千帆竞发，英雄逐鹿（上）——长租公寓发展现状概述
哈哈
导读
Introduction
白
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伴随着房地产行业进入“白银时代”，存量资产的管理需求逐渐成为时代的最大特点之一。在睿信咨询看来，房地产存量资产管理区别于增量物业开发的最大不同，在于资产管理将资产设计成金融产品，用金融体系进行资产的整合、优化与运营，以产生持续性现金流。
近几年，以专业住房租赁为业务的长租公寓崛起，成为存量物业资管领域的典型代表之一，本文对长租公寓兴起背景、发展面临的困境及当前转型的方向进行了概括性介绍。
壹
一个新的风口行业
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长租公寓近几年出现并快速发展，背后有着深刻的社会背景和原因：
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流动人口基数大，催生万亿级租赁市场。据统计，自2009年起国内流动人口数量突破2亿人，2015年已达到2.53亿人。按照《国家新型城镇化》的预测，2020年前国内流动人口数量将稳定在2亿人以上，对应的住房租赁市场约在1万亿-1.5万亿元左右。
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房价涨幅速度快，年轻人置业压力越来越大。2016年，北京、上海、深圳主城区二手房房价涨幅为21%-40%；而同年被称为房价“四小龙”的厦门、南京、苏州、合肥主城区二手房房价涨幅则为19%-48%。面对高企的房价，年轻人延长租房时间成为不得已的选择。
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散租市场体验差、痛点多：相信有过租房经历的人，都会对租房过程与结果有不少“吐槽”点，如中介费高昂；如职业二房东的出现抬高了房租价格；群租房、隔板房脏乱差、租后房东不管不问。
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90后租房群体的个性化要求增多：90后追求更高的生活质量，租房时更关注居住舒适度，追求个人工作与生活的便利性的平衡；同时，能和室友聊得来、沟通愉快也逐渐成为90租房的重要考虑因素，租房的社交属性日益展露。
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存量物业资源足够支撑专业的租赁运营机构运营：一方面，目前大约有8000万套的住宅流入租赁市场，占全部住宅比例的20%-30%，资产管理的潜在市场非常大。
另一方面，个人房东出租的住宅装修一般非常简单，并不能实现居住舒适性的要求。在这样的资源供给与需求的错位背景，为长租公寓行业发展提供了足够的成长空间。
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国家鼓励专业租赁市场的发展与完善：伴随着国家对住房租赁市场的重视，特别是李克强总理在多种场合对扶持租赁市场的发声，租赁市场化已经被纳入国家顶层设计层面，相关政策不断出台和完善。到目前为止，主要的政策内容为：培育包含长租寓公企业在内的租赁供给主体；允许商业用房改建用于租赁，并享受民水民电价格；给予包含长租公寓运营商在内的税收、金融、土地方面的优惠政策；推进REITs试点。
正是在上述综合因素影响下，资本在2014、2015年开始大规模进入长租公寓行业，2015年行业融资达到60亿元的规模。在资本的催化下，多类市场主体都在尝试和进入，根据目前的市场现状看来，长租公寓的市场竞争主体按照“祖传基因”，大致可以分为四类：
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品牌类运营商：该类运营商基本无任何背景，而是由资本直接投资成立，是最早的行业拓展者。主要的代表品牌为：魔方公寓、you＋公寓、新派公寓、未来域等。
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开发商系运营商：该类运营商由房地产开发商投资成立，是开发商为适应行业变化而对新的业务模式进行的尝试和探索。在当前发展阶段，各家开发商系的公寓运营商仍在开发商内部孵化，尚未进行业务的独立发展。该类运营商的主要代表品牌为：泊寓（万科）、壹间（招商）、荣尚荟（金地）、领寓（旭辉）、冠寓（龙湖）等。
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中介系运营商：该类运营商由房地产中介投资成立，是房地产中介利用在出租房资源和信息获取上的优势而进行房屋托管的尝试。该类运营商的主要代表品牌为：自如（链家）、相寓（我爱我家）、红璞（世联行）等。
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酒店系运营商：长租公寓与酒店运营，在商业模式上有着一定的相似性，传统的酒店管理公司，特别是快捷酒店集团进入长租公寓行业，有着天然的管理优势。该类运营商的主要代表品牌为：窝趣（铂涛）、逗号公寓（如家）、城家（华住）、漫果（住友）等。
输入
貳
行业发展困境
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行业资产之困：首先，市场上二房东的红利已经消失，国内城市好地段物业几乎已经被连锁酒店“扫荡”完，且连锁酒店也在面临租约到期后房东涨价的压力；其次，房源获取上面临多业态竞争，连锁酒店、联合办公、整形医院、月子中心等业态争抢房源，物业租赁定价权处于完全的卖方市场，部分公寓因为高价拿房而无法盈利。
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行业模式之困：产品核心竞争力和服务不成熟，一方面，租金差是当前最主要的盈利通道，行业进入门槛低，同质化竞争；另一方面对租客价值端的开发还停留在初期阶段，增值价值服务体系模式亟待完善。
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资产经营之困：目前行业发展指标是开店数量，或房间运营数量。而公寓行业是典型的重资产模式，要扩大规模、抢占市场，就无法摆脱资金方面的局限，规模越大，对资金的需求越重。而单纯的规模扩大，并不能代表盈利的确定性。在模式不变的情况下，若开一个店不赚钱，开一百个店同样不赚钱。
叁
行业的“转型”基调
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面对行业发展困境，2016年市场上的主要公寓品牌都进行了模式上的突破，“转型”成为行业的年度关键词。
“去公寓化”： you＋提出“去公寓化”战略，除自己租物业运营外，you＋积极与存量物业公司或机构进行合作，向轻资产模式过渡，实现轻资产模式下的房间数量提升，然后用精细化的内容吸引有社交、创业需求的年轻人。整体来看，是从以往关注房间量，到未来关注实际租客量、需求量，致力于成为内容的提供者、运营商。
“品牌直营”：新派公寓过去以基金收购、持有物业的模式在北京市场进行模式探索，2016年新派公寓决定走出北京，以“品牌直营”模式的进行全国扩张。即由新派公寓全面负责公寓管理，管理方法、人员、系统都由新派输出，只与物业投资方做投资上分割，由投资方提供物业（租或买）和装修费。
“品牌加盟”：2016年上半年，魔方公寓发布公寓模型2.0，即公寓行业首套标准化可复制的产品模板，深度挖掘长租型租户在睡眠、工作、社交、收纳、卫浴、烹饪等各方面的居住需求，为魔方公寓向加盟模式发展提供一定的竞争力。
在国内，长租公寓仍然是一个较新的商业模式，当前的租房市场占有率仅在2%左右，对比日本、美国等国家的机构租房占有20%-30%市场，行业的国内发展空间非常广阔。尽管目前的市场竞争者非常多，但该行业仍极有可能出现独角兽型公司。英雄逐鹿，花落谁家，未来能具有核心产品竞争力、建立和提高行业竞争标准的公司，一定是市场资源整合者。哪家公寓运营商可以脱颖而出，让我们慢慢等待。
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来源 | 睿信咨询（ID:acg-mc）
作者：韩志方