北大学者：中国房地产是不是快破了的泡沫？很可能不是

中国房地产是不是一个大的泡沫？这个泡沫会不会破？长久以来都是学术界和普通群众关心和困惑的问题。尤其房价2015—2016年进一步的疯狂上升之后。

北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案：“房地产是不是个快破了的泡沫？很可能不是。就算是，不太会爆。”

他表示，“房价看起来涨了很多，但还不是一个巨大的泡沫，就算非得说它是巨大的泡沫，这个泡沫也不会崩盘。”

他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面，他表示，一线城市开发商没存货，北上广深没什么房子可卖，二线城市存货略有上升，没那么严重，四线城市的存货很多。他表示，现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方，没有盖在特别需要的地方。

他认为，长期的房价取决于长期的生产成本，需求决定短期的房价。大城市房子长期的生产成本主要不来自于建筑成本，而是来自于有限的土地供应。他指出，中国净建筑成本1500—2000元/平，总建筑成本3000—4000元/平，小城市里建筑成本和土地价格一半一半，到了北京土地成本占三分之二，建筑成本占三分之一。

北上广深涨到今天这个样子，二线城市也涨不少，未来20年满足哪些条件这些高房价可以持续？他表示要取决2个要素，取决未来人们对房子的有多强劲，其中最主要的因素就是收入增长有多快。第二个因素是政府能供多少地盖房。他引用Gleaser的研究数据，未来20年保持6-7%的GDP增长速度是可能的，北京把每年盖的房子数差不多降到以前的一半，差不多保证今天买房子的人在未来20年还有3%的去除通胀后的净收益率。因此为了保持房价不会跌必须限制供给，而政府能够限制供给。但是还不能供地太多，供地太多就崩盘了。

他称之为，中国特色的房地产繁荣或者是中国特色的房地产泡沫。他认为这种管制出来的繁荣其中一个主要的负责人就是政府。因为全国土地归政府所有，中国只有政府是土地供应商。而其他国家都是很多私人的土地供应商，能够对价格做出反应使得市场均衡，使得市场功能发挥比较好。

在需求方面，中国的泡沫和美国当年的房地产泡沫不一样。1、中国至少20%的首付，二三套甚至更高，美国当年5%的首付很普遍，10%的首付算高的。2、中国的房贷利率不低，并没有像美国给优惠利率，从所得税中扣除等等因素。3、中国是高储蓄的国家，美国是低储蓄的国家。4、美国的泡沫是年轻人买房，中国都是家长给孩子买，年轻人买不起就不买。

与此同时，他也承认，房价的确已经很高了，接近快成为一个被崩掉的泡沫了，必须非常小心谨慎对待它。“我们可以让房价不崩，但这是有成本的，成本就是城市化速度变慢，成本会带来生产效率方面的损失。”

为此他提出以下几条改革建议：国土部门改革僵化的用地指标审批机制，由地方政府更大自主权利决定土地的使用；改革城市规划的工程师主义做法，充分考虑成本、价格的作用，不能墨守毫无根据的容积率指标，要充分考虑当地的市场情况；改交易环节的税收为持有环节的税收；大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的出处，有更多投资机会和方式，减少买房需求；大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；适当进行房地产投资需求管控，尤其在一二线城市。

至于该不该买房，陈玉宇表示，房地产有一个特征，涨价的时候狂涨，盖房子的人多，经济繁荣，经济衰退了，价格是跌的，即便维持名义价格是不跌的，但每年5%的通胀，熬2年之后，房子实际跌了10个点。他建议，如果决定在这个城市长待，不要问此时此刻处在什么周期，也不要问房价是高是低，就买。

本文转载自凤凰财知道

作者：陈玉宇