案例 | 全球“公共空间+商业”发展范式的实践案例探究与启示

导读

本文从分析后疫情时代市民对健康公共交往与消费空间的需求入手，对商业空间和公共空间的特征进行再认知，解析了“公共空间+商业”的发展范式及其巨大潜力，剖析了后疫情时代城市空间活力提升发展面临的挑战和机遇，提出以“公共空间+商业”范式引领北京活力空间的复苏，破除北京实体商业发展的瓶颈，在详尽剖析了当前国内外各种类型“公共空间+商业”成功案例和规划建设模式以及适用环境的基础上，从发展理念、空间模式、系统构建方面提出了笔者对于北京重构优化“公共空间+商业”的活力系统的构想，并在构建规范可行的实施路径、面向实施的公共政策工具设计方面提出了积极的建议。

本文字数：6125字

阅读时间：19分钟

 

作者 | 陈玢

北京市城市规划设计研究院

关键词

“公共空间+商业”；重构；提升；北京城市空间活力

    引  言    

席卷全球的新冠肺炎疫情改变了人民群众的生活，经历过疫情的洗礼之后，民众对健康公共交往生活的需求会愈加强烈，而公共空间和商业空间作为满足民众高品质生活的重要空间载体，发挥着不可或缺的作用。公共空间就像城市的客厅，是城市的精华所在，越是世界级、国际化的城市对公共空间的质量要求越高；而商业空间是开展消费活动、发展经济的重要场所，当城市中的“公共空间”遇上“商业空间”，就会焕发出美妙的魅力和活力，带来公共场所利用效益的极大提升和无限商机。

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解析“公共空间+商业” 的发展范式

1.1 商业空间再认知

商业空间是众所周知的市民消费场所，它在人与物之间创造了一个彼此交换的中介。当商业空间在除了承担陈列和交易等职能之外，并被赋予生活意义之后，消费从“物”转向“体验”、消费行为的引导甚至深入到“文化和价值观”。现代零售商业的角色正在发生演变，从过去仅是售卖产品和服务的空间，变成一个融艺术、文化、价值观交汇为一体的社交娱乐场所。

1.2 疫情后重识公共空间

公共空间是指城市中人工因素占主导的、对公众可达、并全天候开放、不受任何限制便可自由出入使用的空间。应对疫情，公共空间是重要的环境治理工具，是承载市民休闲娱乐、健康交往、公共安全、公共防灾的重要空间载体，也是提升生态环境、维系城市社会关系的重要空间网络；应对突发重大事件，公共空间又是帮助城市恢复基本运行、建立公共信息渠道、减少犯罪以及缓解负面影响的空间基石。

1.3 简析“公共空间+商业”范式

“公共空间+商业”是当前全球领先的实体商业发展范式，其理念是以公共广场、公园绿地、运动场所等类型的公共空间为核心来组织实体商业空间或商业空间集群，将购物交往、旅游休闲、餐饮娱乐、运动健身等公共活动的空间载体融合起来，带来无与伦比的体验感受；同时利用建筑、园林、雕塑等设计手段，为每一种业态、每一个品牌都注入浓厚的文化、休闲、旅游元素。“公共空间+商业”的范式让市民既能体验到一线及特色品牌所带来的高品质购物体验，享受到美食聚会的浪漫温馨，又能欣赏到绿色空间里的湖光树色，体验到运动健身的酣畅淋漓。

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全球“公共空间+商业”发展范式的

典型模式与案例剖析

纵观世界名城的商业发展历程，在经历了商业街、商业中心、大型仓储超市、购物中心后，“公共空间+商业”模式强势崛起，是一种更具有生命力的世界终极商业形态。城市的中高收入阶层是主导城市消费趋势走向的主流群体，对于这些人群来讲，单纯“为消费而消费”的态度已然转变，它们更愿意为体验、为服务、为环境、为情感买单，“公共空间+商业”模式以其体验互动的丰富感、开放共享的空间感，有着其他商业空间形态无法比拟的天然优势。挖潜北京的公共空间系统和商业空间系统潜力，在有条件的区域将两者进行重构优化，让绿意盎然的公园空间、活力无限的运动空间、人气满满的广场空间与商业空间实现零距离结合，会成为拉动体验式消费经济增长的新引擎以及北京健康消费与公共活动的新亮点。

“公共空间+商业”的范式在组合方式上常常有“公园+商业”、“公共广场+绿色空间+商业”、“运动场地+绿色空间+商业”、“文旅公共空间+商业”等几种模式。

2.1 “公园+商业”的组合模式

“公园+商业”是将公园空间和商业空间进行有机整合的一种实体商业空间模式，集合了两种公共活动空间的优点，目的是想让消费者像逛公园一样流连忘返在消费休闲空间中。按组合方式及绿色空间占整个实体商业空间的比重可以分为室内复合模式、都市花园综合体模式、公园嵌缀商业模式。

2.1.1室内复合模式

室内复合模式实质上是购物中心内部空间的优化升级模式，常用的空间组合有“室内绿色休闲空间+室内商品交易空间+社交公共空间”。此种模式特别适合北方城市的气候特点，可避免室外消费环境的不可控性，解决市民一站式购物、休闲、交往、健身等方面的生活需求。其中，室内绿色休闲空间包括一些绿色休闲空间、绿色文化阅览空间、绿色康体娱乐空间；商品交易空间包括商品展示空间、商品交换空间；社交空间包括公共商务交往空间、小众会客空间、个人独处空间等。这些空间有很多实体表现形式，通过复合利用，达到非常完美的购物娱乐和休闲交往感受。室内复合模式比较成功的案例有曼谷Mega Food Walk购物中心、美国巴尔港热带雨林购物中心和阿拉莫阿那购物中心。

曼谷Mega Food Walk购物中心就是把绿色空间搬进购物中心的经典案例（图1），整个商场就像一个有“林气”的室内商业步行街，采用亚热带、热带气候的植物为环境调色板，各类有趣的商店镶嵌在室内绿色空间环境中，半开放的公共空间极具“森林”感，创造出一种独特的商业景观氛围，使周围的餐厅与自然绿色融为一体。

图1  曼谷Mega Food Walk购物中心

重庆光环购物公园是国内首个城市自然共同体商业，商场室内有大面积的绿植，跨越七层、高42米的绿色植物景观构建起人与自然、商业与生活的连接。园内有两个突出的景观，一个是沐光森林植物园，一个是天空鸟居与风语鸟道，前来购物的游客如同置身于公园之中。（图2）

图2   重庆光环购物公园

巴尔港热带雨林购物中心是美国最受欢迎和最成功的购物中心之一，其独特的设计充分利用了佛罗里达州的气候条件。选择植物和喷泉，而不是空调，来确保开放式走廊的凉爽和通风，更有广泛种植的黑橄榄、酸橙树、海葡萄和月桂树，这些植物气味芬芳，且能抵御南佛罗里达的风和盐雾，营造了购物中心非常宜人的生态消费环境（图3）。

图3  巴尔港热带雨林购物中心

美国阿拉莫阿那购物中心将夏威夷风光搬进商业空间，是世界上最大的露天购物中心之一，内设有露天走廊，中央是带百合花的锦鲤池塘，两旁排满了棕榈树和热带植物，购物者和游客可以坐在岩石上放松，是集购物空间、演艺空间、餐饮空间、绿色休闲空间为一体的实体商业空间（见图4）。

图4 夏威夷阿拉莫阿那购物中心

2.1.2都市花园综合体模式

都市花园综合体模式是一种将“公园绿地或小微绿地、公共广场、开敞体育运动场地”与“室内复合商业消费空间”进行有机组合的模式，创造出令人流连忘返的购物交往、休闲运动场所，比较成功的案例如日本大阪难波公园、美国盐湖城的“城市溪流中心”。

难波公园项目选址邻近火车站，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢纽功能与商业、办公、酒店、住宅有机融合，是一处奇妙、充满想像力的都市花园综合体。其中商业空间由废弃棒球馆更新改造而成，空间层层叠叠，从远看是一个斜坡公园，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，如同空中花园一样美丽；中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让人感觉仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般，让购物成为一种美妙的“体验”（图5）。

图5  难波公园商业空间鸟瞰图

美国盐湖城的“城市溪流中心”由废弃商场更新改造而成。该项目以一条一公里长的人造溪流为中脊，将零售店、购物中心、娱乐休闲中心、办公空间、居住空间同各类公共空间连接起来，并建成了美国最大的流动水体即三座瀑布和一座50英尺高的喷泉。沿着 “S”形绿色溪流空间散步，让人回想起1847年盐湖城成立的历史，沿途丰富的商业空间与公共空间让人兴趣盎然，成为市民非常喜爱的消费休闲与开展公共活动的场所（图6）。

图6  美国盐湖城溪流中心

2.1.3公园嵌缀商业模式

公园嵌缀商业模式是一种以室外公园空间为主，并适当结合公园的休闲游玩需求植入与之匹配的商业设施的一种模式。这种模式在北方、南方城市都比较适合，关键是要因地制宜地找准市民在各种类型公园中休闲游玩的消费需求，从而找到更好的“公园+商业”的契合点。2017 年日本《都市公园法》修正法案允许公开募集企业在公园里设置餐饮店等盈利设施，公园里的广场、道路也能注入民间资本，其获得的收益能再次用于建设公园设施，同意加长企业运营管理公园的时间（从最长的 10 年变更为 20 年），在容积率的管制上，该制度规定如果建筑本身开放性强，也可以适当增加建筑面积放宽公园容积率。比较如日本北谷公园就是在公园中嵌缀商业，充分挖潜了城市公园的潜力价值与活力的一个成功案例。在北谷公园中设置了宜人的咖啡店，各种能让商家和想办活动的人能来这里出摊和举办各类活动的临时家具装置，公园深处有吸引露营爱好者前来聚会的发光的球形帐篷以及被森林环绕的住宿设施、游乐设施、运动设施、共享办公设施等，是一个让前来者不会乏味，随时有新发现的活力十足的消费型公园。（图 7-10）

图 7 北谷公园举办 JINNAN 集市

图 8 北谷公园中的家具装置

图 9 北谷公园中的家具装置

图 10 公园里举办的大型露天电影活动

2.2 “公共广场+绿色空间+商业”的组合模式

“公共广场+绿色空间+商业”模式是一种非常有活力的城市公共消费交往空间，比较典型的案例为日本南町天购物中心、Lalapor购物中心。

日本南町天是比较成功的TOD商业中心项目（图11），通过“车站及站前广场空间+商业空间+小微绿地”的结合，为消费者提供东京市区无法提供的舒适田园生活和配套设施。通过植入大型阶梯、绿色屋顶和绿植景观，在商业区的零售店铺之间穿插7个开放式广场等方式，让消费者不仅可以体验大自然般的购物环境，还可以开展各种公共演出或商业活动。

图11 日本南町天购物中心规划总平面图及开放广场

日本国宝级购物中心Lalaport（图12）是专注中产家庭消费群体的内庭广场式综合购物中心，该项目组合了内庭广场空间、商业空间、体育运动空间、文化空间、娱乐空间，如LalaPort剧场、文化中心、网球俱乐部、小型高尔夫球场、巨大迷宫、停车露天型戏院等，吸引日本中产家庭消费群体，对国内社区型购物中心非常有借鉴意义。

图12  日本国宝级购物中心Lalaport

2.3 “运动场地+绿色空间+商业”的组合模式

“运动场地+绿色空间+商业”模式是一种非常有活力的城市运动交往及消费空间，比较典型的案例如新加坡体育城。

新加坡体育城采用“体育运动空间+商业空间”双轮驱动，是亚洲第一个集体育运动、商业娱乐、生活休闲的综合活动场所，在体育城的共享空间中，消费者可以相约学习、逛街、看球，还可以尝试室内攀岩、健身、玩水上活动，是体育爱好者的运动休闲天堂（图13）。

图13 新加坡体育城

2.4“文旅公共空间+商业”的组合模式

“文旅公共空间+商业”模式是将城市中文化旅游区的公共空间与商业空间进行共赢组合的活力公共消费空间，其中文旅公共空间的表现形式为街道、胡同、公共广场、绿地或可进入水体，通过充分挖潜其与商业空间耦合的契合点，成为游客和市民喜闻乐见的观光、休闲与消费场所，比较典型的案例如威尼斯水城。

威尼斯是意大利北部威尼托大区首府，是世界著名的历史文化名城，威尼斯街区是“文旅公共空间+商业”模式的典范，提供独特而充满活力的活动和景点，拥有世界著名的木板路、魅力的海滩和世界顶级的购物中心，提供阳光下的乐趣、独特的购物体验、精致的艺术和音乐盛宴。在威尼斯公共广场、历史商业街区和独特的水体、优美的海滩景观相得益彰，其间点缀有机咖啡馆、精致的艺术品商店或特色商铺、异域风情餐馆、艺术家画廊和展示店等，让世界各地的游客流连忘返（图14-15）。

图14  威尼斯圣马可广场

图15  威尼斯水城的商业中心

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对于北京重构“公共空间+商业”活力系统的启示

上述全球“公共空间+商业”的发展范式的案例给北京在重构活力空间系统在发展理念、空间模式、系统规划和具体策略方面有很好的借鉴意义。

3.1 发展理念选择

在发展理念选择上，要围绕“建设一个什么样的首都”来思考“公共空间+商业”活力空间系统在全市规划建设用地中的战略布局，让它们成为一颗颗点亮北京健康都市生活的璀璨钻石，充分挖潜各公共节点的发展潜力、历史文化名城保护体系中的商业脉络潜力、首都历史文化、国际交往文化、科技创新文化中公共空间与高品质商业空间的深度融合潜力，充分利用新技术、新手段弥补北方气候环境对商业经济活动开展的不利影响。

3.2 空间模式选择

考虑到北方气候环境对于开展商业经济活动的不利因素，在北京推广“公共空间+商业”模式应该避免采用全开敞形式的室外公共空间，在常规的开发技术条件下宜选择本文上述提到的“公园+商业”模式。在开发技术条件允许的条件下，北京可以选择“公共广场+绿色空间+商业” “运动空间+公共广场+商业”、 “文旅公共空间+商业”模式。为了对消费空间的营业时间更具可控性，室外开敞空间可选取可开启的天窗或膜敞篷覆顶，文旅商业街区可采用可开启玻璃屋顶、膜结构屋顶等，改善消费活动空间体验的舒适度与愉悦度，增强“公共空间+商业”项目对消费者的吸引力，提高购物欲望。

3.3 北京活力空间系统规划与策略建议

3.3.1重构公共消费与活动空间新版图

汲取全球“公共空间+商业”发展范式的经验，从四个方面在北京构建更卓越的公共消费与活动空间新版图：

 

一是重点培育首都风貌特色型商业公共空间，促进王府井、大栅栏、前门、烟袋斜街、什刹海、故宫等地区的商业空间优化升级；

 

二是培育升级首都城市空间格局关键节点上的商业公共空间，比如长安街、南北中轴及其延长线沿线上的重要发展区域；依托国际商务区、国际交往空间、工业遗址保护区、新首钢高端产业综合服务区、五棵松广场、绿色生态空间与特色风貌空间等发展或优化特色类“公共空间+商业”类项目。

 

三是挖潜多点散布式特色实体商业公共空间，如历史文化商业街区、旧货市场、特色餐饮街、服饰街等，通过与周边城市公共空间再整合，焕发出新的生机与活力。

 

四是以环路串联一系列“公园+商业”空间，比如沿北京四环路选择一些有条件的公园空间按公园中嵌缀商业的模式来提升发展，成为市民休闲活动的新据点，北京城市的新名片。

3.3.2挖潜营造传统商圈中的公共空间

对于一些已经出现衰败迹象的传统商圈，将整个商圈进行重构更新规划，充分挖潜商圈中的消极空间如背街小巷、弃置地、畸零地、高架桥下空间、市政废弃空间等，把街道步行系统、商业建筑中的公共空间和废弃消极空间整合统筹成“公共空间+商业”网络，将其改造成职能分工明确，有利于商业活动开展的各种公共活动与消费空间，将会极大的提升商业活动的经营效益并带动地区环境品质的整体提升。

3.3.3利用公共空间引导串联商业空间

以连接性公共空间串连地区商业空间。在适当的范围内，通过整合绿道、街道中的步行系统、公共广场，将地区中相互割裂的商业空间串联起来，在一定范围内形成“公共空间+商业”系统网络，形成规模效应，避免单个商业体形成孤岛，成为市民更乐意去消费和活动的公共场所。

利用TOD模式或交通广场引导商业空间。以公交站点、轨道站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立城市公共中心，围绕该中心规划布置新商业空间或重构整合老旧商业圈，让商业圈与城市各类快速交通接驳，使更多的人能去往各种有吸引力的商业中心。

    结  语    

“公共空间+商业”模式是未来破解全球实体商业发展瓶颈的一步好棋，对于北京来讲，宜充分借力文化旅游资源的国际影响力和构建国际交往中心平台的契机，深度挖潜商业经济活动空间与公共活动空间的融合潜力，提升此类项目在开发建设与运营维护成本方面的经济性，改善其对北京不良气候条件的技术适应性，站在全市的视野统筹布局，使之成为商业公共空间迈向国际化、特色化更高水平的空间媒介，成为北京一道靓丽的风景线。

参考文献（上滑查看全部）

1. 吴琳轩. 城市空间品质视角下公共空间活力提升研究.美与时代.2022,(01)

2. 李燕梅.城市公共空间设计——人性场所的回归[A].中国城市规划学会2002年年会论文集[C].2002年

3. 张爱研，王雪瑶.体验式商业空间公共设施设计策略探析[J].居业.2018年08期

4. 刘懿，杨晓春. 国外高密度城市公共空间立体化发展对我国的启示.中国城市规划学会2021年年会论文集[C].2021年

本文来源：cityif

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