“房企50强战略跟踪”之二：转型升级双引擎——业务多元化和组织平台化，助力快速增长 | 睿信研究

背景

2016年是中国房地产空前繁荣的一年，然而地产企业依然面临着众多挑战。房企们是如何适时调整经营策略，把握市场机会，看待未来行业发展趋势的呢？在行业转型和发展过程的关键时刻，关注在行业中处于领先位置标杆企业的经营管理的应对和探索就成为极有意义之事。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询在对2016年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，特此推出《2017年房地产行业50强白皮书》系列，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

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导读

Introduction

白

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睿信咨询在大量长期研究及咨询顾问多年实践经验积累基础上，就近年来房地产企业发展中面临的热点问题进行深入分析，从规模化、多元化、运营效率提升、金融创新升级、中长期激励、公开市场运作等方面对行业发展趋势与标杆企业优秀实践进行深入研究，为房地产企业转型升级提供参考。上期内容中我们主要探讨了“规模增长下的四种房企整合扩张路径”，本期我们将就“多元化”问题继续展开分析。

壹

50强企业多元化布局加速， “地产+、金融+、互联网+”成为未来转型方向

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随着中国城镇化建设的推进和地产行业“白银时代”的来临，以地产主业为核心，多元化业务布局逐渐成为50强企业的主流选择。近年来，地产行业在提升传统业务运作效率的同时，围绕“地产+、金融+、互联网+”，积极布局多元化业务。

从50强企业来看，多元化布局主要集中在城镇化、产业升级、消费升级、物业、资产证券化等领域，围绕消费升级的文化旅游、医疗养老、教育培训、长租公寓、联合办公、新型商业等备受50强企业青睐。

物业增值与社区服务

随着房地产行业存量时代的到来，物业增值与社区服务近年来逐渐成为房地产企业业务多元化转型的布局热点方向，万科集团、保利地产、碧桂园、中海地产、绿城中国等均有明显举措。万科完成物业的分拆，为物业登陆资本市场做准备，并发布睿服务3.0，通过公开物业费收入及支出，推出“友邻计划”等，持续提升睿服务，打造睿联盟，持续强化一体化运营能力。碧桂园2016年9月7日向中国证监会递交的物业服务A股IPO申请已获受理，物业分拆上市已经进入到关键环节。社区商业、社区O2O等成为物业服务创新的主流方向，碧桂园、绿地集团、保利地产等相继成立特供事业部、商品直销业务部、比邻社区店等。万科、融创、旭辉等地产商纷纷入股链家地产等房地产经纪行业领先企业，围绕存量的增值服务逐渐受到关注。万科积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了统一的对外运营品牌“泊寓”，开办长租公寓1.2-1.8万间。

产业地产及特色小镇

受政策及市场利好影响，特色小镇、主题产业地产等成为传统住宅地产业务外房地产行业转型的重要方向。华夏幸福基业将产业新城和产业小镇定义为核心产品，计划将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。碧桂园发布产城融合战略，启动科技小镇计划，目前已经在珠三角、长三角、环北京等区域完成了科技小镇初步布局。绿城小镇依托绿城集团的品牌支撑和产业链服务体系，以全产业链开放的运营模式，重点聚焦农业、康养、文旅三类核心产业小镇，打造中国小镇开发第一品牌。万科物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略，持续稳健扩张。截至2016年底，万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万㎡。

金融服务

房地产与金融天然的强关联性、金融行业市场化进程加速推动50强企业布局金融行业，恒大集团、碧桂园、绿地集团、保利地产、融创中国、华夏幸福基业、绿城中国等纷纷通过控股、参股、自营等方式进入银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金、小额贷款等领域。保利集团以房地产基金为主，通过信保基金、保利资本、养老基金、并购基金等并驾齐驱的发展模式，增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金方式，实现对更多外部资源的撬动。

文旅地产

随着人均可支配收入的提升和消费观念的逐步转变，以文旅综合体、会展中心、博物馆、影视基地、游乐场、体育场馆、教育培训、度假村等多元业态为表现形式的文旅地产项目成为消费大升级时代房地产企业业务转型的热点方向。恒大旅游以童世界为主打产品，致力于打造服务于儿童的特大型文化旅游综合体。其代表项目海花岛在建面积718万㎡，总投资达到1600亿，定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地。包含恒大童世界、海洋乐园、雪山水上王国、会议会展城、博物馆群、恒大华夏影视基地等28大业态。

大健康产业

随着民众健康意识的提升及老龄化社会的到来，以养老医疗为核心的大健康产业得到了长足的发展，恒大集团、万科集团、融创中国、绿城中国、华润置地、远洋地产等将其作为多元化布局的重要一环。恒大健康致力于开展健康颐养、新型高端国际医院、医学美容及抗衰老等业务的综合大型健康产业。万科在进入养老行业以来，已探索出CCRC（大型养老社区）、城市机构和社区中心三大类产品，在运营的养老项目已超过100个，其中位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已实现现金流回正。

轨道交通与基础建设

受政府投资影响较大的轨道交通与基础建设行业也成为部分50强企业业务转型的试水领域，绿地集团、华夏幸福基业、华润置地等纷纷采取合作、承建、典型项目运作等方式布局基建行业。2016年，华夏幸福基业试水轨道交通+产业新城模式，同年5月华夏幸福中标廊涿固保城际铁路，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。华润以宁波为试点，尝试轨道交通+物业的模式，项目聚焦改善型产品，商业重心将布置在轨道交通的站点上。

输入

贰

业务多元化推动组织架构转型，集团平台化成为趋势

随着50强企业业务逐渐由传统的住宅开发为主向多元化业务过度， 企业组织架构也由围绕开发业务的职能条线管控向集团平台化转变。如何在有限资源边界下兼顾成熟业务的发展、新拓展业务的壮大、试点业务的培育，成为地产集团组织管控的新命题。

近年来，以50强企业为代表的行业领先企业纷纷调整组织架构以适应业务布局的调整，大型地产集团逐渐调整为母子集团模式，集团组织逐渐由业务管控型总部向投资控股型平台转变。远洋地产调整为集团化三级管控模式、绿城集团整理为“1+4”母子集团架构、万科成立区首联席会及试错事业部等，都是集团化公司适应业务布局调整的典型表现。

集团化

随着传统业务规模的扩张和多元化业务的相继布局，原有的二级管控、业务管控、条线管控随着管控半径的增加变得难以为继，集团化成为大型地产企业组织架构调整的主流方向。2016年，绿城中国优化组织架构，形成“一体四翼”的格局，下属绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大全资子集团。

创新化

随着非地产业务的逐步扩展，总部孵化器作用的重要性逐步显现，针对新业务、新业态、新模式的组织管控创新不断涌现。以万科集团为例，通过“试错机制”和“赛马机制”，鼓励一线城市公司大胆尝试新业务，而城市公司则通过建立一种基于合伙人机制的扁平架构，快速占领市场和开展业务。

放权提效

随着传统业务逐渐走向成熟及业务规模的扩张，50强企业在传统开发业务板块更多选择放权提效、激活一线。远洋地产在此背景下对组织架构进行了大幅调整，总部层面成立十个专业事业部，其中四个开发事业部分别管理京津冀、东北、华中、华南四个区域的物业开发。

组织创新

传统物业管理行业业务结构单一，属于劳动密集型行业，通常采用传统金字塔形进行组织管控。随着物业增值、资产管理、社区商业等创新业务的逐步开展及互联网技术的逐步普及，组织创新成为保障业务发展重要环节。万科物业在发布“睿服务”物业服务体系的同时，将原有的项目经理制变革为合伙人制，通过一群合伙人管理一群物业管理项目的创新形式，实现多元业务的开展。

下期导读：房地产开发行业普遍的高杠杆、高周转的运营模式，使得项目开发周期成为影响项目运作效率、盈利能力的显著因素之一。50强企业有哪些节点管控标准？近年来，50强企业的总资产周转率又是怎样的呢？睿信咨询下期为您揭晓。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，发布了《2017年房地产行业50强白皮书》（后附目录）详细报告内容欢迎来电或邮件索取。

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