【美国房产资讯】美国房地产交易中的产权交割

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 房地产交易不同于一般的商品交换，一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的，而房地产作为一种特殊商品，交易的实质是产权交易，房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大，买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情，为了保障买卖双方的合法权益，房地产交易要通过一个正式的交割程序，通过交割程序，双方在合同、文件上正式签到字，转让方将产权转移给受让方，受让方将购房价款付给转让方。

　　在交割开始之前，有关当事人要自己或通过代理律师做好各项准备工作。交割前要准备好的事项和文件包括：买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。

　　房地产交割在不同的地区有不同的做法，有的地区买卖双方和房地产经纪人等全部要到场，有的只要求买方到场。房地产的交割程序大致有如下两种：

　　在美国西部地区，如加利福尼亚州等，房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构（escrow），由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。在交割开始时，按照预先拟定的交割指引，以托管机构为中人，卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人，买方将购房款项也交给托管人，托管机构审查核实文件资料和款项后，双方签订文件和契约，然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记，将款项按交割结算表付给有关各方，完成交割。

 加州进入ESCROW的十个步骤：

1. 准备托管指令文件 Prepare escrow instruction:

信托指令文件让主要交易对象(卖家与买家)签署. 互相了解托管的程序与责任. 一般来说这时候买家的初款购买金或称诚意购买保证金(EMD)将会存入公证行的信托里, 确保购买诚意. 托管指令文件将有以下的信息:

• 购买房价及条款; • 检查文书递交给公证行;  

• 合同的款项如是否有贷款; 

• 调整退还房地税或月租;  

• 购买人(买家)的房产头衔 

• 约定房产成交日 与 约定房产转让日; (单身或 夫妻共有等等); 

• 付费明细, 卖家买家各自支付的项目;  

• 购买人将登记在房产上的全名; 

• 双方的同意签名.

2. 申请产权调查 Request for title search:

产权调查书又称“Preliminary Report”是从产权保险公司发出来的. 这个文件的作用是来通知公证行所有关於这个房子的资料. 譬如说屋主是否有用房子贷款, 是否有欠房屋地税, 这些事情在房屋转让之前, 都是必须要处理的, 这样当房屋成交的时候买家能得到一个乾净的房产.

3. 申请清除债权文书 Request for demand / clear liens:

如果屋主有用房子贷款, 就须要银行给我们一个正式的清除债 权文书, 通知公证行, 所需要的金额来付清债务

4. 白蚁文件及其他调查文件 Termite and other reports:

卖家与买家可以决定是否要做白蚁检查,一般的情形下, 房屋仲介人会帮助卖家找寻有牌照的白蚁检验公司来做检查. 这些不同的检查会告知房屋的现况, 双方会检验与决定是否喷除虫药, 修理或不修理. 同意的签名将会传给公证行做为纪录.

5. 新贷款文书及拨款使令 New loan instruction and loan related documents:

买家或许有从银行来借贷部分购屋金额, 这个时候除了买家自己要与贷款行员合作,公证行同时也必须一起协调, 达成贷款所需条件. 一般贷款从所批准到放款约30天左右, 公证行通常会每天与贷款公司联络, 来确保顺利交易.

6. 购买房屋火险 New fire insurance:

买家去挑选新火险,交由公证行拨款及记录.

7. 买家存入剩下的购屋金额 Request for closing funds:

当邻近预定成交日之前, 公证行将会为买家准备估价单, 让买家能检查与了解自己应付的款项以及剩下所需的购屋金额, 一般存入多使用电汇,以确保银行不会保留所需金额.

8 最後检查 Audit file and prepare for closing:

检验文件, 准备登记转让, 这是一个重要的时候, 确定所有所需条件都已达成. 所有签名同意都必须存入交易的档案里. 加州指示公证行成交後需保存交易档案至少5年.

9. 申请登记房屋转让 Order recording:

公证行指示房产公司可以将所需文件拿至房屋所在的县政府登记转让.

10. 交易结束 Close escrow:

房屋成交了! 县政府通知成功登记后, 公证行将所有的登记费, 最後金额平衡支出後开始付帐给所有人, 包括将卖屋金额扣除所需款项後拨给卖主帐户.

   在纽约等美国东部地区，房地产交割的做法是，有关各方当事人在交割日聚集在商定的交割地点（交割地点可以是产权保险公司办公室，买卖某方的代理律师办公室等），双方交换资料，代理律师进行最后的审查，然后双方在各种文件上签字，签订契约，转移产权，买方付清款项（或首期款）和各种费用，或完成抵押贷款程序。然后，买方的代理律师或产权保险公司将有关文件送登记机关登记。

　　如果买房按揭来源于有联邦背景的机构，那么房地产交割程序要严格按美国联邦“房地产交割程序法”（Real Estate SettlementProcedures Act ---RESPA）规定的程序进行，要填写美国联邦住房与城市发展部制定的“规范化交割结算表HUD1”。

　　总之，房地产交割是房地产交易的最后一道和最重要的一道程序，也是买卖双方反悔或弥补可能出现的房地产隐患的最后机会。因此，买卖双方都非常慎重，代理的产权保险公司一般会在即将交割前再做一次产权搜索，确保万无一失。

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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。

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