制度破冰已经开始！中央一号文件发布，对房价影响深远！

2月4日，中央2018年一号文件公布，里面除了涉及乡村振兴战略之外，还涉及农村的宅基地买卖问题。这是新世纪以来第15个以“三农”工作为主题的中央一号文件。

中央一号文件涵盖的内容很多，我们抽取三个要点分析：

要点1：为进城农民保留房和地开绿灯。

中央一号文件明确提出，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。

要点2：为城里人去农村买房划红线。

中央一号文件提出，适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件同时指出，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

要点3：文件包含乡村振兴三个阶段性目标。

乡村振兴是党和国家的大战略，是一项长期的历史性任务，既是攻坚战也是持久战。文件按照“远粗近细”的原则，对实施乡村振兴战略的三个阶段性目标任务作了部署。

先知先觉者创造机会，后知后觉者抓住机会，不知不觉者失去机会。2018中央一号文件释放出了两大信号：

其一，农民进城的权益受到进一步保障，房价不确定性增加；

其二，乡村振兴提上日程表，一大批乡村旅游、养老等产业方兴未艾。

大家都知道，一个城市或者一个区域的房地产市场要长久平稳的发展下去，人口确实是一个关键因素。只有人口不断增加，才能制造新的购房需求。

对于一二线城市来说，由于资源集中，人口基本都处于净增长的态势中，但是对于部分三四五线城市，尤其是中西部的县城和乡镇，人口增长的压力就会很大，有的甚至还处于人口净流失的状态中。

而城镇人口的增加，很大一部分要靠农业人口转成城镇人口，这也是城镇化的必要一环。

但是，农业人口转成城镇人口，就意味着农民要放弃自己的权益，比如在农村的宅基地、土地承包权等。因此，这在一定程度上抑制了农民进城的积极性。

但是，随着最新的中央一号文件于2月4日由新华社受权发布，农民进城后的一些权益问题有了明确规定，而这也将对整个房地产市场产生深远影响。

首先，咱们一起来看一下一号文件中对于宅基地以及进城农民权益的指导意见。一号文件提出，要适度放活宅基地和农民房屋使用权，同时严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

另外，一号文件还明确提出，要维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。

通过以上两点不难看出，即使农民进城落户，其原先享有的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等权益依然享有，并可以依法自愿有偿转让，这将在一定程度上刺激农民进城买房落户，为三四五线城市的去库存提供必要的支持。

2017年3月发布的政府工作报告中，就曾明确提出要扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，并制订了“今年实现进城落户1300万人以上”的目标。

虽然目前并没有公布这一目标的完成情况，但是每年千万左右的任务应该是差不多。今年，有了一号文件的保障，这一目标的实现将会变得更加容易。

我们再回过头来说说房地产市场。假如今年真可以实现千万农民进城落户，即使只有一半农民进城买房，那么也是500万套的需求，而2017年，全国商品房销售面积为169408万平方米，按照100平一套计算，大约有1700万套。

也就是说，按照2017年商品房的销量来计算，2018年将有接近1/3的房子被进城的农民买走了（此处只是大概的推算，未考虑存量房市场）。

如果真有这么大需求，那么或将对2018年的房地产市场走向产生深远影响，房价的涨跌也迎来很大的不确定性。一旦有大量的购房需求释放，那么房价回落恐难实现。

制度破冰已经开始，资本已经涌入。产业规模化已成为农业转型加速的重要推动因素。

农业行业的机会不断涌现，在国家经济结构调整和大力支持农业的政策背景下，大量社会资本涌入农业领域。

说了几十年的“让一部分人先富起来”，现在有了更为准确的说法：让一部分蓝领和农民也富起来。

而现在相应的政策和制度早已开始，很快大家便会挤破头争做农民。正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的那样：未来20年，最赚钱的行业不是做房地产，而是做农民！

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综合自 新华社、易斗说房、财经要参

编辑 | 卷耳

排版 | 小抽屉

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