关于当前房地产形势，这是一篇最透彻的解读

关于当前房子能不能买？这是一篇最透彻的解读。

H，留美海归。2016年底，当全国沉浸在抢房狂潮之中。H提出2017年一线城市会在调控中下跌。

最近一次见H，他说，现在这个阶段，调控压力下，楼市乱象横飞，资讯纷繁，普通人想要拨云见月看清形势很难。还有很多人不理解调控，质疑强行行政手段打压，甚至认为是开倒车。那是因为他们看不清大势。

在去年年底H说：

1、调控会继续加码，房产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是有跌的。

2、13-16年城镇化的鲜明特征是：1、从全面城镇化转为大城市化；

4、人口从西北中向东南迁移，大城市开始都市圈化。未来，只会更鲜明！

3、未来普通人也许还有最后一次机会，那就是选对城市。

4、这一次的调控期一定比你想象的要长！

H在2017年的投资建议说：

1、我们正在从资产荒到资金荒的转折点上，因此要珍惜自己的第一次，首房首贷，不要随随便便用掉了，一定要用好。

2、建议屯钱！！！利息低的20-30年的房抵贷，转按揭，不会一直有。太珍贵了！

3、大城市一定是最先价格松动的。

以上说的这些不是为了表明H有多牛，预测多准。

只是为了让你相信H ，因为H下面说的才是重点。

以下是H对当前房地产形势的见解：

我为什么15年建议赶快买，16年年底建议赶快屯钱，那是因为我可以预判金融趋势，拿捏到政策的根本出发点。

比如很多人终于在去年明白了城镇化的意思，开始研究人口，M2······，看人口看供需，认为人口涌入，供应不足的一线城市不会下跌。

但这是错的！深圳，北京等大城市在调控一定会跌。

因为所有的一切，都要看政府。

计划时代

在我们父辈那一代，家人买油有油票，买布有布票，买粮食要粮票……

在那个物资短缺的时代，油、粮、布这些生活必需品的票证，是比钱更值钱的东西。

很多人痛恨那个时代的分配制度，但无可否认的一点，正是这种分配制度，在供应短缺的时代，最大限度的保证了每个人能吃到一点肉。

没票的，有钱也没用。

今天的房地产市场也是如此！

政府通过规划和土地出让决定长期供给，通过审批限制发放证件的速度，控制短期供应；通过限购政策控制需求多少，可以通过贷款政策控制个人的购买能力。

也就是说政府让市场有多少供应，市场就会有多少供应；政府让市场有多少需求，市场就会有多少需求。

今天依然有很多人认为很快还有下一个周期。但这一次的调控周期一定比你想象的要长的多！

为什么？

因为2016年的房地产暴涨冲击太大了，几乎所有的热点城市都上涨了50%，试想如果17年再上涨50%，会怎样？

2016年的上涨让太多的老百姓开始学习炒房，如果2017年再上涨，则绝大多数的老百姓会从投资人变成赌徒，如果17年再涨50%，这些赌徒18年敢卖血卖肾停止一切工作炒房。

这也是政府调控的根本原因，在市场失灵，在人性失去理智之时，造成系统性灾难结果之前，必须通过政治手段，打击非理性炒作，保证人人能有房住。

我们的政府允许资产价格提升，但是不会允许中国的不动产市场以极其危险的方式继续前行。

很多人质疑上层不知道大城市住宅用地供应不足？不知道供需失衡会造成价格暴涨？

相反上层很清楚。但是在城镇化建设进行中，在全面迈入小康社区关键性的阶段内，我们有限的土地供应资源必须不能无限向住宅供应，土地会优先保证建设小康社会这一重要的任务。

因此，即使现在大城市住宅用地紧缺，政府也不能无节制的大幅度提高一二线城市住宅供应土地；与此同时，一二线城市又是人口集中涌入之地，所以中国大中型城市的住宅供需矛盾短期内无法调和。

这种情况下如果政府不管，就会出现房价飙高，有钱人资产翻倍，没钱人连房子都买不到。

所以政府必须在需求端进行管控，不能让有钱人想买就买，想买多少就买多少，尽最大可能的均分到每一个人，保证刚需和新城镇居民有安居之地，让每一个普通人都至少拥有两次上车的机会，能够分享到城市化发展的红利。

这不是市场行为，但更不是市场经济的开倒车，而是非常明智的必要的举动！符合国家长远利益。

未来一段时间不动产价格完全看政府需要，政府需要它多少它就是多少！

普通的你，要有占位意识！

中国正在经历一场翻天覆地变化，一个14亿人口的国家，工业化、现代化、城镇化同时展开，这是人类历史上从来没有的。

房子会越盖越多，城市会越来越好，但是你的机会和资金是有限的，你的未来很大程度上取决于你现在的占位选择。

你占住一线城市，你就是一线城市的市民，享受一线城市的发展、就业机会、医疗、教育和保障；

你占住二线城市，你就占住二线城市的一切。

在同一个城市里，占住二环你就占有市中心的繁华；占住四环你占住了四环配套；占住未来的城市中心低密居住区，你就占住这个城市未来最好的地方；

城市的发展是有规律的，也是不可逆的。10年前7000元/㎡能买北京4环，现在郑州5环7000也买不到了。

我们身边有太多的愚蠢笨蛋，他们会让你放弃更高层级城市的机会，他们劝你放弃核心区域去买远郊，劝你推迟购房时机等待抄底。

他们会有种种伟大的愚蠢的理由。但是他们不会补偿你。

记住！方向性、历史性、时代性的错误没人能补偿的了你。这个时代正在惩罚买房晚的人，所以就算今年、明年价格会跌，你是自己住的也不要等。

你还要关注居住需求升级

我们需要认识到，未来的消费者需求在快速更迭，到了城镇化的下半场，大城市供需会逐渐反转，我们的下一代不喜欢的房子可能就永远不涨了，甚至不值钱。

关注下需求升级，关注下一代喜欢的东西，例如他们可以接受面积小，但是喜欢大大的落地窗、精装修、智能化、更好的物业管理，更先进的停车系统、有充电桩等等，这可能是10年后00后普通刚需考虑购买的最基本要求。

即使你现在买房是自住，你也需要关注五年后甚至十年后它的价值。

这一次刚刚开始

货币政策已经转变，仍然在高负债狂奔的企业和个人会有极大的风险。

普通的、刚需的你要抓紧时间占位。

但如果你还有点钱，还想要投资房地产，你要买哪里？你不是炒房客，你买房子还是介于将来自住现在投资，最不济也要资产保值，你该怎么买？

在你得到这个问题答案之前，你需要注意到资金荒的来临。

2016年底我说资金荒要来，大多数人是不信。

但货币周期一般都是十几年一个循环，今年才是刚刚开始，过几年才是渐入深冬。

未来你会看到中国几乎所有大而不倒的（高负债率）企业会主动或被动收缩资产负债表，所以2017年有什么好的建议的话，第一点仍然是如果还有利息不高的机会，赶快屯钱。

第二个建议，随着资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率低的物业有风险。

所以，你还要买房子，一定要开始关注租金收益。

过去十年，我们都没有必要关注租售比，因为在资产十年翻十倍的背景下，关注租售比会误导你。

但在货币松紧转向的时期，租金回报率所能带来的现金流的健康程度将会越发重要。在寒冷冬天成为资产价格最坚固的支撑。

此时就如顺风的时候扬帆起航。风小了，你需要拿出船桨，而不是扬帆。

如果你可以量化风险的话，会发现资金成本每提高一点，变现难度就提高一点，你就会懂得此类没有租金支持的资产风险被提高的不止一点点。

未来会有很多资产很多但是发愁每个月物业费、月供和房产税的人，整天关注楼市新闻政策变化提心吊胆，你说这算穷还是富，但是挺可怜的。

我知道很多人看不上那点租金，但你一定不要成为【房子上涨没赚到，房子下跌卖不掉】案例！

现在当有人问我，未来这个片区的升值空间大吗？能翻倍吗？的时候，我思考的不是涨幅，而是在资产负债紧缩的情况下，哪里最先撑不住？

未来也许如15、16年那样的行情可能再也没有了。

但城市发展不可逆转，有些资源更是不可再生，并在不断加强。那些在城市核心位置、有良好租金回报率、设计超前的房子，在寒冷的冬天抗跌，在春寒料峭的春天领涨。

未来一年内，应该把租售比放在一个非常重要的考量标准。

记住！没有租金支持的项目，风险很高！需谨慎！

几条建议

1、现在进入计划楼市，以前的估值是要被推倒的。房企拿地多少钱不重要，卖多少能挣多少钱是另一回事，但最终的市场价格是政府说了算。

2、在货币宽松周期结束之后，没有租金支持的房产请注意安全。

3、要有占位意识，占位意识，占位意识。

4、未来前景好的城市，最核心的区域，设计规划都超前的区域，同时租金回报非常好的项目，赶快上位。

未来的历史会把我们这几十年记载下来，100年后再看这几十年，这是超越历史上的贞观之治和隋唐盛世的年代。

下者看房，中者谋城，上者乘国之宏运！

我自知需上达庙堂，下通江湖草莽，理论知识要和体制与可行机制相结合。

很多人总是问我该买哪里，哪里未来会很好，坦白说很多具体的炒房问题我回答不了。我喜欢观大势，胜天半子不如顺天而行快人半步。城镇化是不可逆的，现在已过了布局阶段。前半局再好，都是为了最后一步。我已经开始考虑后城镇化时代该关注些什么了。

愿你我一起见证这个伟大的崛起，都为祖国伟大复兴做贡献，此生无悔入华夏，来生还在种花家。

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本文转载自米宅米宅

作者：大白