曹洁：城市更新是文化、空间和人的融合

曹洁：万科北京东部片区产办负责人   

这是曹洁在@万科时代中心×一刻talks演讲局「时间进行曲」上的分享。从建筑师到甲方设计师，再到地产行业资产管理者，她用敬畏的心态去看待建筑设计和城市变迁。她认为，城市更新并非翻新旧改，而是尊重文化与人性的改变。

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曹洁：大家好，我是一刻的讲者曹洁，首先欢迎大家来到我们万科时代中心的现场，和我们一起分享时间的故事，我想我今天的故事要从北京的建筑讲起。我身后的这张照片，是拍摄于民国时期的北京，我想现在大家也可能只能从这样的老照片当中去找到当时北京的风貌了。

那么说到老北京建筑的保护，我们不得不提到一个人，梁思成先生。我上大学的时候，正好赶上梁先生的诞辰一百周年，所以我们读了一些梁先生的书，也找了一些他的传记，并且我们采访了梁先生的遗孀，还有他的学生。我想大家可能都知道林徽因先生，但是大家不知道梁先生在林徽因先生过世之后还有一位夫人林洙女士。林洙女士在梁先生过世后，曾经写过一本梁先生的回忆录，叫做《困惑的大将》，她用这五个字来描述了梁先生晚年在北京城大拆大改过程当中的痛苦和困惑。梁先生其实建筑设计作品并不是很多，他一生都在致力于研究建筑历史，尤其是中国的建筑史。那么一九五几年的时候北京城开始了大拆大改的阶段，北京的这些老的城墙，还有城楼，就已经几乎都消失殆尽了，北京古都的风貌自此就不再存在了。所以梁先生的痛苦是可想而知的。林洙女士在回忆梁先生说，拆掉一座城，就像挖去我的一块肉，剥去了外城的城砖，就像剥去我的一块皮。

后来我们又采访了梁先生的学生陈志华先生，陈志华先生也是一个古建筑的专家和学者、教授，70多岁了，但是依然是活跃在建筑研究的一线工作。我们当时也很年轻肤浅，问了很多问题，其中一个问题是说，梁先生是怎么看待古建保留这件事情的？当时陈先生就不说话了，他摘了眼镜，然后突然之间掩面而泣，过了很长的时间，陈先生说你们根本都不懂。所以我们当时的采访也就被迫不得不结束了。

在1959年的时候，当时扩建天安门苏联专家建议要把中华门拆掉，因为中华门影响了交通和游行的队伍，梁先生就为了保护这个中华门和一些专家和一些当时的委员引起了激烈的争斗，当时的北京市副市长吴晗就和梁先生说，梁先生，您是老古董，到了以后北京城到处都建了高楼大厦，你这些想保留的牌楼、城墙都是鸡笼鸟舍，有什么鉴赏价值呢？梁先生听了这句话之后痛哭失声。

这张照片是1952年的永定门，当时永定门的翁城已经拆除了，但是当时关于永定门是否保留的问题，还一直是在争论不休的。梁先生和林先生当时就说，永定门是这个外城墙上非常重要的一个城墙和城楼，它是值得永远被保留的。1953年的时候，林徽因先生的肺病已经非常严重了，但是为了这个永定门，她曾经找到北京市的副市长吴晗说，你们拆掉的是800年的真古董，将来总有一天你们会后悔的，到时候你们再建就是假古董了。两年之后林先生就过世了，永定门还是在1957年的时候给拆除了。但是林先生的预言却在2004年的时候实现了，2004年的时候，我们复建的永定门最终竣工了，下面这张图就是我们复建的永定门的形象。我希望通过这个永定门的复建，给北京不复存在古城风貌上增添那么一点点历史和文化的珍珠。那么在整个城墙拆除了50年之后，现在的这个北京城又进入了另外一个更新的循环我们现在这些建筑，这些非历史文化的建筑，我们如何去看待，它是拆还是该留呢？我想这里也是不得不谈起一个审美问题。

说到审美问题，其实大家观念就很难去一致。现在我们看到这张图是网上这两天炒的非常热的，刘亦菲在《花木兰》里的花黄妆，很多人觉得神仙颜值也HOLD不住这样一个妆容，但是据说这个妆容是完全的仿造了当时魏晋南北朝时期妇女的妆容，这个花黄妆也叫鹅黄妆，据说是始自秦代，流行于魏晋南北朝时期，当时是仿的佛教脸上的贴金，所以花木兰去见媒婆的时候，也要对镜贴花黄，但是现在我想试问现场的女士，估计也没有一个人敢画这样的妆出门，所以这个美丑的问题，是很见仁见智的，我们很难去做评判，也很难有一致的选择，所以我们也很难说，我们现在拆的东西，未来是不是大家都会觉得惋惜，我们也很难说，我们现在留的东西，大家未来是不是视如敝屣，但是我觉得有两件事情，应该我们是会去敬畏的，一件事情是文化，一件事情是用心。所以这些粗制滥造的建筑迎合这些商业的流行趋势的建筑，我们认为它们是不应该留的，但是只要是用心的建筑，每个人都是看的到的。

那么从过去北京的建筑的变化来看，大家都可以看到时光流淌的痕迹，在过去的十几年里，我个人也是从事建筑和房地产的相关行业，也经历了各种身份的变化，所以我希望今天也能够从这个角度去跟大家分享一下我对于城市更新的一个多层的理解。我的经历可以说分为三段，建筑师、甲方设计师和资产管理者，这三段经历都比较有特点，从某种程度上来讲，它其实反映了地产界这十几年的变化，我2007年的时候，从建筑师到甲方建筑师，当时刚好赶上了地产行业的大飞跃，到2014年的时候，整个地产行业从黄金时代迈进白银时代，于是很多开发商都在谈转型，所以我们要去做城市更新和产业战略，这是我做资产管理的契机。我希望用一个浅显的例子、案例，去给大家解释一下建筑师和甲方建筑师和资产管理的身份差别。建筑师就好像服装设计的设计师，他更关注他的剪裁，他的款式，他的颜色，他的配搭，但是甲方设计师会在这个基础之上，更加关注我到底这个服装是给纸片人穿的，还是给70%的微胖的群体穿的，我是给50后穿的，还是给20+穿呢？我需要协调什么样的工厂，去达成我这样的设计呢？我这个剪裁适不适合批量生产？还是我要去高端手作？

资产的管理师，可能我们会更多的关注，比如说这个服装拿过来，我们需不需要请章子怡过来穿一下，让我们的服装更升值，或者推广的更有价值？那我们是选择抖音来进行推广，还是我们通过一刻这样的演讲局进行推广？我是线上销售，还是我是要线下去开精品店，资产管理还要管什么呢？当我在穿上这条裙子，不小心上车的时候裂开了怎么办呢？我是缝一下还是我是扔了？还是我改成短裤才能够更保值呢？所以如果简单的来讲，建筑设计其实是更专的，也更阳春白雪的，而资产管理它的面更广，它更面向用户，它更面对最后的终端使用。我常和我的同事讲，我说我做了运营之后，我从一个风险偏好型选手，变成了一个风险厌恶型选手。应该说做运营的心态就是敬畏的心态，我们敬畏市场，我们敬畏客户，我们敬畏人性，我们也敬畏因时间而带来的种种改变。

我也想和大家分享一下，我对于城市更新的一些实践和案例。城市更新这件事情，我从2009年就开始接触了，我的第一个项目是长春的柴油机场。当时我们在长春获取了一块住宅用地，刚好就是这个吉林柴油机场的整个的厂区的拆迁范围。柴油机场大概是建在50年代，也是和长春齐名的赫赫有名的工厂，并且它还和长春一汽一样，占据了长春工业的半边天。当时我们走到这个厂区里面的时候，就被50年代的厂房所折服了，比例优雅而完美，红砖的建筑也显示了历史的沧桑。加上当时那几年工业风正行，所以我们文艺青年的侧隐之心就盛大了，我们就决定保留了好大一块面积，通过商业的逻辑去把这个地方激活，但是说的很容易，我们保留建筑，我们做一些商业的更新，其实做起来是很难的，其中有一栋建筑是木结构的建筑，木结构的建筑它根本就不能符合商业建筑的防火规范，所以不得以我们就把它拆了，但是我留了一面墙，以保留建筑曾经在那的一些历史记忆。另外一栋建筑，它的结构是小类板，它因为类的存在，它可以把楼板做得非常的薄。所以50年过去了，这个氧化早就穿透了钢筋的混凝土保护层把钢筋都已经氧化掉了，所以如果我们要再想保留这个建筑，需要花费大量的精力和金钱，去做加固工作，这个钱相当于我们新建一个建筑的两到三倍，所以这个我们也放弃了。那么翻新了一个建筑，就是重新建了，照着原来的样子仿建了一个建筑。

所以应该说保留这件事情，在我国现在还是很难的，因为它没有相关的技术和保留建筑相关的一些法律法规。

我刚才讲的是留的故事，那现在我们讲一下我们现在这个建筑，它是一个拆的故事。这个建筑是2006年建造的，我们是2016年获取的，获取了之后，要进行改造，原来是西单商场。，一个上面是办公，下面是两层商业的建筑。我们拿到这个项目之后，所有人都毫无疑问，赶紧拆。所以立面我们拆了，改成符合现代审美的全玻璃的外表面，我们也不仅拆了立面，我们的里面也做了大动作，原来里面的中庭是现在的二分之一都不到，我们又增加了入口的中庭和那边的冥想竹园，通过这样的方式把光线引到整个建筑立面来，让满足建筑的一些，满足办公的采光的一些需求。那此外，我们还拆了楼梯间，拆了电梯间，卫生间，全部都改了位置，来满足建筑现在的一些功能。所以基本上除了一些梁、板、柱之外，我们基本上这个楼拆的就只剩一些框架了。

但是在这个过程当中，我们也发现了一些很有意思的过程，大家坐在这的大台阶，我们原计划也是为了一刻这样高大上的演讲局设计的，但是我们发现在日常运营的过程当中，这个大台阶用的更多的是周边老爷爷、老奶奶过来纳凉的场所，是他们过来在这下棋的场所，那今天大家把这个大台阶占了，我发现希望老爷爷老太太换了另外一个大台阶，去到那边下棋去了。说明大家这个社区是需要这样的功能的，但是在中国这样的社区中心其实是缺乏的，所以我们也在思考这件事情，城市更新当中，还有一件什么事情是最重要的，就是你更新的这个项目的所带来的一些社会效应。

所以在做另外一个项目，望京时代中心的时候，我们就考虑了这样一个和社区的互动，和社区在这里共享的一些功能。万科时代中心望京项目也将会在明年的6月份正式的开业面试。我们今天讲的全部都是时光的故事，但是我想，时光才是所有故事的创造者和讲述者，时光的变化，给每一个人不断的增加头衔，父亲、母亲、建筑师、艺术家、总经理、CEO，时光也给每个人不断的增加内心戏，所以说是时光改变了人性，改变了文化，改变了内心需求，并且带来了城市和建筑的风貌的变化。所以从本质上来讲，城市更新就是人的改变。但是城市更新又不仅仅局限于空间和建筑的变化，北京现在的这种变化其实是巨大的，昨天我也在家门口看到了，我们家装了电子眼的停车收费系统，电子眼就替代了我这边收费的大爷，我估计以后再也看不到街边收费的，那个亲切的大爷。我想随着5G时代的到来，也随着人工智能和物联网的技术发展，城市更新也将不再是空间的更新，而是会给我们带来更多的想象和更多的可行性，我的分享完了，谢谢大家。  

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