美国房产买卖税种大盘点

税收也是房产买卖要考虑的重要因素之一。美国房产买卖中涉及到多个比较重要的税，今天在这里就为大家一一盘点。

1 房产交易税

房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的徵收方式迥异。

2 房产税

房产税(real Estate Tax or Property Tax)顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用於市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用於抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。买卖房屋时，卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税徵收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价徵收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

3 哪些费用可抵联邦所得税

房地产税和一百万美元贷款的利益可以用於抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home Equity Loan) 不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。

另外，只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

4 卖房时的联邦资本增值税

一般来讲，如果房产增值，房子销售实现的资本增值(利润)都可能要缴纳所得税，即联邦资本增值税(Capital Gain Tax)。美国联邦税务局对主要居所(primary residence)的出售利润有一定的税收优惠。如果你在过去5年内在该房屋住满了两年，你卖房利润低於25万美元(夫妻俩共50万美元)的部分无需交纳资本增值税，只有超过的部分才要交税。但是，这一减免并不适用投资房(Investment Property)和度假房(Vocation Home)等非主要自住用房。对於两用房(Duplex)，用於卖方自己主要居所的部分可享受这一优惠，但对於出租的单元则需申报资本增值税。

卖房利润是调整以後的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整後的成本(Adjusted Cost Basis)。调整後的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整後的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算，所以整修费用的收据(Receipt)都应妥当保存，以备查询。

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成薇Cathy Cheng 著名美国房地产专家，新浪财经专栏作家，加州州立大学电机学硕士，全球著名的Re/Max房地产公司合伙人，拥有美国房地产Broker执照。成薇在业界拥有优良的口碑和品牌，屡登行业名人榜，荣获终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖，全美总裁奖、全美白金奖、美国加州第一名，世界杰出华人奖等无数大奖。连续多年在Re/max 房地产公司遍及全球100多个国家的十万经纪人里获得前三名，全美第二名、全加州第一名的殊荣，以及全球华人销售冠军的辉煌业绩。

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