【美国房产资讯】中国投资者已长期把美国房地产投资作为海外核心投资
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从中国资金近几年流入美国房地产市场趋向表明，中国投资者已长期把美国房地产投资作为海外核心投资。美国仍是中国对外资本投资的主要目的地。中国在2015年对外投资总额约为100亿美元，其中43.7亿投资于美国商业楼盘。
中国2015年对外投资高达创纪录的213.7亿美元， 中国对美国房地产的投资是一种长期现象。这意味着在经济环境、可投资机会以及地缘政治等因素驱动下，中国赴美房地产投资会随着时间的推移出现投资高峰期与低谷期。房地产市场是美国经济的重要驱动力，占据了美国ＧＤＰ的约１８％。自２０１１年底开始，美国房地产业从金融危机中稳步复苏，最近几年迎来了不少中国投资者。中国日益崛起的富裕阶层已成为纽约、波士顿、洛杉矶等各大城市住房的踊跃买家。在商业地产方面，中国企业在美投资呈现出寻求长期发展和注重本地化等特点。
中国的开发商专注于待开发项目的投资，截至2015年中国开发商已可以独立开发，而不需要美国合资伙伴的帮助，并且成为土地开发项目的带头人。另一方面，中国个人投资一直以来专注于写字楼，住宅（多户），酒店，工业和商铺的房地产开发，而中国企业投资则把注意力转向营运资产。 随着中国保险监督管理委员会鼓励中国保险公司增加海外投资政策的出台，中国保险公司开始直接投资于能够带来稳定收入的美国成熟商业楼盘和写字楼。办公楼仍然是最热门的投资资产类别，占中国境外资本投资总额的的40％。据毕马威2015年房地产前景调查结果表明，虽然高品质的房地产项目仍在市场中存在，但是理想的收益却越来越难获取。中国的保险公司海外投资限额可高达公司总资产15%，但目前中国的保险公司仅有1％的海外投资。这一数据表明中国保险公司的海外投资仍有很大潜力。预计到2019年，中国保险公司的海外不动产投资会达到5%，相当于730亿美元的投资增长，而预计大部分的海外投资增长都会集中在美国。
与中国投资者讨论表明，中国投资美国的下一个重点会在高级护理社区（例如，辅助生活社区，独立生活社区，专业护理社区或者急救中心）。中国的人口的老龄化和曾经实施的独生子女政策，导致对成熟的高级护理社区的需求越来越多，特别是在辅助生活，独立生活，专业护理和急救等方面的需求。中国投资者越来越多地与美国高级护理供应商合作开发，以希望能理解和掌握在中国建立西式养老社区的必要技能；例如来自中国的合众人寿保险公司，在2015年与Summit Healthcare REIT合资，收购了6家美国健康护理机构。
此外，中国国务院于2015年10月批准合格境内个人投资者计划（“QDII2”），为中国的中产阶层和高净值人群（“高净值人群”）提供了前所未有的海外投资渠道，在中国金融业和资本账户自由化的进程中迈出显著的一步。该QDII2计划还允许外资投资经理进入中国高净值市场。
据贝恩咨询公司《中国私人财富》报告，将近一半的被调查的中国高净值人群都有超过1000万元人民币（约合160万美元）的投资资金，并且计划在未来一两年增加其海外个人投资。这些高净值人群还将越来越多的“钱包份额”，即他们的可投资资产的比例，委托给私人银行或其他高端的财富管理机构去管理。此报告还指出这些高净值人群将他们的可投资资产的65％委托给中介管理，而这一比列在2009年时仅为25%。
行业观察家相信，QDII2计划的实施会使得房地产投资在与（1）股票，债券，基金，保险产品，外汇及衍生产品; 或者（2）待开发和合资项目相比脱颖而出成为投资者的热门投资产品。
资金雄厚的中国个人也会获得参与EB-5项目的机会，EB -5允许外国投资者通过在美国投资促进当地就业的方式而获得绿卡。该方案此前经常用来帮助刺激经济发展，以促使美国走出经济大萧条。EB -5项目为多个豪华公寓塔楼和一些高知名度的房地产项目提供资金。我们还注意到中国大型地产公司，运用过去五年在购买，经营，开发美国房地产，及间接投资和垂直整合基金经理的专业经验，开始开发一个国际房地产基金模式，以促进投资机构和高净值人群的投资。
外国投资者在美国的投资活动大多集中在沿海地区的 “门户”城市。对于中国投资者来说，纽约、洛杉矶、旧金山和华盛顿特区，是一些最抢手的美国房地产市场。然而，在某些情况下，中国在美国房地产投资并不局限于口岸城市，现在正积极开拓美国各个州的有前景的项目。
美国房地产税收的改革也对于外国投资者更具吸引力，特别是对符合条件的外国养老基金而言。在2015年12月，作为政府开支法案的一部分，美国放宽了对一些外国房地产投资的税收待遇的限制。该条款免除了在1980年外国投资房地产税法（ FIRPTA ）下对非美国养老基金的征税。虽然不是所有的投资者都会从新立法中获益，但是税法的改变可能会增加对房地产投资信托基金的投 资。投资者应放眼于大城市之外，争取更高的收益目前，外国投资都集中在美国的门户城市，因为投资者认为这些城市具有最强的市场流动性。但是这些城市高昂的地产价格，较低的收益率，以及在FIRPTA影响下不断增加的需求，都 预示着投资者在决定于美国何处进行房地产投资时，应放眼于更多的城市。 随着价格上涨超过租金率，资本化率面临压力，特别是在旧金山和洛杉矶等黄金市场。 同时，较小城市的资本化率保持强势，为外国投资者的多样化投资提供了有了有利依据。
美国企业和员工对中央商务区偏好的转移。较低的生活成本和对居住在较小城市的愿望是中型美国城市就业增长的主要原因。虽然就业增长率表明市场对于一线城市之外的办公地区的需求仍会增长，但投资者仍应该逐一了解每个城市的特有动态。
不同年龄代的喜好对中型和小型城市写字楼的需求增长也有积极影响。千禧族大部分年龄在25-34岁，从城市化、价格或酷的因素等综合来看，这一年龄段的人群比较偏好生活和工作在小一些的城市。在未来两年内，即使没有创纪录的增长，美国房地产市场将继续表现强劲。推动这一增长的是稳固的美国国内经济，全球的低利率和不断增长的来自美国和全球的投资者寻求收益率的需求。最好的回报可能会在那些重新装修过的办公楼或在人口和就业有增长趋势的中等和较小的城市。对于那些传统上只投资于少数几个城市的中国投资者而言，现在可能是扩大其在美国境内投资的良好时机。
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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。
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