万科、金地、旭辉、龙湖等开发商做的长租品牌，活得好吗？
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在公寓行业，开发商有一个称呼——“野蛮人”，因为它们背景太强、钱太多。
新派CEO王戈宏表示：“当一个产业没有大巨头进入的时候，不叫一个好的产业”。品牌开发商的进入，从另一个角度说明公寓行业是一个有未来的产业。
公寓运营者们对开发商的认知
为什么要来？
看好整个行业，认为有利可图，提前进来占位；
转型的一种手段，盘活原有库存，带动其他业务。
优势在哪？
物业：开发商有房，有库存，也有更多渠道和政府关系拿楼
资金：一个项目动辄百亿，可以做多少栋集中式公寓
团队：销售实力强、管理模式成熟
供应链：设计、装修、家具家电供应、物业管理，有现成的合作供应商
品牌效应：开发商品牌就是现成的背书，尤其如万科、旭辉等，家喻户晓
近来，对于长租公寓是不是个赚钱的生意，有诸多质疑，以会赚钱著称的开发商进来后，过成什么样了？他们盈利的模式不一样？我们浅谈几句。
公寓——万科泊寓
地产开发龙头万科在2015年致力布局长租公寓，现已遍布上海、深圳、广州、重庆、合肥、厦门等城市。
▷ 定位：以精装集中式公寓为主，针对18～40岁青年群体，中端价位。
▷ 规模：已开业和筹备开业的项目达9个，可提供近1万间服务公寓。计划2017年做到15万套，未来三年内，将快速扩张到多个人口快速流入的城市。
▷ 物业来源：自建和收房。
以万科广州项目发展为例说明：
➔ 试错——自建项目不适合做公寓
2008年万科在广州金沙洲自建经济租赁试点项目——万汇楼，试验期3年。但是万汇楼的运营，证明了自建物业出租业务的难度。盈利难，尾大不掉。
2011年，广州万科曾表示，对外出租已三年的自建物业万汇楼，其投资成本不计利息也需57年才可以收回。随后，万汇楼开始转型成为万科驿。
➔ 变身——万科驿转变为万科泊寓
2015年，万科的租赁公寓业务开始以“万科驿”品牌落地。2016年，由于战略需求，万科驿品牌在发展过程中逐渐变身为“万科泊寓”。
项目名 | 物业来源 | |
1 | 万汇楼 | 自建（之后转为万科驿） |
2 | 万科驿天河软件园店 | 村屋改造 |
3 | 万科欧泊 | 住宅社区、销售转租 |
4 | 金融城店 | 厂房改造 |
广州部分万科驿项目及物业来源
自建房出租纠纷：
案例 1：
万科的万汇楼曾共享周边万科四季花城的社区配套资源，受到四季花城业主投诉，并建议该小区封闭管理。
解决方案：实施封闭管理方案，非业主不能进入封闭区域内，万汇楼的租户不能使用花城的大部分配套。
案例2：
今年8月深圳泊寓收万科翰邻城12C栋92套产权住宅，进行出租改造，也遭到了业主的抵制。
联合办公——万科云
万科云是为选定的主题产业聚集、融合、协同提供“空间”和“服务”的产业地产模式。
▷ 服务内容：
通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“+互联网”的线下平台。
▷ 项目：
联合办公试验田万科云；
黄埔仓办公区（跨境电商为主）；
大石项目（主推外贸相关行业，希望引导产业聚集和重构）。
▷ 分布：
最初在广州万科云城试水，之后已经在深圳、厦门、东莞、福州等多个城市落地。
草莓社区
▷ 定位：打造社群化青年公寓产品。
▷ 物业类型：物业改造类型项目，属于相对重投入。
▷ 发展：“草莓社区”的第一个汽车主题品牌项目，“金地金谷公寓”已在深圳南山区落地运营，而位于龙华新区的“草莓社区优城店”亦推出。
▷ 规划：目前按金地商置计划，金地草莓社区将于未来两年内实现3万间公寓的管理与运营。
金地草莓社区（1）
金地草莓社区（2）
荣尚荟
金地集团旗下的资产运营管理机构。
▷ 服务内容：依托地产和物业，以现有物业托管为主。
▷ 分布：目前在深圳、上海、杭州、苏州、南京、武汉，合约托管量在6000套左右。
▷ 品牌：荣尚荟旗下三大公寓品牌：荣尚荟行政公寓、名仕寓、自在寓。
▷ 经营范围：酒店式公寓服务、物业管理、物业咨询。
除了以上两大品牌，金地商置还设立了专门运营长租公寓业务的子品牌“火花时代”，涵盖长租公寓的拿地、设计、装修、运营及物业管理等全流程业务。
旭派青年公寓
旭辉集团旗下一款只租不售的公寓产品。
▷ 物业类型：自建项目，只租不售
▷ 定位：年轻白领。
▷ 发展：旭派公寓今年6月在重庆开业，陆续推出300余套房源。
▷ 规划：目前有6个项目筹建，上海5个、杭州1个，2017年计划投资50个社区，2018年累计投资100个社区，规模破2万间。
旭派青年公寓
今年8月份，龙湖地产宣布正式涉足长租公寓和联合办公两个新的业态，未来主要集中在一线和热点二线城市发展。
长租公寓-冠寓
计划3年内实现长租公寓300处、集中式公寓。
联合办公-一展空间
一展空间定位于商业综合体中的联合办公，计划3年内完成20个。以期实现购物中心、社区居住与办公的最大化资源整合、导入和共享。
国资开发商招商蛇口亦推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列，满足不同人群需求。
从2012年开始，招商针对深圳南山区高新技术企业年轻白领，开始对蛇口工业区进行改造。
▷ 物业类型：自建人才公寓
▷ 产品：普通精装、高端精装服务式公寓，39㎡单房、78㎡两房两种户型；
▷ 定价：目前中端市场3800-7500元/月，高端市场10000-16000元/月；
▷ 品牌：壹栈、壹间、壹棠；
▷ 规模：目前运营公寓面积超60万㎡。
深业集团承接政府“青年房卡计划”，专门针对应届毕业生到深圳就业初期（1至3年）所面临居住问题的解 43 36027 43 15533 0 0 3599 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3598方案。
▷ 定位：应届毕业生来深就业初期（1至3年）提供质优价廉的居住空间。
▷ 物业：利用旧宿舍、厂房等存量物业，采用工业化、模块化、标准化的方式，改造为集生活、居住、休闲、会聚、创业于一体的青年公寓。
▷ 规划：到2016年底推出3000套，2017年底推出8000套，2018年底推出2万套。
小观点
开发商进入长租公寓领域，看似热热闹闹，但是谈到盈利、发展状况，可能是“如鱼饮水冷暖自知”。各家进场的目的不一样，方式不同，至于说后期的发展，也前途未卜。
普遍的困境
1、自家物业太贵，用来做公寓太亏
开发商进入公寓行业，但真正拿自身物业来做公寓的屈指可数。
以万科万汇楼为例，若57年才能盈利，以北上广深楼市租售比，从赚钱角度根本不用做了。还可能，遭遇各种购房住户各种抵制、爆发纠纷，砸了招牌。
因此，眼下很多开发商，和其他公寓运营商没什么差别，也在外头找物业。
链接：
业主、房东，谁是谁非？深圳泊寓《致万科翰邻城其他业主公开信》，独家发布
2、真正的库存，长租公寓也未必去得掉
什么是库存？卖不出去的才是库存，排除政府要求、企业责任等特殊情况，一般被“剩下”的物业，有没有价值？
长租公寓好销有2个关键点：1、价格；2、地段。一个差物业，就算做成长租公寓，也可能变成另一种形式的“库存”，租不掉。
“以租养售”？万科去年在重庆西九项目万科驿曾经“租房款抵扣购房款”，显然效果不明显。在一线城市，若每月租金5千，全年总额6万，3年18万，然而租客依然买不起已经10万1平米的房。租金这点诱惑，魅力不够大。
其次，客户租住的公寓和购买的住宅是两种不同产品，虽然表面上形成了刺激购买的优惠机制，但去库存目的并不能轻易实现。
3、运营模式不清晰，盈利难
整个公寓行业都面临盈利难问题，何况开发商，他们只是暂时不愁钱、房、人，但所有这些都是成本，都要有回报。
动辄10几万间，无法保证出租率，现有的租金差，做得好也就6%回报，再扣去税款基本就没了，这点“小钱”，赚的太辛苦。
4、缺少懂“长租公寓”的人
纵使有房、有钱，有设计、装修、物业管理等一系列供应链，也未必能做成一栋叫好叫座的长租公寓。
靠租金差的生意，归根到底要从每个环节里去抠成本，但开发商团队一贯“高大上”，习惯于规模化、设计感，花钱很凶猛，广告做得响，最后都铺到租金上，租客又租不起了，房子出租率难保证。
两种发展可能性
1、规模化，搭建线上租赁大平台，盈利点是服务和金融
做平台极其复杂，这仅是一种可能性。眼下有运营商认为，长租公寓规模化后，进阶版是做线上租赁平台。
为什么首先实现自己的规模化？保证有房可租。大平台怎么做？为各家公寓运营商提供资金、流量、各类资源等，收取服务费或各种金融回报。
这是一场时间与金钱的持久战。
2、与公寓运营商合作，提供物业，盈利点是未来的资产增值
这是从新派公寓“品牌直营”模式中得到的启发，在北京，开发商给新派定制了一栋楼做长租公寓，看中的是未来这栋物业在有效管理下更大的增值空间，在成都、深圳，新派都在与开发商合作，开发商提供物业，新派做长租管理。
这就是国内的“类REITs”模式，开发商赌的是：
1、物业本身的增值基础和国内房市的未来，因此物业一定不能差，地段很重要；
2、公寓运营商的运营实力，能否把品牌、产品、规模做起来，推动资产成倍增值。
上周次世代给大家分享了开发商拿地100%自持的事件，目前网上传出对于自持土地的解决方案，不是公寓、也不是联合办公，而是“众筹”的解决方式，你觉得行得通吗?
戳链接了解事件：
开发商拿地出现100%自持 “众筹”解决方案：
1.万科将筛选、洽商并最终确定几个众筹的企业伙伴，这些企业都有解决自身员工居住的迫切需要。
2.万科将整个项目拆分成若干众筹伙伴能够接受的份额，并以此将众筹伙伴引入这两个全自持的住宅项目。但是，在这个过程中，严格禁止分割为以户为单位份额，即在建筑形态上，很可能是一栋小楼，或者一个完整建筑单元。
3.万科按照众筹的份数，参与众筹的伙伴企业支付众筹交易的对价。同时，参与众筹的伙伴企业，还要向北京万科提交相应的众筹项目运营费用。在万科开发建设完成项目后，对应众筹，这些参与众筹的伙伴企业的员工，可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，这些租金再由众筹平台直接返回到相应企业。
4.万科在整个众筹和租赁运营的过程中，自持住宅项目的产权不发生分割，租赁条件和方式，严格遵守北京市政府届时的有关规定执行。同时，北京万科提供所有物业管理和配套经营服务。
如果众筹方案通过，万科项目简直要嗨翻：
万科在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，这样一来资金有了、租房客群也有了，万科也由此变成“轻资产”了。
众筹背后的事，我们做个分析：
1、众筹其实是变相招募二房东。
开发商拿地100%项目自持，通过众筹方式其实是变相拉入二房东，但是这些二房东已不局限于收房、租房动作，甚至参与到了土地开发当中。
2、此方案是二房东资金实力的试金石。
万科接下来的大项目，谁会去玩？要不要加入这是一个量体裁衣的技术活。现金储备不充裕的小型企业“没得玩”，在公租房分配、产业园区入驻等方面有自身优势的大型企业“不屑玩”;而最合适的中等企业则需要考虑抵押融资难度慎重决定“敢不敢玩”。
3、不确定性。
业内认为，众筹模式本身就是一种融资行为，能否获得相关部门的审批是有变数的。
假如众筹方式通过政策关，但还是存在不确定的因素，包括投资者的收益和万科自身的收益回报。
万科回复：
对于众筹开发中涉及到的土地股权问题，万科方面的解释是，目前众筹开发模式还处于初步阶段，还未细化到股权问题层面。
所以，现在能做的就是拭目以待。
公寓次世代原创发布
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