政策频出推动租赁市场发展，租房时代是否到来？

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导读

Introduction

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近日，住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

7月4日上海提出楼市租赁新玩法：推出两幅“只租不售”的住宅用地，竞得人须100%自持70年。时隔半个月，广州再次投出租赁政策的重磅炸弹。《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益；职工租房申请公积金月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%；允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。还提到出租住房税收优惠、增加租赁住房用地有效供应、对租期和租金依法进行规范等共16条具体措施，鼓励租赁市场发展。

随着房价的上涨，热点城市限购越来越严格，房屋租赁政策频繁推出，租房时代是否已经到来？

睿信咨询认为，地产由建设出售向持有运营过度是大势所趋，过去企业以长租公寓等形式对房屋租赁市场进行了一定的探索，此次租购同权等一系列政策的推出，显示政府态度已十分明确：租赁房屋与常规住宅对于配套资源将享有同等使用权。租赁房屋与传统住宅之间的权益落差被消除，存量市场将迎来需求、政策双向利好契机。

契机一：

地产行业由开发向运营转型

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此次上海推出的两幅“只租不售”的住宅用地均需自持70年，而此前，北京、广州、天津、杭州、佛山等地都以“限地价、竞自持”等方案推出新地块，并且北京、佛山等多个地块均以自持70年的方式被各大企业夺得。

在投资回报方面，中国的住房租赁市场，绝大多数回报率非常低。年回报率在2%-3%已经算是非常不错了，而此次上海挂出的地块按照政府起拍价计算，静态回笼周期是12-18年，对于经营性物业而言，是比较合理的投资回报周期。政府在推出该类土地时的起始楼面价并不高（均不到6000元/平方米），这也透露出上海大力培育住房租赁市场的决心。

市场对于自持土地供应的不断加码，政府对于土地出让价格的让步，都积极推动了企业拿地的热情。自2016年11月首创天恒中粮联合体以住宅自持比例100%摘得北京市海淀一地块后，各大企业纷纷开启“拿地自持”征程。万科已经拿下位于北京、广州和佛山的五个自持宅地项目，并为此支付了170亿元人民币。近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地价款数百亿，自持比例从36%到100%不等。

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契机二：

长租公寓迎来发展窗口期

品牌公寓在中国租赁市场的占有率不超过2%，而日本的品牌公寓占有率却高达65%。中国住房租赁产业化程度若接近美国、英国达70%，则租赁市场规模达20000亿元，品牌公寓若发展到30%或者以上的水平，则可达约6000亿元的市场规模。

日本城镇化率从50%向70%提升的过程中，大城市人口比重从25%提升至接近45%；中国目前城镇化率刚过50%，未来城市人口将处于加速集聚阶段。房屋租赁政策的频繁出台，促使租赁房屋的配套资源权益壁垒得以逐渐消除，市场和政策双管齐下，长租公寓将迎来发展窗口期。目前，万科、龙湖、保利等多家品牌房企都已将触角伸向了长租公寓领域，而万科计划今年将完成10万间长租公寓进入市场。

数据来源：睿信咨询

契机三：

企业存量资源盘活有保障

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广州作为“商改租”条例的首个落地城市，对其它城市具有表率作用。未来其他一线城市及热点二线城市相继跟随的概率非常大，对于盘活企业自持物业具有积极的推动作用。

根据《2017房地产行业50强白皮书》中50强地产企业的持有物业情况来看，近5年来，50强地产企业持有物业面积呈逐年递增趋势，但投资收益并不稳定。如果以配套资源为依托，则自持商业都将摇身变成非常好的资产，为企业提供长效现金流，并且或将引起开发商的整购形式，从而实现这一产业的布局。

数据来源：《2017房地产行业50强白皮书》

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契机四：

资金考验促进房企

融资结构转变升级

设定自持面积，提高了房企的资金占用，企业的资金实力将面临巨大考验。随着中国资产证券化推进，将逐步改变国内地产企业的融资渠道和结构，债务性融资比例将减少，与大型资本平台的权益性融资上升。美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率，美国最大的出租公寓运营商EQR重资产扩张能够顺利进行的最重要原因便是美国REITs的盛行。

数据来源：睿信咨询

在规模经济和重资产运营“减负”的目标下，开发商、运营商们开始积极试水与基金的合作。如长租公寓运营商魔方公寓设立了信托受益权资产支持专项计划”（ABS），并在上海证券交易所挂牌，开创了中国公寓行业资产证券化产品的先河。虽然其本质是租金的抵押债务融资，和国外资产证券化还有很大区别，但也为公寓运营打开了新的融资渠道。

数据来源：睿信咨询

空白

结语

summarize

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过去几年，长租公寓虽然具备市场需求，但由于在资源使用、权利享有存在壁垒，使得租赁市场需求得到抑制，住宅市场房价逐年攀升。上海、广州等地身先士卒，对房屋租赁市场进行了“制度性”的探索，一定程度上推动了房屋租赁市场的发展与进步，显示出政府对“房子是用来住的，不是用来炒的”政策深化。市场需求与政策双重推动下，长租公寓市场窗口期已经到来。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，发布了《2017年房地产行业50强白皮书》（后附目录）详细报告内容欢迎来电或邮件索取。

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来源 | 睿信咨询（ID:acg-mc）

作者：孙玉洁