面向存量更新的产业园区城市设计创新实践

本文来源：规划师杂志（guihuashizazhi）

导读

在新的时代背景下，产业园区的建设核心由增量扩张转化为存量提质。面对更复杂的现状建设基础和更综合的产城融合要求，产业园区的城市设计需要应对更新的规划发展需求。文章在传统的“分析—规划—管控”基础上，结合上海松江经济技术开发区项目实践，尝试以系统构建的思维方式进行多个维度的城市设计拓展，包括空间认知深度拓展、研究对象拓展和时间影响力拓展3个核心方面；在设计手段上，尝试以多维数据支撑设计优化与评估决策，同时通过创新关键指标，落实设计管控。

本文字数：6570字

阅读时间：20分钟

 

作者

廖胤希  注册城乡规划师，北京清华同衡规划设计研究院有限公司详细规划二所主任工程师

高  珊  高级工程师，注册城乡规划师，北京清华同衡规划设计研究院有限公司详细规划二所所长

毛芸芸  注册城乡规划师，北京清华同衡规划设计研究院有限公司详细规划二所主创规划师

关键词

存量更新；产业园区；系统构建；城市设计；上海松江经济技术开发区

#1

研究背景

后全球时代，创新创意背景下的城市制造、工业再升级已成为各个国家的发展战略，如德国“工业4.0”、美国“工业互联网”、新加坡“智慧国家2025”和韩国“U-City 计划”等推动着各国智能制造的发展。“中国制造2025”的国家战略也昭示着我国大量城市的工业园区、经济技术开发区都将面临新一轮的建设重构：从原有以增量扩张为核心模式的制造型产业园区建设转化为以解决现状问题、促进科技创新为核心的存量智慧产业园区升级。这就意味着产业园区的空间建设将由原来支撑单一产业功能转变为回应多维需求。以此为契机，本文通过反思产业园区的建设运营，总结新时代背景下产业园区发展所面临的核心问题与挑战：

 

一是长期以来产业园区规划编制思路相对局限于产业空间，对其他要素( 如生态环境、服务配套等) 有所忽略。新的建设提出了产城融合、一体规划及复合空间等理念与模式，但如何从存量的角度对原有空间做定量的评价、诊断，却一直缺乏相应的方法与创新实践。

 

二是现有研究集中在创新行为的多元需求方面，对于如何将需求落位于有限的可利用空间，则缺乏探索。尽管目前国内在创新开发机制、土地开发能动性等方面有一定的实践，但从规划编制角度看，还需要拓展方法的时间维度，并提高管控弹性，以应对政策变迁和市场变化。

基于以上对于产业园区发展建设瓶颈的认知与解析，结合城市设计现有的技术方法，本文以上海松江经济技术开发区为例，探讨面向存量更新的产业园区城市设计提升方法，以期抛砖引玉，引发更多的关注与思考。

#2

面向存量更新的

产业园区城市设计维度拓展

系统构建是城市设计中的一种常见方式，尤其是对于存量产业园区，系统构建能更加精准地应对更多附加限制条件，通过从单一部署产业空间转变为督导全局，更加有的放矢地解决“过去时”的问题，实现“未来时”的规划目标。基于系统构建思路，本文认为面向存量更新的产业园区城市设计应进行以下3个维度的拓展。

1

空间认知深度拓展

伴随时代发展，产业园区的发展目标从产业升级演变为产城融合，因此在产业园区空间系统建设中，应更加强化生产与生态、生活之间的动态平衡，应从单一产业空间维度拓展到生态蓝绿空间、公共开放空间和地标活力空间等横向空间维度。

与此同时，以数据信息为核心的分析手段促进了对空间的纵向认知：原有粗放的建设描述及实施评价可以变得更为精细、深入；存量产业园区相对于增量产业园区具有更多的基础条件与建设条件，需要进行充分调研与挖掘；实时人群行为数据的采集与分析能反映出已经形成的场地的固有行为模式，累积数据的比较分析则能反映出空间需求的发展变化趋势。这些将成为评价既有规划及现状建设绩效的核心参照，从而指导后续规划设计。

此外，利用企业信息的统计数据可以实现对用地绩效与社会价值的全面把控：通过具体到地块或者建筑等不同尺度的数据信息统计，形成具有实时效益的动态化管理决策辅助模型，使存量产业园区的规划、建设、管理能剥离开复杂的人事关系，以更加理性、科学的态度进行实际开发与管理决策。

2

研究对象拓展

随着规划学科的发展，城市设计跳出了就空间论空间的美学探讨，更多的成为一种效率化空间建设的媒介手段，在存量地区则表现为研究对象从空间本身拓展到其背后所支配、主导的多元空间使用主体，甚至将延展到实施主体和管理单位。趋势所向的参与式规划及愈发多样的市场运营方式强化了城市设计对空间塑造的多元手段。而城市设计要求突破穷举式的解决方法，因人、因时、因势地做出多元回应，则催生了存量地区的类型化设计。因此，抓住诸多问题的核心矛盾，梳理城市设计的生成条件，简化建设实施对象及控制管理要求，是研究对象系统化拓展下对产业园区城市设计的要求。

3

时间影响力拓展

当前，整个规划学科语境已然从规程管控向治理引导转变，在这样的背景下，存量产业园区的提升设计需要思考如何应对时间轴向的升维需求。对于变化的开发人群及复杂的责权体系，需要在设计之初就对后续变量进行预见，并就此抽取、提炼出设计、建设的关键制控点。因此，可以采用KPI 目标管理的方式，提炼并设置核心指标，从而保障城市设计能够从评估策划、规划管理贯彻到实施建设。

#3

项目实践：

上海松江经济技术开发区城市设计

1

项目背景与核心问题

松江经济技术开发区是“上海市郊首家市级开发区”，2013 年升级为上海面积最大的国家级经济技术开发区，2016年成为松江“一廊九区产业发展格局”的核心组成板块，整体面积为52.04km²。该项目的任务是以存量空间更新为核心，助力产业园区转型升级，响应“中国制造2025”的国家战略，建成产城融合示范区。

通过分析发现，该产业园区面临以下三大核心问题：

首先是过往各类规划编制对产业空间的片面关注带来了诸多空间问题，包括交通拥堵、职住不平衡、城市风貌缺乏统筹及生态污染严重等。伴随城市扩张与发展，园区内部分用地自发地进行了功能置换，原有的产业功能转化为诸如商业、酒店和商务办公等服务功能。更新演替后的人群活动多元多样，其用地性质已不是原始的工业出让地籍所代表的，也无法依靠场地建筑的外在形态做出判断，因此如何真实地描述园区改造以后的空间现状，是项目面临的核心问题之一。

其次是新的产业发展阶段带来了多元的需求。基地内现状有1353家在册企业及13 万产业人口，根据规划目标，未来基地还将容纳倍数以上的创新人群和企业，而存量产业园区有限的空间资源将成为新增功能落位的核心门槛。因此，如何有的放矢地利用有限的空间资源承载新增的城市功能，满足新兴人群与企业的空间需求，是项目面临的又一大核心问题。

最后是复杂的管理主体及多元的开发方式给城市设计的后续落实带来挑战。伴随着园区合并管理并整体升级为国家级开发区，项目涉及多元管理主体：4个管控层级、3 种政策区及7个实施单位，这意味着更多的利益需要被平衡，城市设计的传导与管控也将面临更多挑战(图1)。

图1 项目的转型升级特征说明

2

系统构建思路下的项目设计原则与对应策略

为了应对上述核心问题，实现未来发展目标，本文基于系统构建思路，提出存量产业园区城市设计的三大原则及五大对应策略，具体如下：

原则一是回应空间规划的片面性问题，实现空间认知拓展。对应策略包括：

 

①实现规划研究范围内的各类空间要素全覆盖。由原有的单一产业空间拓展至“三生”空间及其支撑系统，构建实施评估的系统框架，归类存量空间的繁杂问题。

 

②对产业空间进行精准、深入认知。通过多维大数据的运用，真实还原存量空间的现状建设状态，并通过真实需求数据、目标数据与建设实际使用状态的对比，找出问题与差距，实现对已有空间的精准认知、需求导向的标准评价与建设问题的关键把控。

 

③多维化评价产业空间。通过建立地籍单位的立体考评机制，跳出单一的物质评价维度，综合社会价值等多元要素，盘点具有更新潜力的用地，保障城市设计落位。

原则二是跳出空间本身，研究空间服务的核心对象及其多元诉求。对应策略是深入挖掘创新人群及企业的需求，指引城市设计的空间策略生成，并最终通过类型化的城市设计手法，对多元需求进行有效回应。

原则三是延长规划的时间效益。对应策略是提炼关键技术指标，编制成果导则，实现刚弹结合的设计传导，落实管理控制(特色指标)。

3

数据支撑下的空间属性拓展研究

“三生”空间的全面覆盖

项目将研究对象拓展到“三生”空间及其支撑系统，这样的系统构建保障了项目的效率化运行：在实施评估阶段，针对归类问题和还原场景，能够涵盖并条理化各种表象及实质性问题(图2)；在城市设计阶段，能够统筹分类空间策略及其建设方式，实现各个板块设计的相互联动，达成一体化发展目标；在实施管控阶段，能够针对盘点土地落实空间管理，通过实施计划分类明确各个部门的权责，从而高效推进项目的建设与运营。由此可见，系统统筹存量产业园区城市设计的全过程，保障了问题的全方位回溯与空间的设计应答及建设落实。

图2 系统构建思路下的“三生”空间及其支撑系统评价体系说明

对空间的深度认知

一是现状建设场景的真实还原。项目突破传统实地踏勘、调研的方式，通过运用多维数据(包括网络大数据、管委会在册的企业数据及调研问卷数据)分析来实现对基地建设情况的全面认知，最终真实还原现状用地性质场景、现状产业类型分布场景、地块可达性场景和活力度场景等(图3)。以精准化判定存量空间的使用功能为例，如上所述，伴随着城市功能的自主更新，对于用地功能的判定不能止于空间表象的梳理。因此，除了常用的地籍结合现状实际踏勘外，项目还采用了POI 的静态兴趣点数据补充各类用地性质，同时采用了LBS 地理位置服务的动态监测数据，从更长的时空范畴对工业建筑形态下的人群活动进行观察分析，深度修正其实际用地性质( 图4)。

图3 多元数据支撑下的现状建设场景还原

图4 精细化用地数据校核说明

二是现状建设问题的关键化诊断。在数据时代，可以将各类需求类及目标类数据作为建设参照，因此项目结合深度访谈、问卷统计等方式进行数据采集，统计并了解产业设施需求；根据手机信令数据了解人的行为诉求，进行供需对比下的系统建设问题研判；通过桌面调研等方式梳理国际先进案例，提炼关键性评价指标数据，形成评价问题的关键目标参照。例如，以手机信令数据统计宿地通勤需求，可以精准评价现状公共交通的供给匹配情况(图5)。

图5 大数据支撑下现状公共交通的供给匹配情况精准评价

潜力更新用地的绩效评价指标体系构建

分析和认知存量用地中空间更新的可能性，将增强城市设计的可操作性。项目跳出传统仅对形态、高度、容积率和风貌质量等的认知统计，通过多维数据的运用，尝试从社会、经济等多维角度，以更多内涵式的数据进行绩效价值的综合考量。

具体而言，项目从经济效益、社会效益和建设效益三大方面出发，基于企业绩效表现进行更新可行性评价，并结合园区发展诉求进行必要性修正，在数据支撑下评价用地的综合绩效，挖掘潜力更新用地(图6)。在经济效益方面，企业的经济效益主要包括工业产值、地均利税等，而园区对经济效益的追求则包括产城一体联动发展需求、土地价值最大化的利用需求( 土地设施价值、产业类型倡导度、土地环境价值和土地交通价值等)；在社会效益方面，企业的社会效益主要是其提供的就业密度，而从园区整体发展的角度看，社会效益主要是指园区环境保护的需求，包括企业单位能耗指数、区域生态格局建设等；在建设效益方面，企业的建设效益主要集中在用地的使用效率上，而受限于数据的采集，项目采用建筑高度作为该项的统计数据，并增加了单一地籍用地内的实际使用性质的混合度，混合度越高，更新难度越大。

图6 数据支撑下潜力更新用地的绩效评价指标体系构建示例

4

需求引领下的研究内容属性拓展研究

如上文所说，城市设计作为一种效率化空间建设的媒介手段，已经从对空间的单一美学探讨拓展到了对其潜在影响要素的研究。这些潜在影响要素包括使用者角度、投资建设角度及运营角度等。厘清这些要素对空间的影响，是城市设计尝试修正存量地区建设的关键。

基于此，项目尝试从使用者角度出发，采用类型化的设计分类方式，针对存量产业园区复杂多元的特点及新的综合性定位，根据不同人群、不同企业和不同用地条件分别采用对应的空间建设策略。

人群类型需求下的设计指引

项目通过产业园区现状分析及未来人群画像，得出其多元人群需求为特色品质(资本人群)、高效活力( 知识人群)与健康共享(技术人群)，以此对产业园区空间进行层级化的设计回应(图7)。针对资本人群需求，强调空间品牌建设，提出地域品牌特色化打造策略，具体包括：将科技融入自然，打造松江创新活力聚集带；以科技改变生活，打造松江科技商业体验街区；用科技对话世界，以保税文化展示为核心，打造产业嘉年华。针对知识人群需求，通过复合空间建设，营造人情化、生活化园区。针对技术人群需求，强调通过公共绿色空间系统的构建，以生态富氧的生活方式实现全民健康体验型生活共享。

图7 人群需求的类型化分析及空间响应示例

企业类型需求下的设计指引

项目通过分析得出企业的空间需求包括外延供给型需求与内涵建设型需求两种。前者是指企业会根据不同的发展阶段需要不同的外延共享服务设施，包括引领大型企业全阶段发展的综合服务平台、加速大中型企业自主研发的技术转移平台及对位中小型企业的“共性工厂”，以智能代加工服务来减轻企业负担，促进创新转型(图8)。后者是指生产型企业在自身空间建设上存在空间需求差异，从产业类型上看，企业自身的空间需求并不显著，但由于处于产业链的不同位置，企业自身空间建设可以划分为服务于“企业客群”与“大众客群”。基于此，落位于存量与增量的不同用地条件，项目形成两种、四类空间建设引导模式，以此引领产业园区空间的升级(图9)。

图8 企业外延供给型的空间需求类型化分析

图9 基于企业内涵建设型空间需求的设计指引

用地更新条件下的设计指引

通过地籍单元的更新可行性与必要性评价，可知产业园区现状用地主要有三类，项目针对不同的用地更新条件进行分类设计指引：

 

①白地及拆除重建型用地。在存量更新区域进行核心公共功能织补，或建设层级化的多维配套服务设施，或用于生态再造，建设区域生态活力空间。

 

②有机提升型用地。对在存量区域内没有条件做功能置换的用地进行适当的城市设计指引，指引方向包括环境整理、适度的空间共享及形象美化要求下的立面整治改造。

 

③自主更新型用地。主要是根据上文提及的不同企业类型需求进行空间建设分类引导，以此强化活力开放和资源共享(图10)。

图10 依据用地更新条件的类型化设计指引

5

管控开发思路下的设计时间维度拓展研究

用地开发建设方式建议

项目考虑未来城市设计的落实，结合对存量地区开发模式的研究，根据存量更新的不同设计内容、实施难度等划分不同的建设区域，并给予不同的开发建设方式建议，包括回购开发、合作开发及自主开发3 种模式。对于存量再开发中的核心公共空间和共享设施，建议采用回购开发或者合作开发的方式；对于面积较大且功能共享性不强的再开发区域，建议采用以合作开发为主的方式；对于更新规模较小、功能服务能级有限的区域，则鼓励采用自主开发的方式(图11)。

图11 用地开发建设方式分类

用地建设管理方式建议

为了适应未来市场开发的不确定因素，使城市设计结果更具有时间维度上的弹性与应变能力，项目采用了KPI关键目标提炼管理的思路，根据不同的开发实施主体，划分不同的导则管控区域，并根据不同目标提炼不同的设计管理要点，形成关键指标传导与察验的导则(图12)。项目将地块划分为两大类型：一是活力共享单元。开发主体以政府、管委会为主，开发模式以公益性的非市场行为为主，核心目标在于区域核心公共功能的完善及整体形象的凸显，以实现全域开发共享、绿色生态的目标，因此应明确分目标及对应管理指标。二是精明生产单元。该区域的开发主体为企业，开发模式以盈利性的市场行为为主，因此设计管控的核心目标在于刚弹结合，以灵活应对市场变化、效率化回应市场需求。

图12 KPI关键目标提炼

应对时间维度建设管理需求的创新性指标设计

项目基于产业园区发展过程的动态性，以及政策、市场情况的变化性，尝试性地提出了一些创新性指标，如建筑底层开放度、建筑功能复合度等，希望能更有效地衔接建设与管理工作，为发展过程中的动态评估提供参照。

#4

结    语

本文结合上海松江经济技术开发区城市设计项目，基于系统构建思路，总结出存量产业园区城市设计提升的五大步骤：还原—诊断—盘点—设计—管理，同时通过系统协调，引领城市设计在空间认知深度、研究对象和时间影响力3个维度进行拓展。而事实上，这种拓展可以有更广阔的类型与方向，如对于潜在设计影响要素，除了空间的需求类型化外，还有许多值得探究的导向要素，由此得出的设计结果将更具有时间张力、现实建设弹性及规划实操可能性。

另外，就具体的技术方法而言，对于数据增强设计，在上海松江经济技术开发区城市设计项目实践中仅局限在空间认知的纵深维度，即在于真实场景的运用与差距问题的查找。而数据信息支撑的决策模型运用的系统性并不强，仅仅针对解决单一选择目标—用地可更新性。在智慧规划的大发展思路之下，数据的应用需要贯穿到更新规划的全过程，规划需要以更系统化的思维模式来研究决策模型在存量产业园区“规建管”中的应用。而对于关键指标提炼方法的探讨，即如何通过有效指标的设立进行设计管控的传导，则需要更多的思考与创新实践。

[文章编号]1006-0022(2021)05-0060-07

[中图分类号]TU984

[文献标识码]B

[引文格式]廖胤希，高珊，毛芸芸．面向存量更新的产业园区城市设计创新实践[J]．规划师，2021(5)：60-66．

你可能还想看这些

广东出台新政，深化工业用地市场化配置改革

点击图片阅读全文

住建部征求意见：在实施城市更新行动中防止大拆大建问题

点击图片阅读全文

聚焦“存量规划与城市更新教学”，第四届东西部规划教学研讨会在天津召开

点击图片阅读全文