地产央企整合：大有大的焦虑，小有小的忧伤
寻找新赛道：地产央企整合背后
文 · 记者 饶恒
《国资报告》杂志2018年第7期
广受关注的中粮系地产整合近期迎来关键一步，中粮地产公告称非公开发行股票收购大悦城地产获得国资委批复，并获股东大会高票通过。
一家集团旗下的A股上市公司收购旗下的港股上市公司，其复杂程度可想而知。但更值得观察的是，把时间线扩展到近三年来看，这是又一起央企地产整合案例。
从保利收购中航地产，到招商蛇口合并招商地产，再到2017年中交系地产整合，保利地产收购保利置业，地产央企整合持续不断，招数各异。
一边是主要房企销售额在2017年再创新高，一边又要面对史上最严最持久的调控手段，身处激烈市场竞争行业的地产央企正在努力寻找属于自己的生存之道。
曾经享有“招保万金”四大房企盛名的招商地产，在2014年前后渐渐掉队。2015年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，以招商蛇口重组上市。
该合并方案是国内首例A、B股同时转换为A股的案例。同时，方案还实现了新加坡上市B股退市并参与换股、吸并同时配套募集资金、同步实施员工持股计划等诸多创新之举，被媒体称之为首个地产央企重组样本。
重组两年后，招商蛇口2017年销售额首次迈入千亿阵营，利润突破百亿元。
为了整合旗下房地产板块，中国交建在2015年专门成立了中交地产集团。直到2017年10月，中房地产变更为中交地产，中交系地产整合才迈出关键一步。此后，以中交房地产集团为管控中心，中交地产、绿城中国、CHINA HOUSING三个房地产主业开发业务品牌形成，但要成为地产巨头，中国交建仍然面临着与绿城中国如何协同的难题。
同样在2017年底，保利地产公告称，公司拟通过使用现金和承债方式收购控股公司保利集团持有的保利（香港）控股有限公司50%股权，多年悬而未决的保利地产、保利置业整合迎来转折点。
1992年成立以来，保利地产逐渐做大并在A股上市。2005年，保利置业在保利集团的注资下逐步转型房地产。两家公司各自澄清在不同的城市布局，但作为一家央企集团旗下子公司，难免背负着同业竞争的压力。对于整合问题，这些年来两家公司都以各种理由回应关切，但少见行动。
整合保利置业以后，保利地产才获得了真正意义上的全国市场。但整合背后的动因或许更来自市场的变化——房地产行业集中度的快速提高。
2012年，保利地产是仅次于万科，第二家销售额突破千亿大关的房地产公司。到了2017年，保利地产销售额排名全国第五，被恒大、融创等反超，比第一名碧桂园少近2500亿元，相较前几年已然有所掉队。
过去十年来，中粮地产板块逐渐形成中粮地产、大悦城地产两个上市公司，但是缺少统一品牌，中粮体系内的两家地产上市公司，财务报表各自独立，难以形成合力统一对外。
作为首批国有资本投资公司试点，中粮集团提出重点打造18家专业化公司，使其成为独立市场主体，中粮集团的地产业务板块即是其中之一。收购完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，大悦城地产依然保持其港股上市地位。
在给《国资报告》记者的书面回复中，中粮地产方面表示，本次交易后，中粮地产将成为中粮集团旗下唯一的地产业务专业化公司，覆盖住宅、商业、特色小镇、双创产业地产、长租公寓等领域，业态类型较为完善，并真正形成开发与持有相结合的双轮驱动发展格局。未来，中粮地产和大悦城地产将充分发挥“1+1>2”的品牌合力，实现在融资、市场、人才、土地获取等方面深度融合，创造良好的协同效应，不断增强上市公司的盈利能力。例如融资方面，目前中粮地产融资成本4.3%-8.5%，大悦城地产平均融资成本为4.28%，整合后中粮地产将获得境内外双重融资渠道，将显著降低整体融资成本。而品牌方面，整合后的中粮地产将以服务人民美好生活为核心品牌主张，并将发展成为中国业态类型最为完善的综合性房地产企业之一。
央企整合地产业务的方式主要有两种：集团内部重组、外部资产整合，而上述内部整合的目的在于梳理旗下业务线，更好地利用资源，避免同业竞争。这些整合多数是上市公司层面的整合，都有打造统一品牌，降低融资成本的意愿，成为多业态的龙头房企。
2017年，房地产行业历经空前严厉的调控，行业整体销售增速放缓，然而大型房企销售节节攀升，行业集中度快速提升，保利地产是唯一一家进入前五的地产央企。
规模大有大的焦虑。据统计，过去15年来，百强地产企业淘汰率是80%，15年当中一直在百强企业TOP10当中的是万科、恒大、绿地，显示出这一行业极为激烈的竞争形势。
在“房住不炒”、金融去杠杆的时代，重资产的房地产行业利润逐渐下滑，融资成本居高不下，企业只有做大规模才能抗风险，才有话语权。
在保利地产几次股东大会上，董事长宋广菊表示，公司未来将通过收购兼并大动作助推快速发展，奋斗目标是总规模要重回前三。为了提高资金运用效率，保利还在学习碧桂园等龙头房企高周转的做法。
有分析认为，按年均30%的增长率，2020年排名前三的房企都将突破万亿销售额。据此计算，保利地产到2020年达到万亿元销售额，其年增长速度要保持在50%左右。这是一个极有挑战的目标，保利地产2017年销售业绩为3092亿元，同比增长47.2%，这一增速创下了公司近七年来同比最高增速。
同时，土地和资金是房企的命脉，地产板块的发展明显受到政策波动影响，也增大了企业扩张的变数。比如近期市场传言国开行收回棚改融资审批权限，随机引来地产股票大跌，包括保利地产、招商蛇口等股票5日累计跌幅超过15%。
房地产行业集中化程度进一步加深，大中型房企的规模逐日递增，TOP50门槛的同比增长速度达到近60%（中国交建为绿城中国第一大股东）。 （数据来源：观点指数研究院）
根据中国指数研究院数据显示，2017年共有16家房企销售额突破1000亿元，央企中仅有保利地产、中海地产、华润置地和招商蛇口跻身其中。鲁能集团、中国金茂、中国铁建在500亿至900亿元之间，中粮地产、电建地产、中冶置业、中交地产等均位于400亿元以下。
头部房企普遍朝着多元化、全业态布局，既注重规模，又逐渐转型新赛道。
今年4月，华润置地提出向综合型城市开发运营商转型，依托母公司的资源实力确立差异化竞争优势，培育新的业务增长动能，包括城市更新、代建代运营、产业地产，而其中全方位发力产业地产是转型的核心。
长租公寓是房企普遍选择的新风口。6月6日，华润置地宣布，公司正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，并且进驻一二线城市。
招商蛇口在重组之初就对外宣称，公司定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，重组上市后的招商蛇口不再局限于地产业务，而是明确园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，从而实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。但近年的实际情况是，从财务数据来看，地产业务仍是招商蛇口的主要业绩板块，产融结合还需要更长期的探索。
规模小有小的“忧伤”。强者恒强的时代，规模不大很容易掉队或是出局，中小规模的地产央企如何寻找自己的生存之道？要么想方设法向更大规模冲刺，要么走差异化路线，尽快形成自己的特色和品牌。
中粮集团副总裁、中粮地产董事长、大悦城地产董事长周政曾表示，公司整合后，在销售规模上，“我们将实现有质量的增长”。
周政认为，未来城市化的发展重点，应该集中在片区改造、产城融合。对城市而言，就是去开发化，增加持有运营、增加产业、减少空心城、减少钟摆式的城市。而中粮在这些方面有很好的基础。
中粮地产方面表示，未来地产是存量市场，城市更新正成为城市发展新的增长点。中粮在深圳有多处城市更新项目，未来还将通过自有土地、收购无城市更新经验公司的项目以及预判政府的的规划，有目的收购未来可能进入城市更新规划的项目，进行土地储备这三种方式来进行城市更新。
同时，中粮在商业、写字楼、产业地产等方面也有很好的基础，依托中粮集团在营养学、农业科技、食品等方面的资源，形成大健康产业的集聚，通过积极探索建设中粮营养健康科学园等双创产业园区，响应国家双创号召，将企业策略、技术创新、基础设施导入到中粮的产业园区中，实现产城融合。
与中粮类似，中国金茂的战略一直聚焦于“城市运营商”的角色，在住宅产品上定位中高端，布局一二线城市，价位要比同地区的房企要高。2017年该公司的楼盘销售均价达到2.46万元/平方米。
2018年，中国金茂首度推出“尽致尽美”的年度品牌主题，并启动“首席品牌体验官”计划。随着“名人效应”的逐渐溢出，中国金茂的品牌效应也呈叠加之势在业内扩散。
中国金茂不断向绿建、科技等方向不断进阶，聚焦从调温、呼吸、饮水、静音、遮阳、智慧生活六大维度制定6S生活体系，致力让科技及绿色为产品赋能。
目前，中国金茂已经形成城市核心综合体、城市新城和特色小镇三类城市运营项目。2017年，中国金茂完成销售约694亿元，并将2018年内部销售目标定为千亿。今年上半年，该公司累计取得签约及成交销售金额717.62亿元，同比增长197.67％，达成千亿目标已不是问题。
想要以差异化取胜的还有规模较小的葛洲坝地产。据葛洲坝相关人士介绍,其房地产业务板块坚持“人无我有，人有我优”原则，致力于围绕“绿色、健康、智慧、环保”，打造“5G科技”产品，相较于规模，其更注重追求高质量。2017年，该公司房地产业务实现营业收入62.46亿元，利润总额11.2亿元。
一家中等规模的央企地产公司员工告诉记者，该公司认为在目前的基础上赶超第一阵营是不可能了，只要不排在末流，被别的央企收购就行了。
在存量房时代，规模小可能是“小而美”，利润高，发展质量好，但这也意味着失去了挤入头部阵营的机会，很难实现弯道超车。
产业需要持续健康的发展。告别高增长时代，地产央企怎么转型，内部整合还只是寻找新赛道的开始。