【美国房产资讯】关于美国房地产交易中的定金（Deposite）
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随着中国经济的不断强大，越来越多的国内高净值人士把资金投放到海外房地产市场中，借此作为一种安全、长期且高回报的投资理财手段及资产优化配置方式。 如果想在美国购买房产，就一定要对美国的房产相关政策、法律法规极其清楚，因为不同国家制度有所不同，因而可能会需要特别了解一下。
要在美国购置一处心仪的房产，支付定金（Deposit）的阶段是必不可少的。购买之前，买家就需要将定金准备好。定金的比例是多少呢？定金支付后，如何保证买家的利益和资金安全呢？
在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。其实，在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW，所以不用担心被骗的问题。
目前在国内买卖二手房，一份购房合同只是薄薄的两三页纸，但在美国住房交易市场制度非常健全，这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。
而在美国购买房屋的付款方式，交易流程与国内的有所不同。在合同中必须解释买主将怎么样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的中立公司﹐他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款﹐ (如果需要贷款﹐要贷多少金额)﹔或者买主是否将以其他已有款项购屋。
加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）印发并推荐当地房地产经纪人使用美国房地产合约，全名是美国房地产购买合同及定金收据（Real Estate Purchase Agreement& Deposit Receipt）。定金和合约放在一起，可见定金在美国房地产交易中的重要性。
事实正是如此，没有注明定金的合同或虽注明了定金却没有按合同交付定金的合同，即使双方都签了字，仍然可以被任何一方单方面作废。定金实际上是买家对卖家的承诺，即：假如你同意把你的房子卖给我，我就同意把定金存入第三方监管帐户（Escrow）。第三方通常是美国房地产经纪公司的专设信托（Trust）账户，或某个双方都认可的产权保险公司（Title）。
在美国房地产交易过程中，定金是买家对卖家的承诺，因此如何下定金，在技术意义上也可以成为一种讨价还价的方法。譬如在对卖家的最终意图和具体想法不明确而买家又没有竞争者时，定金可下得少一些以作试探；但如果存在竞争对手而买家已下了决心，则较高的定金总是相对容易获得卖家的青睐。在美国购买住宅，买家一般支付交易价格的10%作为定金，但目前市场上普遍的支付比例为5%以内。定金是买家在整个美国房地产交易中付出的第一笔钱，且买家在买家经纪人（Buyer Agent）根据卖家要求填写的《美国房地产购买合同及定金收据》上签字后立即要付，所以许多第一次意向购买美国房地产的人，尤其是国内投资人，总在这关键时刻犹豫不决。他们经常误认为定金一旦放下去，是绝对拿不回来的。
其实，定金在作为购买方的你不违约的情况下是拿得回来的。
首先，合同中通常会注明定金将会在卖家签字后的若干个小时内存入指定账户，比如24小时或48小时。如果买家在等待卖家回复过程中发现了一个更令自己满意的房子，或者在财务上发生了意想不到的变化，从而决定不买房子，此时由于定金尚未存入指定账户，买家完全没有任何金钱损失。
定金存入合同指定账户后，仍然不是无条件地归卖方所有。买方在看一所房子时，虽然已经考虑了一般意义上的地段、学区、新旧、大小、价位、屋内设备甚至院子里的花草树木等，但是该栋房子内尚有许多即便是有经验的买家也未必能一眼看到的问题，如白蚁损害（Termite）、房顶漏水（Roof）、地基倾斜（Foundation）、石棉污染（Asbestos）、电线裸露（Wire）、产权纠纷
（Title）和美国房地产有关的法律诉讼、政府追讨的税项，甚至房子内是否死过人（Stigmatized Property）等等。
因此，合同上通常会注明买家有权在规定的期限内，聘请任何有关的专业房屋检查公司来检查房子（Property Condition Contingency，*Contingency：有条件的退出条款），然后根据检查报告作出相应的决定。譬如说，检查报告显示屋顶已陈旧到无法修复的程度，买家可以据此要求卖家在房产交割前换一个屋顶，或者维持原状但给买家相应金额的抵扣（Credit）。 如果卖家不同意，买家可以终止合同拿回定金，甚至可以在不要求卖家作任何补救的情况下终止合同，拿回定金。但是，如果在看过检查报告后双方做出了新的协议，此后买家又以同样的理由要求终止合同，则会被视为违约。对卖家而言, 也是这样。
根据加州法律，卖家要在合同规定的期限内提交给买家一份详细的披露文件（Disclosure），其中要根据卖家所知真实地提供有关房子的几乎一切情况，包括房子的功能设施、任何装修是否得到政府有关部门的许可、室外的噪音、和邻居有否共用墙或篱笆等。 买家收到这份文件后，在合同规定的期限内可以用文件中披露的任何令自己不满意的情况作为终止合同的理由，拿回定金。
买家还会在规定的期限内收到该房屋的产权报告（Title Report），其中会提到产权所有人以及他们可能负债的情况，其他公用事业公司甚至个人在该房周围的通行权等，如果买家不满意该报告描绘的情况，也可在规定期限内退出合同，取回定金。
另外，买家在规定的期限内，不能从银行获得贷款，如果合同上注明在该前提下允许取消合同，那么买家可以拿回定金，否则需要全款按期支付，完成交易；或者买家无法完成交易，损失定金。
综上所述，定金对买家的保护大于对卖家的保护，因为卖家在接受定金后，不可再把同一栋房产卖给哪怕出价更高的后来的买家，而买家却有权在合同许可的情况下取回定金。这也符合加州法律保护消费者的精神。
成薇提示：初次购房的买家在了解了这些流程后， 一定会在看中一处好房子后果断做出决定，而不至于在犹豫中错失良机。当然最关键的是，在美国房地产交易这个过程中，找到一个负责且丰富经验的经纪人才是至关重要的。
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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。
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