【美国房产资讯】华人移民激增 首次购房者增多 如何置业？

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          在全美的房地产市场都可看到中国买家。美国“全国房地产经纪人会”（National Association of Realtors, NAR）今年7月公布的调查报告，中国人连续第四年为美国房地产最大买家，去年4月到今年3月底，中国买家在美国房地产市场投资总价值达273亿美元，大于第二至第五名四个国家的总和。根据罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）和亚洲协会（Asia Society）的报告，到2025年中国买家对美国房地产的投资可能达到500亿美元。

      根据罗森咨询集团的研究，全美2015年中国投资人购屋的平均价格为83.18万美元，其他国际买家的平均购屋价为49.96万美元。

移民拥有房屋比例更接近美国本土出生者

    《今日美国》报导，根据地产研究公司Trulia的研究，去年移民拥有房屋的比例达50%，美国本土出生者则为66%，两者的差距来到过去20年的最低点，最大落差是在2001年，当年移民拥有房屋的比例是49.6%，而美国本土出生者为70.3%。这意味着移民有能力购屋，对经济有积极正面的贡献。

      Trulia首席经济学家麦克罗林（Ralph McLaughlin）说：“在实现美国梦方面，移民看起来已非常相似美国本土出生者。”麦克罗林认为，移民追上美国本土出生的主要原因是，他们在美国居住的时间增加，得以建立更长的工作资历、增加信用分数以及有能力支付头期款。

    根据人口普查局和Trulia的数据，2014年在美国居住至少10年的移民达75%，高于2005年的65%。

     在蒙大拿州和佛蒙特州，美国本土出生和移民拥有房屋的比例差距最小，分别为3.2%和4.2%，而这二个州的移民居住时间是最长的。                                                          

新移民应该如何计划在美置业？
      对于那些已经来美，并且计划买房的租房一族来说，定预算和存首付这种基本的事情大家都知道，在此不作赘述。下面的五个进阶步骤，目的是帮助你更快搬离目前的出租屋，入住属于自己的梦想家园。

一、了解购房所需的全部费用

作为一名房客，你每月的住房支出仅包括房屋租金这一项费用。但作为一名房主时，你每月的住房支出将由四项主要费用组成：本金、利息、税费和保险金（简称“P.I.T.I.”）。只有先弄清楚这些费用，你才能更好地判断自己能够负担起什么价位的房子。      本金和利息构成了你每月应支付的还款额，本金是你每月偿还的贷款余额，利息则是你为贷款所支付的费用。用贷款计算器算出你每月应支付的本金和利息。
       税费指的是房产税，具体税率取决于你所在的区县。每年的平均税率约为房屋价值的 1.2%。
      在有抵押贷款的情况下就需要缴纳保险金，支付给你选定的保险公司。根据债权人的要求，保险金应涵盖因火灾或其他灾难破坏而重建房屋的费用。“重置成本”的金额由保险公司决定，并且必须得到债权人的同意。就独栋住宅来说，每年的保险金额大约在 700 美元至 1,200 美元之间。
      如果是公寓业主，每月还需缴纳第五项费用：物业费 (HOA)。物业费涵盖公共区域设施、园林绿化、维护保养和作为将来维修屋顶或外墙粉刷的准备金。廉价公寓的物业费为每月 100 美元左右，而高档公寓为每月 1,000 美元甚至更高。
      物业费对于独栋住宅购买者也具有参考价值，通常要求至少 10% 的物业费被用作准备金。即便你不打算购买公寓式住宅，也可以制定一个类似的存钱计划，为日后的房屋维护存储资金，例如更换屋顶或购买大型电器。

二、了解税费优惠政策

     如果每年进行纳税申报和减少应税所得，就可以减免部分贷款利息和房产税。减免的费用能够大大降低你的购房成本。例如，一套价值 30 万美元的房屋，首付 20%，以 4% 的固定利率抵押贷款 30 年，每月支付的 P.I.T.I. 约为 1,545 美元。通过减免税费，可以将这一费用降低至 1,215 美元。

三、在租房和购房之间权衡

人们常常通过对比 P.I.T.I. 和租金来判断租房和购房的成本高低。但是，要实现真正有效的对比，就必须将减免税费后的购房成本与房屋租金进行比较。
正如前面所提到的例子，一套价值 30 万美元的住宅，每月减免税费后需缴纳的费用为 1,215 美元，你可以将这套住宅与租金在 1,200 美元左右的房屋进行对比。如果这套价值 30 万美元的住宅更为宽敞，或者位于更好的地段，那么购房就显得更为划算，但是别忘了，这个价位的房子需要缴纳 6 万美元的首付款。

四、确定一种适合自己预算和时间表的抵押贷款

如果你承担不起 20% 的首付款，仍可以低至 3% 的首付款获得贷款。不过，如果你的首付款低于 20%，就必须支付贷款保险金，大约为贷款金额的 0.85%，贷款保险金不可在税费中减免。
一套价值 30 万美元的住宅，如果首付 3%，以 4% 的利率固定抵押贷款 30 年，那么每月支付的 P.I.T.I.（包括贷款保险金）约为 1,995 美元。减免税费后，住房费用总额降至 1,614 美元左右。而且你仅需支付 9,000 美元的首付款。
你还可以通过短期贷款来降低利率和 P.I.T.I. 费用，例如五年期可调整利率贷款 (ARM)。但是，这种贷款的利率会在五年后进行调整，因此，如果你计划居住的时间超过五年，就会有支付更高金额的风险。

五、从现在开始经营你的信用评分

如果想要获得利率最低的最优贷款，信用评分至关重要。债权人希望贷款人拥有可靠的按时还款记录和信贷深度。信用账户越多越好，所以只有一张信用卡的贷款人应考虑获取更多信贷。需要注意的是，在开立一个新账户时，你的信用评分可能会降低 5 至 15 分，当你建立良好的还款记录之后，评分就会随之回升。

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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。

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