集中式公寓的一整套改造方案，8个细节决定最大溢价空间（二）
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领寓样板间案例分析上期回顾：（戳文字链接可查看）
厂房改集中式公寓丨改多少间最赚钱又合理？他们做了3个近乎完美的方案！
上周次世代就领寓样板间动线设计、房间量规划和房间设计做了详细的分析，除了以上几个层面以外，今天向大家分享领寓的公共空间设计和细节设计。
公共空间的面积功能设计，特别是在产品竞争日益激烈的情况下，公寓类公共空间的设计一直都是成本回收、产品的溢价、品牌形象、周边配套、项目体量等等需要综合平衡考虑的部分。
公共空间作用：
1、租客喜爱，提升居住体验感，也满足在基本需求之外的社交需求；
2、对于运营，人性的公共区域能为自己说故事，有利于提高溢价，还能构成自己和其他品牌的差异化，是竞争力的一种直观表现。
考虑到项目自身特点，领寓在设计初期计划公共空间包含以下功能：
1、必要功能：
接待区、等候区等
2、增值服务：
娱乐区；健身区；阅读区；活动区；会客区；影音区；工作区；小型会议室（培训）等等；
3、生活配套：
快递柜、售卖机、取款机、卫生间、储藏室
1设计方案
设计结果：
1、在原规划公共空间面积不增加情况下，减少公区的实际使用面积，在公区与墙体交接处设置一条通道直接通向1号2号楼，人员流动更加顺畅；
2、增加娱乐设施的数量；
3、牺牲二层的房间数，多功能区的顶部不做房间，做成共享空间，减少二层因做房间时隐蔽工程对一层多功能区层高产生的影响，使公共空间更加开放。
2最终效果
1造一个“风”“光”的通道
难点1：
因房间数、成本回收周期、建筑本身特点……一系列因素的影响，在房间规划时不可避免产生无自然光线，无通风的产品，但长租产品不是酒店，是需要长期生活在此环境下，阴暗、潮湿、无自然光线、不通风将严重影响居住的体验。
处理方式：
经过衡量，舍弃部分房间面积，设计了一条可以让光线，空气直接进入室内的通道，最终让94%的房间都能自然的通风和采光。
2外挂楼梯--要裸奔吗？
难点2：
原物业对建筑的要求不高，所有的外挂楼梯在设置的时候未考虑室外复杂的气候状况。北方天气寒冷时间长，温度底，易结冰，安全问题怎么解决？投入成本能否回收？
处理方式：
为了对租客的安全负责，对原外挂楼梯进行封闭，增加夜晚照明，以确保人员进出安全。只有安全的产品才能产生价值。
3一半尘土，一半彩虹
难点3：
项目周边全为在建工地，从化工地铁站出口到园区入口的道路工程车几乎全天不停的进行渣土运输，道路边也尽是泥土，晴天灰尘满天，雨天泥泞不堪。对过路的行人造成极大不便，而政府也无法在短时间内完成改造。不得己行人己把靠近园区的围墙外面踩出了一条小路。
（改造前）
（改造后）
处理方式：
为提升整个园区的品质，方便行人，采取把工程车经过的道路分开，在现有的道路路边设置一条临时通道,以便于整个园区及路人的通行。
4有厨房的地方才有家
难点4：
公寓房间设计要不要做厨房，公共还是单独，一直都是可争论的话题，保证房间数的前提下，房间的面积不可能太大……
处理方式：
功能集约化，不删减任何功能，在有限的房间面积下设置一个简餐台，让每个租客都可以一展身手，感受家的味道。
5让卧室更上一层楼-LOFT
难点5：
原建筑为钢结构，其屋顶为人字型坡屋顶，现场实测量下最小净高3.5米，最高点3.8米，这么高的空间利不利用？怎么利用？
处理方式：
减少占地面积，充分利用纵向高度来满足使用需求;一层保持成年人正常活动所需要的层高，二层单纯设计成睡眠区，不设置高度需求高的功能空间。
6不能储物的楼梯不是好楼梯
难点6：
对长租公寓来说，每个房间需要设置多大的储物空间才能满足租客的需求？增加房间面积多做储物柜？
处理方式：
经分析LOFT房间的功能设置，楼梯下方有比较大的空间可以用来做为储存空间。
7隐藏收纳，小家具的大秘密
难点7：
公寓面积不够用？做收纳如何利用每寸空间做收纳，加大空间利用率？
处理方式：
家具自带收纳功能，床，桌子侧边都是你收纳的好空间。
8基友房？闺蜜房？
难点7：
当我们有租房需求的时候，第一反应的是什么？价格、价格、价格！怎样降低租金成本？
一线城市合租成常态，一个能容纳下室友的房子才是好公寓！北京领寓青年社区也有一款产品来满足你的需求，基友房或者是闺蜜房，可以让你继续有能力享受大学生活。
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