重资产，我们不干了丨这一个趋势将颠覆长租公寓（1）
第188期原创，超100万人阅读
新的资料正在整理中，提前关注“公寓次世代”
《公寓小趋势》 从我们的角度，每次讲一个公寓行业大大小小的进步。
这一期我们讲——品牌公寓的变局
长租公寓重资产模式被诟病已久，尤其是品牌公寓，拿物业-装修，一个项目动辄上千万元，关键体量越大，靠租金差盈利越难。
现在，有些品牌公寓说——重资产，我们不干了！品牌公寓可盈利的未来，渐渐靠近。
品牌公寓的轻资产之路
YOU+公寓不做“公寓”了？近期，YOU+公寓创始人兼董事长刘洋和CEO郁珽接受《地产一条》媒体采访时表示，将“去公寓化”。
怎么“去公寓化”？YOU+除了自己租物业运营外，“将成为内容提供者、运营商，去与拥有存量物业的公司或机构进行合作，实现从重资产到轻资产的过渡”。
什么模式？未来，YOU+公寓的规模扩张，“是用轻资产的模式将公寓房间数量提升，然后用精细化的内容吸引有着社交、创业需求的年轻人”，也就是从关注房间量，最后到关注实际租客量、需求量。
无独有偶，新派公寓进入公寓市场时，就通过北京CBD店的类REITs模式体会到没有租金压力的甜头，32个投资人合资购买整栋物业并且承担项目装修款，新派团队负责出租和运营。投资人得到的是“物业加速增值”和每年的“租金分红”，新派团队得到租金。
前段时间，次世代采访戈宏兄，他表示新派正式“全国扩张”，目前已经进入成都、深圳，杭州、上海的项目也都在启动中。
>>>>> 王戈宏丨挖掘租客“14大痒点”，打造长租轻资产
这一轮扩张中，新派侧重发展2类模式，品牌直营和基金收购，其中，品牌直营模式，未来将在新派门店中占比达到50%。
什么是品牌直营？新派负责全面管理，管理、人员、系统都是新派输出，只与物业投资方做投资上的分割，投资方提供物业（租或买）和装修费。
轻资产的核心-增值实力
可以看出，无论新派、YOU+，实现轻资产，核心是自身输出的一整套有价值的有竞争力的运营系统。
以相对成熟的新派品牌直营模式为例，他们具备：
一整套公寓产品软硬装特色化标准，产品线够长，覆盖面够广。
新派从产品中总结“14大痒点”，从公寓的大堂、生活馆、房间，譬如租客房间家具，新派会根据女租客的穿着习惯定制衣柜和鞋柜，在细节上精细化、人性化。让租客有不同体验，形成产品壁垒。
3条产品线：第一，精品公寓，定位高端，6999元/月；其次，白领公寓，定位中端，4999元/月；第三，创客公寓，定位一般白领，2999元/月。覆盖租客群足够多，与资产持有方合作范围够大。
B端管理系统+C端服务系统。
首先，大体量的公寓运营商需要一套ODM内部管理系统，从产品打造开始，到后期房源、租客、账务管理，提高效率，量化数据。
其次，怎么提高租客对品牌的认可度？提高品牌的标识性？特色化的产品是一方面，另外服务同样重要，包括常规服务，保洁、维修等，而特色化服务到位了，更容易给到租客“增值感”。
>>>>> 征服租客的这粒“春药”怎么服？
传统线下活动，成本相对高，借助于互联网的功能，新派生活APP实现了“线上社交”，在线上邻居间可互相“敲门、送礼物”等，租客可有选择的交友。
这是新派轻资产模式的核心。
新派公寓的规模在前3年几乎未扩张，尝试了4种运营模式，最后确定了品牌直营和基金模式作为发展重点，因为盈利具有可控性，资产增值效果明显。
资本都是逐利的，何况是一整栋大物业，“1个亿买下，2千万装修，做不到1.5亿，为什么跟你合作？关键看中的，还是新派给他们的附加值：1、现金流；2、资产增值。”
4 品牌壁垒
品牌优势，与其他品牌的竞争壁垒。
在普遍不盈利的品牌公寓中，新派公寓已经通过前期的中高端公寓，证明了自身模式的盈利实力，而通过特色化的产品、互联网，形成差异化体验和壁垒。
精通公寓盈利模式，会做牛叉的产品和服务。
长租公寓运营和酒店、民宿运营存在明显差异，既要求产品实用、美观、有持续性，又需要社交功能。
运营团队既要懂产品，从选址、装修再到后期销售以及售后管理，期间还要足够强的成本控制能力；还需要会创意策划、活动运营……商业的理性和生活的感性兼顾，还有，关键性的能力是，资产增值的运营能力。
这些，至少需要2年以上的运营经验。
总之，一种商业模式只有回归商业本质——盈利，才可能成功和持久。
一家之言，欢迎交流。
有人问，这不类似托管吗？
YOU+公寓和新派公寓的轻资产模式，与传统的加盟、托管模式有何不同？
下周，为你解析！！
本文仅代表 作者 百里修行 观点
公寓次世代独家发布
投稿、转载，加微信：瑜灵 （gycsdyl）
合作，加微信：小小 （gycsdxx）