【美国房产资讯】美国房产出售前 要做哪些准备工作？

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当你决定要卖房子时，可以有几种选择：可以“屋主自售”，即自己去做广告找买主，不必通过地产公司经纪的帮忙，这样也就不必支付佣金。但由于签定转让合同的时间最短也要一个月，而且交易必须有律师介入，因此选择这种做法的人极少；另外就是委托经纪人，在买卖完成后支付佣金（一般在5％至7％左右）。
       在美国，卖房和买房一样，每一步都非常严格。对于卖主而言，你要卖的是一个有价钱的房屋，而对于买主，则是买一个“家”。当你想卖房子时，你应先除去感情因素，把你的房子当成是市场上的商品，你的目标就是把它展示给买主看。该怎么出售房产，每一步需要做什么，资本利得税有多少，需要交哪些费用等等你都需要了解清楚。

卖房的最佳时间是什么时候？

 很多人急于卖房，结果往往吃亏。理想情况下，你应该在房价上涨的时候将房子出售。当然，如果你由于经济、婚姻、工作、身体健康等原因需要立即卖掉房子，或者你觉得房子已经成为累赘，你可以将房子低价出售，或者帮助买家融资以便能快速将房子卖掉。

 我可以不请经纪人帮我卖房吗？

 答案是肯定的，业主自己卖房的销售方式叫“屋主自售”。但是，用这种方式卖房需要注意交易过程中涉及的法律，如，谁必须签合同，谁能进行交易，问题出现了该怎么解决等。如果你想自己卖房，你要确保你有足够的时间、经历和能力来处理整个交易细节，从定价到完成交易，所有细节都需要你亲力亲为。此外，“屋主自售”模式一般适用于房地产市场火爆或者你不急于将房子出售的情况下。

 我的房子该如何定价？

 不管你有多爱你的房子，为之付出了多少心血，你在将它出售前都要给它估个市场价格——称为“估价”。怎么估价呢？可以去了解附近房源近期的销售价格。当然，你也可以向房地产经纪人索取附近房源的销售数据，他们还可以给你的房子做简单的估价，这些服务都是免费的。你也可以请专业的估价师来给你的房子估价并形成书面证明文档。网上也有很多公司提供价格对比服务，公共档案馆也有最近的房屋销售信息。

 如果有买家出价，我要第一时间接受吗？

 没有法律规定买家出价了你就一定要接受，实际上，就算买家出的价很吸引人，也很少有卖家马上接受。相反，你要以书面方式还价，告知对方你接受哪些报价，要修改哪些。大多数的还价内容集中在以下几个方面：

（1）价格——你想要更高的价格；

（2）资金——你想要高的首付比例；

（3）居住期——你想争取更多的时间来搬家；

（4）房检——你希望买家尽快安排时间进行房检。

    在规定时间内，如果买卖双方中的任何一方以书面形式接受了报价或还价的全部条款，合同成立。

 对于披露房子存在的问题，我有什么样的义务？

 在美国大多数州，隐瞒房屋的缺陷（如地下室损坏）是违法的。越来越多的州要求卖方积极主动对房屋条件作出书面披露。例如，加利福尼亚对卖家有严格的披露要求。在加州，卖方必须给买方提供披露清单，列出房屋过去三年内的缺陷，如屋顶漏水、管道损坏、屋内人员死亡、邻里问题（如每天晚上狗吠）等。此外，加州的卖家必须披露房屋的潜在问题，如洪水、地震、火灾隐患、环境危害等。这种披露称为“自然灾害披露声明”。加州的卖家还必须告知买家当地执法部门掌握的关于性犯罪者的数据。

 总的来说，你要向买方披露你所了解的关于房屋的所有信息。许多卖家会请承包商来检查房屋。检验报告会显示哪些地方需要维修或更换，这对房屋定价和你与买家的谈判有重大作用。不管有心还是无意，如果你不充分披露房屋缺陷，买家发现可以起诉你，为了避免这种麻烦，你最好充分披露房屋的缺陷。

 咨询当地房地产经纪人、律师或所在州房地产部门看当地是否有特定披露要求和披露格式。同时要知道，无论是不是法律上要求，越来越多的经纪人要求卖家完成披露要求。

 卖家必须披露铅涂料及其危害

 如果你卖的房子建于1978年之前，你必须遵守《1992年联邦住房含铅涂料危害防治法》，做到：

（1）披露所有已知的房屋的铅涂料及其危害；

（2）向买家提供美国国家环境保护局(EPA)的宣传册“Protect Your Family From Lead in Your Home”；

（3）合同中用些警示语，同时附上双方签订的承认已对房屋缺陷做出披露的声明文件；

（4）三年内保管好签订的文件作为凭证；

（5）给买方10天的时间来测试房屋的铅涂料

如果你未能遵守《1992年联邦住房含铅涂料危害防治法》有关规定，你将被罚款，罚款金额为维修金额的3倍。

 什么是交房?

 交房是房屋产权从卖方转移到买方的最后一步，你和买家都接受合同的所有条款并且立契后就可以交房了。交房也指房屋产权转移的时间，例如，交房在1月17日上午10点进行。

 交房时需要有律师在场吗？

这取决于各个州的法律和风俗习惯。在一些州，通常律师不参与房屋买卖活动，处理整个交房过程的是托管或产权公司。但是，在美国东部的许多州，律师（买卖双方的律师）在房屋交易的过程中发挥很大作用，他们参与并处理所有合同要约和交房的细节。你可以咨询一下所在州的房地产部门或经纪人的建议。

 我想卖掉房子后再买一套房，需要注意什么税项？

 这种情况下，如果你在卖此房的前5年中在此房居住满两年，可在卖房时享受$250,000 （个人）或 $500,000 （夫妻）的免税额，即卖房收益不超过$250,000的，则这部分不需要缴税，若夫妻合报并符合要求，收益不超过$500,000的不需要缴税，超过此限制的部分要缴税。就算你没有居住满2年，你仍然可以享受部分免税额，前提是你是因就业、健康或其他合理原因将房子出售。免税额的多少取决于你在该房子。

卖房之前要做什么准备？

 卖房前尽量要让你的房子和花园看起来更有吸引力，这估计得花费你几千美元。要打扫房子的走道，给花园割割草，在前门摆些花盆，清理一下窗户，修理一下碎裂的油漆。要整理所有的房间，确保房子干净整洁。检查房子看看踏板是否松动，设备是否安全，处理可能会对潜在买家造成伤害一切因素。注意，视线范围内最好不要有破坏第一印象的的东西，如破裂的窗户或杂草丛生的院子。不要忽视小但显眼的问题，如水龙头漏水或门把手松散。你可以在不花很多钱的条件下改善你房子的外观，例如，新的浴帘和毛巾能让你的浴室看起来更美观。

     出售房产前需要清理现在的居所，给人以家的感觉。因为对买主而言，他们来看屋，是来看这间房子适不适合做为他们的家，所以聪明的卖主懂得把房子布置的个人化，试想如果你墙上挂满了家人的照片、奖状、奖品，或是你家人特殊爱好的收藏品等，这些强烈标求你家特征的物品，会让买主减弱他们对拥有这个家的幻想，建议你要暂时收掉这些物品，把房子布置的中性化，让买主能发挥想象力。卖主在此屋住了长时期，很多的杂乱物品，对他们而言是生活上息息相关的一部分，很难割舍，但是在卖屋时，必须痛下决心彻底清除。一般来说从四个大项着手﹕厨房、衣服间、家具、储藏室。

A.室外部分：
 保持新近油漆
 保持草坪翠绿
 修剪整齐草地
 清理排水沟槽
 确定室外灯能亮
 除去屋顶苔蘚
 补换缺失的屋瓦

1.前门
 保持新漆
 门铃能响
 门把擦亮
 铰链上油

2.窗户
 整理并油漆
 检查开关是否使用自如
 更换破窗玻璃
 用水等清洗

3.汽车进出道
 坑洞检查
 重铺新地面

4.露台
 木质上漆或油漆
 篱架须牢固

5. 花园及树木

 剪除枯枝、清理落叶
 更换枯萎灌木
 树木修剪有型
 增补盆花
 适当美化庭景

   
B.室内部份：
 保持新近油漆
 保持新近地板或地毯
 保持整洁明亮
 保持空气流通、清新
 收藏多余的家具或用具
 保持每个灯及开关都能工作

1.厨房
 水龙头等水路系统畅通,不要漏水
 保持各项电器的功能完好
 水槽、墙壁、橱柜等保持清洁无污
 梳理台保持非常清洁
 去除霉味或特殊气味
 地板清洁
 炉头处清理干净
 储藏室安排整洁,不要超量 

2.客厅及家庭间
 修补天花板或墙上裂缝
 修补漏水并掩饰水渍
 木质品重漆
 壁纸须牢固在墙面
 窗帘、百页窗等清理好
 窗帘等均应打开
 保持地面清洁
 整齐家具留出较大空间
 窗户开启自如 

3.饭厅
 修补天花板或墙上裂缝
 修补漏水并掩饰水渍
 木制品重漆
 窗户清洗
 地板清理打腊，或地毯清洁

4.睡房
 修补天花板或墙上裂缝
 修补漏水并掩饰水渍
 清洗窗户、窗台、窗帘等
 地板清洁，不要放置杂物
 床面铺平换新或干净床单

5.浴室
 清洁水槽及台面，台面不要放物品
 滴漏的水龙头要先修好
 换新冲水遮帘
 换新或干净浴巾
 清洁地板
 清洁镜面
 修补脱落或破损的瓷砖

6.入口
 进门灯要能亮
 地面要清洁
 置衣间整洁
 置衣间的灯要能亮

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成薇(英文名Cathy Cheng)：著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士，全球著名房地产公司 Remax 合伙人，美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜，终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名，以及Remax全球华人销售冠军。

                                           ～买卖地产找成薇一定成～

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