【美国房产资讯】中国开发商大举投资美国房地产市场
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八年来两家美国房地产开发商逐步使旧金山市中心以南10英里的一块42英亩滨海土地做好准备，以供大型项目开发，并使其顺利通过了当地有关部门的土地使用审批。
如今一批中国大型开发商准备承担开发重任。绿地控股集团有限公司(Greenland Holding Group)、平安信托投资有限责任公司(China Ping An Trust & Investment Co.)和其它投资者成立的合资公司上个月为这块伸入旧金山湾的地块支付了1.71亿美元。
地块的新主人正筹划一个规模逾10亿美元的开发项目，以该地区蓬勃发展的生物科技行业公司为目标。该合资公司首席执行长宋涛涛表示，他们对当地市场尤其是研发市场抱有相当大的信心。
过去三年来，中国投资者不断向美国部分最高调的开发项目投入资金。其他有中国投资者参与在建或拟建项目的城市包括纽约、波士顿、芝加哥、洛杉矶和迈阿密。
房地产公司高管表示，中国资金正源源不断地流入美国商业地产市场，在国内房地产市场信心下滑之际，中国公司正寻求在海外多元化发展。
数据追踪公司Real Capital Analytics Inc.的信息显示，2016年上半年，中国投资者已完成的美国商业地产购买交易规模同比上升19%，至50亿美元。包括处于合同阶段还没有完成的交易在内，中国投资者今年已承诺投资129亿美元，接近2015年全年的140亿美元。由于2014年对中国投资者的地产出售金额仅34亿美元，导致今年的增速看上去似乎有所放缓。
这些投资中包括中国人寿保险股份有限公司(China Life Insurance Co., 601628.SH, LFC, 简称：中国人寿)买入曼哈顿美国大道1285写字楼部分股权的交易，以及尚未完成的安邦保险集团股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)以65亿美元收购Strategic Hotels & Resorts Inc. (BEE)的交易。安邦还曾牵头以140亿美元竞购喜达屋酒店及度假酒店国际集团(Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc., HOT)，但最终未能成功。
不过，中国投资者面临一些来自国内的不利因素，中国政府正设法寻求抑制资金流出。对那些将资金成功转移至国外的房地产开发商来说，开发新的大楼是主要重心，虽然这与购买现成的大楼相比面临更多风险，但带来的回报要高得多。
中资公司控制或部分拥有的项目包括缔造芝加哥第三高大楼的开发项目，规划中将成为旧金山第二高建筑的一幢大楼、洛杉矶市中心一些大型多用途项目，以及中国开发商金地（集团）股份有限公司(Gemdale Corp., 600383.SH)在波士顿市中心规划建造的一幢摩天大厦。
本月早些时候，上海城投(Shanghai Municipal Investment)宣布，将携手总部位于纽约的Extell Development Co.共同发展中央公园壹号(Central Park Tower)项目，项目总投资30亿美元。这是到目前为止，中资对美国房地产行业最抢眼的投资交易之一。这幢摩天大楼料将比纽约帝国大厦(Empire State Building)高300英尺（约93米），将成为美国最高的公寓大楼。
对所有这些房地产项目而言，一个很大的风险是时机问题。美国本轮经济扩张周期已进入第七个年头，许多人不禁猜测好光景还能持续多久。这种担忧集中在曼哈顿豪华公寓市场。在这个市场上，中国企业为一大批刚刚开始兴建的公寓大楼提供资金，尽管公寓销售放缓且人们普遍担心公寓供应过剩。
赴美国投资的中国最大的房地产开发商是绿地集团(Greenland Group)。绿地集团已斥资10亿美元在洛杉矶开发Metropolis项目。该集团还持有纽约布鲁克林区一个总投资60亿美元公寓项目70%的权益。自2014年绿地集团首次投资该项目以来，布鲁克林区已有三幢公寓大楼在建。未来还将有更多大楼开工。
中国资金涌入美国房市：最大的风险是时间
美国《华尔街日报》网站8月30日刊登题为《中国资金涌入美国房地产市场》的署名文章，作者埃利奥特·布朗在文章中称，八年来，旧金山当地两家开发商逐渐购得了市中心往南10英里（约16公里）处的一片面积达42英亩（约17万平方米）的狭长滨水地带，准备建设一个大型项目，并且已通过了当地土地使用监管部门的审批。
文章称，现在，几家大的中国开发商——绿地控股集团联合平安信托和其他投资商——上月斥资1.71亿美元（约合11.4亿人民币），收购了位于旧金山湾区的这片地。
这片地的新的所有者正计划投入超过10亿美元（约合67亿人民币）资金进行开发，建生物科技公司。生物技术是该地区一个欣欣向荣的行业。这家联合企业的总经理宋涛涛（音）说，他们对当地的市场非常有信心，尤其是研发市场。
文章称，过去三年里，中国投资者不断将大量资金投入到美国国内的一些引人注目的开发项目中。纽约、波士顿、芝加哥、洛杉矶和迈阿密等美国其他大城市都有在建的或筹划中的项目。
美国房地产公司的一些主管表示，由于开发公司对中国国内房地产市场信心逐渐减弱，它们寻求到海外实现经营多样化，因此，中国房地产开发公司投入到美国商业地产的资金继续有增无减。
据房地产市场调研咨询公司真实资本分析公司的数据显示，2016年上半年，已完成的中国企业对美国商业地产项目的收购交易比上年同期增加了19%，交易额增至50亿美元。包括未完成的合同交易，中国公司今年迄今的交易金额已达129亿美元，接近去年全年的140亿美元的交易额。据真实资本分析公司说，鉴于2014年中国公司对美国商业地产项目的收购交易额仅为34亿美元，所以，今年的增长速度看似有所放缓。
文章称，中国公司投资的项目包括写字楼和酒店等，譬如，中国人寿保险集团参股收购了曼哈顿美国大道1285写字楼，安邦保险集团斥资65亿美元收购美国的战略酒店与度假村公司。安邦集团还力图以140亿美元的价格收购喜达屋酒店及度假村国际集团，但后来放弃了这笔交易。
对于那些在国外投入了资金的房地产开放商来说，美国新的房地产开发项目是投资的焦点，因为与购买二手地产相比，开发新项目虽风险较大，但获得的回报也高得多。
对此，房地产和资本管理公司仲量联行负责全球资本市场业务的斯蒂芬·柯林斯说：“大多数中国投资者都在寻找发展机会。”他说，中国公司有在国内发展的经验，它们确信与购买二手写字楼相比，购买土地建新写字楼然后销售能赚更多钱。
文章称，目前，中国公司控股或部分拥有股权的项目包括芝加哥第三高大厦的建设项目和旧金山第二高大厦的建设项目，还有洛杉矶市中心的大型多用途项目以及中国开发商金地集团计划在波士顿市中心建一座摩天大楼的项目。
本月早些时候，中国上海城投公司表示它将与纽约的埃克斯特尔地产开发公司斥资30亿美元联合开发中央公园大厦。这座摩天大楼将比帝国大厦高出300英尺（约91米），成为美国最高的住宅楼。
文章称，对于所有这些项目来说，最大的风险就是时间。美国是7年一个经济增长周期，这使得许多人都在想这样的好光景还能持续多久。曼哈顿的高档公寓市场就是担心的焦点问题。中国企业对曼哈顿在建的很多大厦提供了资金，尽管房地产市场销售开始放缓，人们普遍担心住宅楼出现过剩。
在美国投资开发的最大中国房地产开发公司是绿地集团。该集团正在洛杉矶中心区建设大都会项目，该项目投资额达10亿美元。绿地集团还拥有纽约布鲁克林投资额60亿美元公寓项目70%的股权。
绿地集团及其合作伙伴计划在南旧金山市于2018年年中完成基础设施后就开始启动一期项目，一期开发面积为50万平方英尺。
中国人可能要改变洛杉矶风貌了，砸钱猛盖摩天大楼！
洛杉矶时报报导，美国加州洛杉矶的房地产向来吸引外资，日本、加拿大和韩国的投资人曾轮流入市，但只有中国人用大手笔猛盖摩天高楼，包括绿地集团、泛海控股、深圳合正在内的中国房市巨擘，投资数十亿元，兴建能改变洛城风貌的公寓与酒店大楼。
根据房地产业者Transwestern的数据，自2014年以来，洛杉矶市中心价值超过1900万美元的18宗土地交易，中国开发商至少参与其中七宗。
柯利耶斯国际公司洛杉矶地区副总裁塔辛斯基说，等这些巨型建案完工后，洛杉矶的观光明信片就要重新拍摄了。
来自中国绿地集团的严姓建筑师说，高楼自平地拔起的感觉“像以前的北京和上海，但现在发生在洛杉矶”。
这些建商的投资，把洛杉矶市中心的复兴押注在中国的经济发展成绩上。新建案的购屋者预计多半来自中国大陆，那里的中上层阶级想借由投资外国房产，让资产配置更多元化。
但过度依赖中国买家很可能造就风险。部分洛城市中心居民担心，中国投资者买楼却不进驻，这种现象在中国很普遍。另外，由于中国的外汇准备锐减，监管部门严格限制资金转出，导致美国今年的中国买家数量下滑，是2011年来首见。
洛杉矶的中国建商也许必须仰赖在地人多买他们的房子。如果是这样，他们将寄望市中心建案剧增，不会导致公寓的供应过量。
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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。
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