睿信中报点评 | 碧桂园：说到一定做到！

背景

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，第一时间对标杆企业2017年上半年市场表现与经营特点进行深入分析，推出“2017年房地产标杆企业中报分析系列报告”，以飨读者。

核 心 观 点

• 为何是5000亿？

• 边发展、边调整

• 碧桂园未来发展窥视

正   文

1.为何是5000亿？

输12

8月22日，碧桂园半年度业绩发布会。

碧桂园执行董事兼总裁莫斌，在发布会现场公布了公司上半年主要经营数据：1月-6月实现合同销售金额2889.1亿元，合同销售面积3226万㎡，同比分别增长了131.0%、106.3%。同时，鉴于公司1月-7月已经录得合同销售额3339亿元，完成年初公司设定全年目标的83.5%，莫斌在发布会现场对外公布了公司调整后新的全年销售目标：5000亿元。

对“碧万恒”三家公司来说，公司目标业绩调整一定要比上半年的业绩完成情况更能挑动行业兴奋点。因此，在莫斌公布新的年度销售目标后，“5000亿”迅速成为了发布会现场大家关注的焦点。

若按照碧桂园前7月月均477亿元的销售速度，5000亿元在11月中旬就可实现。若这样看来，新的销售目标难免会让人质疑“过于保守”。对此，莫斌现场的回应既有无奈，似乎又有些得意：“关于销售目标的5000亿，碧桂园一向的特点是说到做到，而且5000亿的目标相对去年来说增长达到了62%，是蛮不错的一个业绩”。

我们回头观察碧桂园2010年-2016年的发展轨迹，会发现这段时期公司经历过了3次销售翻倍式的增长。而每一次销售翻倍后，公司都会经历两年的调整期。在调整期，碧桂园要完成公司管理能力的进一步提升，夯实公司竞争力，稳固公司可持续发展能力。基于此，碧桂园在去年完成3000亿元的销售量级，实现再一次的销售倍增后，非常有必要继续进行内部调整，提升公司管控能力。对此刻的碧桂园管理层而言，控制公司风险一定远比规模增长更加重要。

因此，针对莫斌在发布会上强调的内容：“碧桂园并不一定要追求第一，我们是追求有质量的发展，最重要的是每一个项目能够做一个成一个，这样才能保证公司长久持续的发展，这是我们的目标”，应该是公司管理层内部达成的共识态度。

但另一方面，在市场机会明显较好的情况下，放弃规模增长也一定不是明智之举。因此，碧桂园此刻选择的战略应该是边发展、边调整。而5000亿的销售目标，则应该是公司在内部调整和市场快速发展机遇间，寻求的一个平衡点。

输入

2.边发展、边调整

事实亦的确如此，在上半年业绩实现大幅增长的同时，碧桂园的公司管控亦进一步深化调整，特别是在人才引进力度、同心共享机制优化、财务抗风险能力增强上实现较大突破。

一，人才引进力度加大。

公司董事局主席杨国强在2013年启动了“未来领袖计划”，为公司揽才，广招博士。这一计划执行到2016年底，公司已入职的博士总量达到400人。而在今年初的招聘计划中，杨国强要求人力资源部门要新增博士招聘300人，且其中200人要海外招聘、海外启动。根据中报披露的数字，上半年已经完成新增入职博士近200人。

二，同心共享机制优化。

公司2014年开始尝试合伙人机制，到2016年底的2年半时间内，共有583个项目参与同心共享。到了此次中报中披露的数字，今年上半年参与同心共享机制的项目已经达到973个，半年内项目数量增长了67%。除参与项目数量增多外，公司进一步优化了同心共享机制。由于不同项目的预期收益差异会很大，而土地投资的决策权又在集团层面，集团对前线区域非常想做的项目，采用了双倍跟投、单倍享受、双倍承责的模式，让区域/项目的管理层进一步承担责任。

三，财务抗风险能力增强。

除销售额大幅增长外，公司财务数字表现继续改善。上半年实现营业收入774.7亿元、毛利润171亿元，同比分别增长了35.5%、42.1%；公司净借贷比为37.8%，比2016年底下降了10.9个百分点，创历史最低值；公司加权平均借贷成本为5.32%，比2016年底下降了34个基点，考虑上半年行业融资渠道全面收窄，融资成本持续上涨的大背景，碧桂园确实做出了不起的成绩。此外，公司账面有1201亿元的现金流量，较去年同期增长143%，再加上尚有2220亿元的银行授信额度可用，碧桂园此刻的运营资本可谓充裕至极。

相信随着公司内部管控模式的日益完善，未来碧桂园还将还会给行业带来更多的惊喜，和管理模式的借鉴。

3.碧桂园未来发展窥视

输12

1、红线管控负债率、融资渠道低成本，支撑规模进一步扩张

碧桂园自上市起，管理层就设定了公司净负债率不超过70%的红线。在这个红线范围内，公司以现金流为正作为一个执行标准，在负债率红线范围内调整具体比例。根据碧桂园历年年报披露的负债率数字，基本能将负债率控制在安全范围之内，没有上去以后下不来的情况发生。

安全的负债率结构，直接好处是公司资金成本能有效控制。今年上半年，碧桂园一方面利用长短期债务错配降低经营风险，一方面发低息新债置换高息旧债。下半年仍计划连续发行两笔成本为4.75%的7亿美元优先票据，来置换此前的高息债。由于债务稳健，标普也在7月将碧桂园册信用评级展望从“BB”上调到“BB＋”。

受益于公司在偿债、盈利、流动性和营运指标方面的良好表现，公司股票价值亦得到资本市场的认可，包括花旗、德银、野村、摩根大通等金融机构多次对公司股票给予“买入”评级。公司的股价上半年上涨幅度超过100%，公司和高层近半年亦不断在二级市场回购公司股票。

2、长中短期的土地搭配储备战略，一二三四五线全面发展的市场战略，支撑业绩再爆发

碧桂园的土地储备战略，以“土地布局”为理念，形成长中短期的土地搭配机制。部分市场做长期布局，部分市场做中期布局，部分市场做短期布局，以这种布局的安排带动公司持续性的发展。如碧桂园在一线城市周边的一级土地开发，就是公司的长期土地布局形式之一。根据中报披露的数据，公司现有的一级土地开发，就足以给公司未来带来2万亿的货值。

在目标市场选择上，碧桂园坚持一二三四五线全面出击的战略。公司正努力从“三四线之王”向一二线市场进行渗透，并取得了良好的成绩。2017年上半年，碧桂园新增土地292宗，一线城市拿地取得重大突破，拿地金额占比已经达到了67%。

在不同的目标市场上，碧桂园的打法季度精准：在一二线为刚需客户提供主流产品，以强大的成本控制能力和优质的产品吸引客户，持续巩固市场；在三四线城市更多的是做大户型、别墅类的改善型需求，填补市场空白。

在碧桂园土储战略、市场战略的特色优势，为公司日后的稳健发展奠定了坚实的基础，不管未来政策和市场如何发生变化，碧桂园必定都会有业绩增长亮眼的区域出现。

3、产城融合新战略，为公司创造新的盈利增长点

2016年8月，碧桂园成立产城事业部，正式启动产城融合战略发展计划，产城融合成为公司的另一大战略性业务。今年6月，碧桂园在总部又成立了“产城融合发展中心”，根据公司介绍，产城融合发展中心是碧桂园专门研究和实践公司与合作伙伴打造产业小镇的职能中心，发展中心将推动碧桂园与合作伙伴，从政策研究到资源嫁接，再到合作模式的深化结合，以适应市场变化，找到政府、市场、产业跨界整合的合作共赢模式。

按照碧桂园的规划，产城融合运营模式将坚持产业先行，地产为企业服务理念，打造产业运营平台——科技小镇。在本次的中报业绩发布会上，莫斌也表示，公司产城融合战略不仅针对国内项目，也将在海外项目，如森林城市、印度项目上进行大胆的尝试。

从长远来看，碧桂园的科技小镇若要进行大规模复制式扩张，则必须要减轻对第三方产业资源的路径依赖，要自己慢慢介入产业开发链条中。这是目前地产企业主导“小镇开发”取得成功的必备前提，但也是地产企业的最大软肋。我们这时再回顾杨国强主导的“未来领袖计划”，或许就能理解了杨国强对庞大博士生资源的迫切渴求程度。也许除了为地产开揽才外，将会有大批的博士人才作为公司自行产业研发的储备人才。若真如此，碧桂园的眼光，无疑将比绝大多数的同行更为深远。

中报点评系列：

未完待续，敬请期待。。。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询与经济观察报联合发布《2017年蓝筹地产白皮书》。并在此基础上，睿信咨询充分发挥贴近一线的实践优势，发布了《2017年房地产行业50强白皮书》（后附目录）详细报告内容欢迎来电或邮件索取。

联系方式：

孙女士

手机：[phone]

邮箱：[e-mail]

分享你的观点到留言区，

来一场思维的碰撞吧！

推荐阅读

点进下方图片即可阅读

本文为睿信地产研究院原创，转载请注明出处。

如对本文数据引用，请注明数据来源“睿信地产研究院”。

来源 | 睿信咨询（ID:acg-mc）

作者：韩志方