【美国房产资讯】华人在买新房，从平地盖起新房经验分享

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买了个新房，从图纸实施到一个立体的建筑，这过程，每一样都是你亲眼，亲手，看过，选定，自己亲历亲为的一个“作品”，想想都让人兴奋，激动！但是，很多人都是第一次接触盖新房，从平地一点点的建起，不免有点不知如何下手的小小的忐忑。。。





在这儿我来谈谈我对买新房和盖新房的一些体会。
一：买新房，需要一个有经验的房产经纪帮忙


买新房的过程，细分析起来，内容很多。
1. 谈价: 明白的经纪人知道从哪个环节切入讨价，一不会让坐地的经纪为难，二可以在最大限度的为买家讨到最大利益。
2. 选地：选地非常重要，这决定你的新房将来是不是看上去顺眼，住起来舒服。
3. 看图：从图中看到真正的住宅立体形象，从图上可以看到有可能改造的房屋结构，结合你选的地，看到每个房间的朝向，车库的位置。。。
4. 盖房的标准设施：哪些是包在价钱内的不用额外开销。
5. 怎样挑选材料，颜色。。。
6.专业术语：在建房中的一些专业术语，作为买家，即使你的英语很棒，但是隔行如隔山，你敢保证每条你都很明白？
以上所述，买家都可以从有经验的房产经纪人那儿得到很多的帮助。
建筑商们，也青睐于那些有卖新房经验的房产经纪，因为有经验的买房经纪，他（她）们明白事情的程序，容易沟通，容易做成生意。
建筑商们，对他们认为好的房产经纪，也愿意让利，他们希望这些好的房产经纪，带来更多的客户来买他们的房。
例如，每次某个新房开盘新区，他们都会先通知部分房产经纪，让他（她）们在第一时间得到消息。我就有开盘让我先挑地，先签合同的亲身经历。
今年9月份在Buford小镇又要开一个新区，我已经得到通知，我有几个买主准备进场了。

二：建新房，可以请一个有经验的验房师
在建房的过程中，除了得到有经验的买房经纪的帮助外，也可以借助专业验房师（Inspectors）的帮助，监督建房的过程。
在盖房的过程中每个新房合同都提到和工头有3次碰头会（meeting），第一次是打地基前的会面（Pre Construction Meeting）;第二次是封内墙的会面（Pre Dry Wall Meeting）；第三次是过户前的两次验房Before Closing Walk Through）。如果邀请验房师（Inspector），这3次的会面（Meeting）前，就是“下手”的时间。


1. 第一次碰头会：打地基
打地基前，建筑队用小的木条围起来准备打地基的地段，这就是房子的框架的基础所在。在第一次打地基前的和工头的会面（Pre Construction Meeting）中，你可以了解到：你的车库车道的倾斜度（是不是平），地下室是不是能多加窗，后院多大，是不是按着你的选择盖的房。。。验房师（inspector）可以检验地基的标准，和施工的质量。。。
（不过在这个时候如果发现前后院，或车道的不平，有点太晚了，这是在挑地的时候就应该预测到的。）

出问题了！
实例1：“新鲜板”的事例
刚刚帮我的一个客户买了个新房，第一个见面会还没“开”，地基的水泥就灌了下去！还好，被我及时去观“战”时发现了，漏灌了前廊应有的宽度。我赶快去反应，埋怨为什么没有按合同约执行第一次的会面！工头得到通知，立即纠正，把原来已经灌好的水泥重新敲掉，浪费呀！还好，发现及时，要不然返工的工作量会更多。


实例2：“旧事”重提
N年前，我有一个伊斯兰教的客户，叫他“小伊”好了。大家都知道那种教，男人可以娶好几个老婆！“小伊”的爸爸就有两个老婆。“小伊”，他是大的生的，是老大，买房时，媳妇怀孕了，同喜的是他的小妈也怀孕了，真是双喜临门！
“小伊”说，对于生孩子，他亲妈的“工厂”歇业了，可是小妈还年轻，还得“工作”。要知道，当时包括他，就有20个兄弟姐妹了。。。真是人丁兴旺，够热闹的。
我带“小伊”订购了一栋新房，看好一块地Lot 2B，2B谐音To Be，一下子让我想到了了哈姆雷特的一条著名台词：“To be（2B） or not to be(2B), that is a question！”
没想到让我这么一念，是不是Lot 2B，真是出了问题了！（真是乌鸦嘴）不知道是哪个环节出了错！建筑商在那个Lot 2 B上，盖了个不是他们挑选的房型，比他们定的要贵很多，比较大的房！房子已经站在那了！拆了重盖太浪费了。这下整出来“一顿”混乱！建筑商不愿意把这个房用低价卖给“小伊”，“小伊”也不依被盖错房的事故！如果建筑商处理不得当，“小伊”说，准备请他的所有的兄弟姐妹来样板房前示威！哇！想想这场面应该很“壮观”！
最后，还是换了一块地，建筑商以比“小伊”定的房大一号的房型，不加价，卖给了“小伊”给予补偿。。。


2.第二次碰头会，封内墙：

要封内墙了，封上以后就什么也看不到了！封墙前，是让建房师验房的好时机，主要是看看墙内的材料，电路，防火措施，防钉子钉漏各种管道或者电线的防备情况，当然还有你付钱要求的房屋改造是否得到了执行。。。

出问题了！
实例：新鲜出炉的！
今年刚刚定的新房，买家没在现场，两周前，我去帮忙会见工头。在没封墙中的木梁架子中走了一圈，看到内部的设施还做得不错，一边走一边和买家视频。
当时发现二楼有一个厕所哪都不挨，有点纳闷？最后才知道，多做了个厕所！因为买家付了改造厕所位置的费用，工人们不知谁给指挥的，改了位置的厕所给安上了，原来位置的厕所也没去掉，结果盖了 4个全卫！还好及时纠正，如果没有这次的封墙前的会面，及时发现问题，建筑商最后又要返工浪费资金和劳力了！





3. 第三次会面，过户前的验房：
这是过户前的最后一道，大家都不会漏掉这次的验房。如果请验房师来，他（她）就会楼上楼下每个地方细细的过一遍，我们一般的买家，都是给于漆是不是漆的均匀以最大的关注，用工头给的蓝色纸条在墙上，看到漆的不是很匀称的地方贴上纸条，最后总是贴的满屋子斑斑点点的。


其它功能性的部件，在我们搬进新房里，会在实际应用中得到检验，在一年的保修期内，如果出问题，招呼保修队来修理。一般建筑商在过户后的第11个月，漆工还会给予维护漆的最后一次修补（当然你要去约）。


我认为，最值得雇人去查查的，应该是房上的瓦，最常出现的问题是在钉瓦的时候，用来踩脚的板子上的钉子眼没有封（Toe Board Neil），这种小洞，一时半会儿不会造成漏雨，经过3-5年，雨水的慢慢渗透，才会出现漏雨。


盖新房的方方面面很琐碎，篇幅有限，只道万一，仅供参考。

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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。

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