项目进度及时拨付，确保资金专款专用。

第十三条  各区县应根据城镇保障性安居工程财政资金绩效评价和中央预算内投资保障性安居工程专项管理有关规定，做好项目绩效目标分解细化和实施绩效监控，确保绩效目标如期实现。各区县绩效目标达成情况作为后续专项资金分配的重要依据。

项目计划下达后，出现未按时开工、进度严重滞后、资金长期闲置、建设规模标准和内容发生较大变化等情况的，市发展改革委、市财政局、市住房城乡建委依照相关规定严格纳入绩效评价和监管。

第十四条  对在资金申报、使用管理中存在弄虚作假骗取专项资金，或者挤占、挪用、滞留专项资金等违法行为的，按照有关法律法规予以处理。

第

四

章

项目设计管理

第十五条  项目应遵循先评估策划，再开展设计的原则，设计分为方案设计和施工图设计两个阶段。

第十六条  项目按照规模和特点分为重点项目和一般项目，详见《重庆市住房和城乡建设委员会关于开展城镇老旧小区改造提升项目方案设计评审工作的通知》（渝建物业〔2020〕25号）。第十七条  为确保项目符合国家和我市老旧小区改造提升政策、技术要求，实行项目方案设计专家评审制度。按照分级评审原则，市住房城乡建委技术支撑平台具体负责组织专家开展重点项目方案设计专家评审；区县住房城乡建设部门建立以总建筑师为主的技术咨询专家组，具体负责组织辖区一般项目方案设计评审和重点项目方案设计初审。第十八条  设计单位应具备老旧小区改造提升项目工程所涉及专业范围和所对应工程规模的相应设计资质。第十九条  开展项目结构安全、抗震、节能、消防、地下管线等检测或鉴定的机构应具有相应的专业资质，并按相关标准规范出具书面检测或鉴定报告。

第二十条  项目设计应将老旧小区改造、社区建设和所在片区的综合发展相结合，科学合理划定设计实施单元，统筹完善配套基础设施和公共服务设施。

第二十一条  鼓励各区县积极探索试点总建筑师负责制，优先推行以设计牵头的工程总承包（EPC）模式，推动设计师、工程师、规划师进社区参与老旧小区改造提升工作。

第二十二条  区县住房城乡建设部门应督促参建单位按照审查通过的方案设计和施工图设计组织项目实施。因现场条件变化、政策调整、技术标准更新等客观原因，确需对审查通过的方案设计和施工图设计进行修改的，应按照我市有关设计变更管理办法规定办理。 

第

五

章

项目实施管理

第二十三条  各区县政府按照属地管理原则，建立完善项目实施推进机制。辖区街道办事处组织社区居民委员会、小区业主委员会或者居民小组，通过入户调查、公开征求意见等方式充分调动居民积极性和能动性，做好小区自管组织成立、居民意愿征集、物业企业选聘等工作。

第二十四条  项目建设单位可以是区县政府老旧小区改造提升牵头单位、相关部门、国有平台公司、街道办事处以及房地产开发、物业服务、住房租赁、规模化实施运营等市场主体。

第二十五条  项目建设单位负责组织编制老旧小区改造提升方案，方案应包括小区概况、现状分析与问题清单、改造提升内容、投资概算、资金筹措方式等内容，并附项目方案设计，水电气讯改造、配套设施应单列项目清单，满足部门联合审查要求。

第二十六条  各区县政府或授权住房城乡建设部门组织发展改革、财政、规划自然资源、城市管理、行政审批服务等部门和属地街道、社区联合审查老旧小区改造提升方案，邀请水电气讯等专营单位及居民代表参加。对项目可行性、市政设施、消防、建筑节能、建筑风貌、建筑间距、建筑密度等一次性提出审查意见。

第二十七条  各区县应在确保工程质量安全的基础上，优化项目审批流程，精简审批环节和材料，开设专门窗口或纳入工程建设综合服务窗口实行“一窗受理”，压减办理时间，提高项目审批效率，推动项目快速决策和实施。

（一）立项

总投资在1000万元以下且不涉及功能独立配套基础设施的项目，可根据联合审查通过的老旧小区改造提升方案和联合审查意见进行审批。

总投资在1000万元以上且不涉及功能独立配套基础设施的项目，将项目建议书、可行性研究报告、概算合并为可行性研究报告进行审批。

（二）用地预审和用地规划许可

不涉及新增建设用地的，无需办理用地预审与选址意见书、用地规划许可（或者建设用地规划审查意见）。非独立占地的项目无需办理用地预审和用地规划许可。

不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。

（三）建设工程规划许可

不影响安全疏散且不涉及新增建筑面积的屋顶美化；不改变房屋登记属性对建筑产权单元内部空间进行改造或技术升级的装修行为；在项目权属用地范围内加装消防疏散楼梯、电动扶梯、电动汽车充电桩、快递柜、通信基站、运动健身设施等设施设备且不涉及增加建筑面积、不涉及相邻关系的；不涉及改变消防通道、扑救场地的道路的地面铺装、广场、绿地等环境景观设计等情形免于办理建设工程规划许可。

各区县可结合实际，积极推进将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。

（四）施工图审查

涉及新建、改建、扩建的项目，增加建筑面积在1000平方米以下的（有高边坡、深基坑、高填方的除外）可不办理施工图审查手续；不变动结构或不增加建筑面积的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不办理施工图审查手续。各项行政许可不应以施工图审查合格文件作为前置条件。

（五）施工许可

涉及新建、改建、扩建的项目，增加建筑面积在500平方米以下或工程投资额在100万元以下的，可不办理施工许可手续；不涉及变动结构或增加建筑面积的项目（有高边坡、深基坑、高填方、高空作业、重物吊装等高风险施工的除外）可不办理施工许可手续。

第二十八条  各专业经营单位应将与老旧小区相关的供水、排水、电力、供气、通信等管线设施改造，纳入老旧小区改造提升方案一并联合审查，同步组织实施。

第二十九条  项目的勘察、设计、施工和监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购应按照《重庆市招标投标条例》及区县政府投资项目相关规定执行。鼓励对设施、设备、材料等大宗商品实行集中招标采购，降低工程成本。

第三十条  区县住房城乡建设部门应加强对项目的质量安全监督管理，对办理施工许可的项目，按现有程序和方式实施监管。对不纳入施工许可范围的项目，要落实建设单位首要责任，并督促施工、监理等参建各方主体从严从实履行质量安全主体责任。

第三十一条  项目建设单位会同参建单位按照有关规定编制应急预案，并定期组织开展培训和演练，做好应急处置准备。项目实施过程中，发生工程质量或者安全事故的，应按照有关规定及时上报，不得隐瞒。

第三十二条  项目实施过程中发生质量、安全违法行为的，依据《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《重庆市建筑管理条例》《重庆市建设工程安全生产管理办法》等有关规定对相关责任单位和责任人给予处罚。

第三十三条  项目参建单位应建立工程项目档案管理制度，按规定收集、整理、归档工程资料。第三十四条  项目在实施过程中，要主动公开相关项目信息，畅通投诉举报渠道，接受社会和群众监督。第三十五条  区县政府财政、监察、审计等部门应加强对项目的监管。

第三十六条  建设单位对项目廉政负总责，应建立廉政建设责任制，在签订工程合同同时签订廉政合同。

第三十七条  违反规定，拖欠工程款和农民工工资的，应按照国家相关规定对责任单位进行处理。

第

六

章

项目验收及移交管理

第三十八条  项目完工后，在各区县政府或授权住房城乡建设部门牵头组织下，由建设单位会同相关部门、参建单位、居民代表等进行竣工联合验收。

不涉及结构变动或建筑面积增加的项目（有高边坡、深基坑、高填方、高空作业、重物吊装等高风险施工的除外），只需工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、竣工联合验收意见作为竣工验收依据备查；涉及结构变动或建筑面积增加的项目，按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房城乡建设部令第2号）和我市竣工联合验收办法等有关规定开展验收及备案。第三十九条  建设单位应在验收合格十五日内，将竣工验收报告报区县住房城乡建设部门备案。同时，建设单位应建立完善项目相关档案资料（主要包括：意见征集、改造照片、立项批复、设计方案、预算评审、招投标、合同、竣工验收、决算评审等）备查。

第四十条  项目质量保修期应符合有关法律、法规、规章的要求。

第四十一条  项目验收合格后，对于改造部位属于市政公用设施设备的，按规定交由专业单位管理维护；属于业主专有部位的，移交业主自行管理；对于其他属于业主共有部位的，由建设单位、社区居委会、居民代表商讨确定管理模式、管理单位、服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。

第

七

章

附    则

第四十二条  本办法由市住房城乡建委负责解释。

第四十三条  各区县住房城乡建设部门会同本级相关部门结合实际制定具体实施办法。第四十四条  本办法自印发之日起施行。

本文来源：综合重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市城市规划协会、重庆日报

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