40周岁的伦敦孵化器Bootstrap如何探索“孵化+慈善”的混合运营模式？
纵观国内许多孵化器（含众创空间）如何实现可持续发展一直是整个行业无法回避的“痛”。据统计，上海市众创空间有500余家，90%以上为市场化主体，因为孵化器的主要服务对象为高风险/低收益的初创企业，导致孵化器本身也很难实现盈利。针对这个问题，国外有许多孵化器一直在探索由慈善机构运营孵化器的模式，以实现可持续发展，典型地如伦敦的CamdenCollective（卡姆登集团创新中心-培育和助力高质量初创企业成长）、Bootstrap（探索“孵化+慈善”的混合模式）、Impact hub Westminster（伦敦Westminster社区创客中心）、Chocolate factory wood green（以文化创意产业为主导的联合办公空间）等。
本文重点就伦敦历史最悠久、最具有代表性、由慈善机构运营的Bootstrap孵化器的“孵化+慈善”运作模式进行详细分析，为国内孵化器的运营和发展提供借鉴参考。
具有多元化功能的Bootstrap孵化器
Bootstrap孵化器成立于1977年，Bootstrap主要是提供高性价比的工作场所，同时也为伦敦当地的初创企业、社会企业、慈善机构提供支持和服务。Bootstrap任务核心除了传统的孵化服务以外，也作为一个帮助当地人脱贫并获得工作岗位的培训和企业组织。孵化器详情见表1。
表1 Bootstrap孵化器的基本情况
成立日期 | 1977年 |
总面积 | 60000平方英尺/5574平方米 |
租赁价格 | 联合办公模式/租金价格：2220-2525元/人/月 |
孵化面积 | 2322平方米 |
租金 | 326-653万人民币/年 |
营业税 | 由于慈善状况，The Print House将免除营业税。但是，Fitzroy House需要支付营业税。 |
运营时间 | 全天24小时 |
孵化器运营商性质 | 慈善事业 |
财务安排 | Bootstrap以每平方英尺5和7.5英镑/年的租金租用这些房屋，并通过工作环境的租赁和活动场地的出租获得收入。所取得的所有利润都用于资助Bootstrap建设（即该公司的慈善推广部门） |
除孵化器以外的目标是为失业人群搭建与雇主交流的各种平台。
孵化面积部分出租利润为Bootstrap校园及其慈善工作提供资金支持，目前由一名全职员工负责。Bootstrap校园项目通过职业实习来提供实践经验，帮助年轻人培养技能与工作经验，拓宽其专业人际网。Bootstrap鼓励企业支付以伦敦的最低生活工资标准的薪酬。
Bootstrap孵化器以哈克尼区16-24岁的失业人士为目标，希望为年轻人的入职做好准备。他们为Bootstrap租户提供工作经验实习，帮助年轻人和当地企业之间建立伙伴关系。同时Bootstrap也开设“全日就业能力大师”课程，将哈克尼区有就业需求的人士（不在教育、就业或培训的人士）和当地的大学生引入充满活力的工作环境。课程包括Bootstrap租户之旅以及企业和未来雇主的谈话。
Bootstrap孵化器的主要特征
一是为个人和中小企业提供低成本的办公环境。主要是按比例缩小租金的可负担管理工作环境，以反映业务的社会影响、社区承诺和管理结构。旨在确保各租户的租金更为公平，并鼓励租户之间进行合作，以降低成本。
二是为当地社区无业人员提供免费就业培训和实习机会。主要针对当地年轻无业人员的创造性学习和就业培训项目。Bootstrap校园为16-24岁人群与租户提供培训和实习机会，以增加达尔斯顿区的工作机会，提高区域内人群的就业能力。
三是搭建多种文化交流的平台。主要在一个生态系统环境中培育一个强有力的文化活动项目，并向当地社区开放。例如二战地堡ThePrint House Gallery、达尔斯顿屋顶公园（Dalston RoofPark）以及社区花园，见下图1。
图1 达尔斯顿屋顶公园（Dalston Roof Park）和社区花园
短租办公桌（需要2周通知）租费每月290英镑和255英镑，根据地点不同收取不同的租费；工作室租金范围以每平方英尺15英镑到30英镑年金现值租用，根据空间及租户的类型收取不同租费。Bootstrap目前已客满，而且约有50家企业正在等候名单中。
Bootstraps房屋主要由有创造力和第三方领域的社区、志愿者、微型和社会型企业组成。租户包括：
• Merci MarieCafé以及租户和社区的活动空间。周末在游击式餐厅用餐，采用哈克尼区（Hackney）和德利路市场（RidleyRoad Market）当地的新鲜食材。
• Mamacharibikes自行车车间，主要出售从日本进口的自行车。
• HieroglyphInks Screen墨水屏印刷机和印刷学院。
• 阿博特街工作室（AbbotStreet Studios）后期制作和音乐录音工作室。
• 东伦敦食品进出口有限公司社会企业（EastLondon Food Access Ltd A Social Enterprise）合作社。促进哈克尼区获得可负担的新鲜水果和蔬菜。
• 塞尔福里奇百货公司（Selfridges）、英国电影学会（BFI）和英国广播公司（BBC）雇佣的HaberdasheryLondon Lighting 设计师等客户。
Bootstrap的建筑是前轻工业建筑的集合。它们被粗略地理解为3种不同的建筑：彩绘（Colourworks）、FitzroyHouse和The Print House，后者被指定于本地上市。这三种都是有大窗户的砖立面，意味着深楼平面图光线充足。其中区域划分导致光线较弱的被用作音乐排练室和工作室。
建筑大部分是混凝土框架结构，具有无支架跨距和坚固的混凝土楼板。地板可以很迅速地分为许多不同的构造，使建筑能够适应不同租户的需求。建筑的适应性和灵活性是最具吸引力的因素。
图2 Fitzroy House联合办公场所
Bootstrap孵化器并非只有单一的创意环境，而是一个包含各种不同文化特色的建筑群。每个场地都各有特色，从而形成了一个开放包容的共享社区。场地示意图见下图3：
图3 Bootstrap孵化器形成的共享社区
表2 Bootstrap孵化器场地及创业环境情况
场地 | 创意环境 |
1 THE PRINT HOUSE | 25000平方英尺基于工作室的工作环境 |
2 彩绘 | 位于顶楼2层的10000平方英尺基于工作室的工作环境 |
3 菲茨罗伊室 | 2层楼的25000平方英尺有70个开放式联合办公场所的办公桌，其余则作为工作室 |
4可持续性 | a太阳能电池板；b社区私家菜地——由志愿者开办的城市粮食生产 |
5达尔斯顿屋顶公园 | 可容纳130人的室外场地。自2011年起向公众开放。举办各种文化活动 |
6 THE PRINT HOUSE画廊 | 公共入口。画廊为即将到来的艺术家和设计兼制作者举办展览 |
7 活动室 | 灵活多样的活动、演讲、电影放映和戏剧课程室。Merci Marie咖啡馆 |
8 地堡 | 二战地下地堡可用于艺术家展览、电影布景、表演和活动租用 |
9 街区艺术停车场 | 包括演出、戏剧活动和其它表演。新兴计划建立为临时工作室 |
10 阿可拉剧院 | 创造了带有酒吧的剧场的戏剧公司，举办一些社区研讨会 |
11 奥拓咖啡（CAFE OTO） | 咖啡厅租户——流行的新音乐场地，也被用作社区场地 |
图4 Print House画廊室和达尔斯顿屋顶公园活动
Bootstrap孵化器成效显著
在创办的第一年就有300名年轻人参加了就业大师班；另外有30名Bootstrap企业租户参与谈话、研讨会和实习；同时还与Bootstrap公司设定的3个实习岗位，以及与ForeignBeggars & Lyrix Organix的2天音乐行业研讨会。在这过程中也是受到来自皮巴蒂信托公司（PeabodyTrust）的认可和财政支持（8千英镑）。
经过多年的发展，Bootstrap孵化器与孵化器服务机构、社区、企业等建立了全方位的合作伙伴关系，具体包括ANew Direction（新方向）/ Create Jobs（创造就业机会），Arts Emergency（艺术急救），ForestRoad Youth Centre（林道青年中心），HackneyCommunity College（哈克尼社区院），HackneyCouncil（哈克尼理事会），Ways Into Work programme（工作方式项目）， Hackney Learning Trust（哈克尼学习信托），Hackney Pirates（哈克尼盗版者），Inspire（启发）等等。
本地区域主要包括：Bootstrap的营业场所、Print House、彩绘和Fitzroy House。都位于阿什温街，具体见下图5：
阿什温街和达尔斯顿的众创空间集聚受益于地方当局和GLA资助对街景的改善，包括封闭街道以防止老鼠跑动以及街道的绿化，都大大提升了阿什温街的吸引力。除了阿可拉剧院、达尔斯顿屋顶公园、奥拓咖啡以及各种创意人士的临时参与之外，这条街也成为了其聚集地。
以2009年总体规划为蓝本的达尔斯顿区行动计划于2012年被哈克尼采纳。在制定地方计划互补工作的同时，还与当地利益相关者协商制定了公共领域交付战略和文化总体规划。
Bootstrap是最早的工作场地（1977年建立的）之一，其他许多孵化器、众创空间、创业工作室都是在2014-2016年左右陆续开放。各类孵化器、众创空间拥有超过500名工作人员，以及众多的专业人士和文化追求的游客，这对金斯兰大街的新咖啡馆和精品店定期开放有着重要影响。
图5 阿什温街孵化器-众创空间分布图
哈克尼逐渐形成了孵化器、创意创业集群（详见图6），主要集聚一些创意类和社交类的企业。孵化器、众创空间与创意类、社交类企业聚集在大街附近，主要工作场地是由轻工业建筑或大型楼板仓库改造而来。地板到天花板的高度和大小相当的窗户可使光线充足，实用场地既用于制作，又用于办公。以上种种迹象表明，对可负担创意工作场地的需求越来越高并已迅速超过了供应。
图6 哈克尼孵化器/创意工作室区位图
巫英，上海市科学学研究所科技创业研究室副研究员。文章观点不代表主办机构立场。
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